서울서부지방법원 2026타경32. 은평구 신사동 189-15, 은평터널로5길 9-1에 자리한 신일하이빌 402호입니다. 철근콘크리트조 4층 다세대주택의 최상층에 위치하며, 건물은 2001년 사용승인된 것으로 파악됩니다. 이 건물은 7세대 규모의 소규모 공동주택입니다.

이번 경매는 주식회사 하나은행이 신청한 임의경매입니다. 채권자 청구액은 73,525,172원이며, 등기이력에는 2014년 하나은행 근저당권과 2025년 국가의 압류가 나타납니다. 특히 소유권이 증여됐다가 사해행위취소 관련 절차를 거쳐 이전등기가 말소된 이력이 있어, 단순한 은행 담보권 경매로만 보기는 어렵습니다.

매각 후 인수액은 계산상 0원이지만, 임대차관계가 미상이라는 감정평가 내용과 근저당권 말소 상태의 불명확성이 남아 있습니다. 물건의 가격이나 입지가 아니라 권리와 점유 상태를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 근저당과 국세 압류

등기이력에는 과거 여러 건의 담보권과 가압류가 있지만, 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 주목해야 할 권리는 2014년 하나은행 근저당권과 2025년 은평세무서장의 압류, 그리고 2026년 하나은행의 임의경매개시결정입니다.

2021년 박선화에게 증여된 소유권은 2025년 사해행위취소 관련 화해권고결정에 따라 말소됐습니다. 그 과정에서 국가의 가처분이 설정됐다가 목적 달성으로 말소됐고, 이후 국가의 압류가 등기됐습니다. 이전된 소유권이 취소된 경위와 국세 체납관계는 입찰 전 검토할 중요한 배경입니다.

② 임차인·점유 — 신고된 임차인은 없지만 점유는 미상

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대차관계 미상이라고 기록돼 있습니다. 따라서 임차인이 실제로 존재하지 않는다고 단정하거나, 명도 부담이 없다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 신건 180,720,000원, 시세 판단은 보류

신일하이빌은 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교 시세가 충분하지 않은 다세대주택은 아파트처럼 같은 단지의 반복 거래만으로 시장가격을 평가하기 어렵습니다. 층별 면적, 지분, 건물 상태, 제시외 건물 및 실제 이용상태가 거래가격에 영향을 줍니다.

현재 동일 조건의 최근 실거래 평균과 최신 거래금액이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 180,720,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 신건이라는 사실이나 향후 유찰 가능성만으로 가격 메리트를 부여하는 것도 적절하지 않습니다.

유찰 회차는 가정한 가격 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격에서의 매수를 보장하지 않습니다. 인수액 역시 현재 계산상 0원으로, 점유 및 권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,720,000원 가정)

현재 산출된 배당표는 집행비용과 잔여금만 반영하고 있습니다. 그러나 하나은행의 경매 청구액이 73,525,172원이라는 점에서 채권자 배당이 반영되지 않은 결과를 실제 배당 예상으로 받아들여서는 안 됩니다.

177,389,920원은 채권자 배당이 반영되지 않은 산출 잔액입니다. 실제 소유자 교부액으로 확정하거나 예상해서는 안 됩니다. 하나은행 채권과 국세, 집행비용 및 다른 우선배당 채권을 확인한 뒤 배당표를 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)

• 입지. 신사2동 주민센터 북서측 인근에 위치한 주택지대로, 주변에는 단독주택과 빌라가 혼재합니다. 서신초등학교, 숭실중학교, 숭실고등학교, 신사근린공원이 인근에 있습니다.
• 대중교통. 동측 근거리에 지하철 6호선 새절역이 있으며, 은평터널로변 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 차량 출입도 가능합니다.
• 생활편의. 근거리 가좌로와 증산로를 따라 음식점, 카페, 병원, 약국 등 생활편의시설이 위치합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 4층 다세대주택으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 급배수, 위생, 난방, 주차장 시설이 있습니다.
• 토지·접도. 대지 182.0㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 북측으로 세로(가)에 접합니다. 토지 공시지가는 3,662,000원/㎡입니다. 이는 토지의 가격지표로 건물 전체나 본건 호실의 시세를 의미하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 토지거래허가구역 관련 지정이 확인됩니다. 실제 허가 대상과 적용 기간은 해당 용도·매수인 기준으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대주택으로 동일 건물 거래 표본이 제한적일 수 있습니다. 준공 시기, 최상층 위치, 제시외 건물과 실제 건물 상태가 매도 가능 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 하나은행 근저당 유효성. 2014.11.19 채권최고액 93,600,000원의 근저당권이 현재 존속하는지 확인하고, 2015년 근저당권 이전과 2026년 임의경매 신청을 함께 대조하세요.
• 말소기준권리 재확인. 2025.09.05 국가 압류가 말소기준으로 표시된 결과와 선행 근저당권의 실제 말소 상태가 일치하는지 등기 원본으로 검증하세요.
• 국세채권·배당순위. 은평세무서장 압류와 관련한 체납액, 법정기일, 당해세 및 교부청구 상태를 확인하세요.
• 배당표 재계산. 청구액 73,525,172원이 반영되지 않은 계산상 잔여금은 실제 소유자 교부액으로 볼 수 없습니다. 채권자 배당과 세금 우선순위를 포함해 다시 산정하세요.
• 실제 점유 및 임차 확인. 전입세대확인서, 임대차 관련 자료, 현황조사, 현장방문을 통해 임차인과 점유관계를 확인하고 대항력 및 인수 가능성을 검토하세요.
• 제시외 건물 확인. 포함된 제시외 건물의 위치, 구조, 적법성, 평가 범위와 향후 원상복구 가능성을 확인하세요.
• 실거래 시세 조사. 신사동 인근의 유사 면적·준공연도·토지지분 다세대 실거래를 확보하고, 감정가 180,720,000원과 비교하세요.
• 관리비·시설 상태. 공용부분 체납 관리비, 누수, 방수, 설비 상태 및 최상층 유지보수 부담을 현장에서 확인하세요.
• 매각기일 원본 확인. 2026.11.03 입찰 전 매각물건명세서, 등기부, 현황조사, 감정평가서의 최신 내용을 대조하고 기일 변경 여부도 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 검증된 0원

서울서부지방법원 2026타경32는 은평구 신사동의 7세대 규모 다세대주택으로, 신건 최저매각가는 180,720,000원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고 확인된 임차인 신고도 없지만, 이는 실제 인수 위험이 없다는 최종 판단과는 다릅니다.

가장 중요한 문제는 등기상 2014년 하나은행 근저당권과 2025년 국가 압류의 관계입니다. 여기에 하나은행 청구액 73,525,172원이 배당 계산에서 제외돼 있어, 산출된 소유자 잔여나 미배당 0원을 신뢰하기 어렵습니다. 사해행위취소에 따른 소유권 회복 이력도 권리 검토의 중요성을 높입니다.

가격 측면에서도 최근 비교 가능한 실거래를 확인하지 못했으므로 감정가 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 소규모 다세대주택의 환금성과 제시외 건물 문제도 고려해야 합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 입지에는 생활편의상 장점이 있지만, 권리·점유·배당의 불확실성이 남아 있고 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 근저당 존속 여부와 국세채권, 실제 임대차관계, 실거래 가격을 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.