서울서부지방법원 2026타경79. 서울 은평구 신사동 16-22에 위치한 근린시설 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 5층 건물로, 주택과 근린생활시설 등이 함께 이용되고 있습니다. 토지면적은 802.6㎡이고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

등기부상 단독소유자는 김현성입니다. 2017년 소유권보존 이후 서서울농업협동조합이 채권최고액 합계 2,760,000,000원의 근저당권 3건을 설정했습니다. 이후 재산분할 관련 소유권 일부 가처분과 강제경매가 진행됐고, 2026년에는 서서울농업협동조합의 임의경매개시결정이 추가됐습니다.

표면적인 등기 순위만 보면 말소기준권리 이후의 권리가 대부분 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 단일 주택과 다릅니다. 여러 주거·상업용 공간의 점유자, 보증금 미상자, 소유자와 동일한 이름의 점유자, 등기상 관계인과 일치하는 점유자가 동시에 존재합니다. 낙찰 후 인도와 보증금 반환 책임을 판단하기 위해서는 실제 임대차관계와 점유 현황을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석의 출발점은 2017.02.21 서서울농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 같은 금융기관이 설정한 근저당권 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2019년 국가 명의로 설정됐던 납세담보 근저당권은 2025.03.24 이미 말소됐습니다.

별도로 주의할 등기는 2022.02.16 갑구 2번 가처분입니다. 서윤옥을 채권자로 하며, 소유권 일부(2분의 1)에 대한 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 기재하고 있습니다. 이 가처분은 말소기준권리 이후의 등기로서 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 입찰 전에 매각물건명세서상 인수 조건과 관련 사건 진행 상태를 최종 대조해야 합니다.

② 임차인·점유 관계 — 핵심은 미상 점포와 실제 임대차 확인

매각물건명세서와 현황조사 등에 기재된 점유·임차 관련 항목은 12건입니다. 이름이나 법인명이 확인되는 항목은 11건이고, 별도로 점포 1건이 기재돼 있습니다. 11건에는 등기상 소유자와 동일한 이름인 김현성이 포함돼 있으므로, 이를 모두 독립된 임차인으로 확정해서는 안 됩니다.

기준일이 기재된 11건은 모두 2017.02.21 말소기준권리 이후의 일자입니다. 해당 조사에서는 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 상가 부분의 경우 점포 인도와 사업자등록 등 실제 대항요건을 별도로 검증해야 하고, 기준일 자체가 없는 점포는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

대항력 표시는 기재된 말소기준일과 점유·전입 관련 일자를 토대로 한 판단입니다. 우선변제 여부는 확정일자 및 관련 요건을 확인해야 하므로 확정하지 않았습니다. 승계·인수는 낙찰자의 보증금 반환채무 인수 가능성을 의미하며, 보증금이 존재한다는 사실만으로 인수를 확정하지 않습니다.

금액이 확인되는 8건의 보증금 합계는 500,000,000원입니다. 다만 이 금액은 개별 보증금의 단순 합계이며, 낙찰자가 인수할 금액이나 실제 배당액을 뜻하지 않습니다. 정음천·김현성·김환수 및 별도 점포의 보증금은 확인되지 않으므로, 이 합계만을 전체 임대차 부담으로 사용해서는 안 됩니다.

③ 가격 검토 — 감정가 122.74억, 시세 메리트는 미판정

현재 최저매각가는 12,273,926,040원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 확인된 실거래 비교가격 없이 감정가 자체를 시장가격이라고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

특히 이 물건은 단일 아파트가 아니라 주택과 근린생활시설이 혼합된 5층 건물 및 토지입니다. 건물의 임대수익, 상가와 주거 부분의 실제 사용 상태, 토지 이용가치, 공실과 점유관계가 가격 평가에 함께 반영돼야 합니다. 현재 확인된 가격만으로는 시세보다 저렴하다는 근거가 성립하지 않습니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정 금액이며, 실제 매각 결과나 향후 매각기일을 의미하지 않습니다. 실질취득액은 현재 산정 인수액 0원을 적용한 수치로, 미상 점포의 인수 부담과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,273,926,040원 가정)

신건 최저매각가 기준으로 근저당권 채권최고액 합계 2,760,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 9,388,786,780원이 남는 것으로 산정됩니다. 근저당권 관련 미배당액은 0원입니다.

그러나 이 배당표는 근저당권의 채권최고액을 기준으로 단순 배분한 추정입니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있고, 집행비용도 추정치입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 및 기타 우선배당 사항은 반영되지 않았으므로 소유자 잔여금과 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항·토지현황 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 신사동, 상신초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 상업용·업무용·주상용·주거용 건물과 학교, 공원, 공공시설, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 있는 것으로 조사됐습니다. 구체적인 이동시간이나 역과의 거리는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 외장석재마감 등이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다. 주거 및 근린생활시설이 혼합된 이용상태입니다.
• 토지. 면적 802.6㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 중로각지입니다. 개별공시지가는 ㎡당 5,837,000원으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 실제 거래가격이나 적정 낙찰가와 동일하지 않습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 중점경관관리구역 저촉도 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래허가구역 지정 기재가 있으며, 허가대상 용도와 지정기간이 서로 다릅니다. 2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31 지정 내역이 있으므로, 실제 입찰·취득 시 해당 물건에 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각에 포함돼 있어 실제 현황과 매각 범위의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 경계. 감정평가 과정에서 일부 지적경계가 다소 불명확한 것으로 조사됐습니다. 현장 접근 범위 내에서 개략적으로 파악된 사항이므로 실측 및 지적경계 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주택·근린생활시설 복합용도와 일괄매각 규모상 일반적인 개별 주거용 호실과 매수 수요 및 자금조달 구조가 다를 수 있습니다. 실제 거래사례와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 재매각 용이성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2017.02.21 을구 1번 서서울농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당과 가처분의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 가처분 사건 검토. 2022.02.16 소유권 일부(2분의 1) 가처분의 피보전권리, 관련 재산분할 사건 및 매각 후 권리 처리 여부를 확인하세요.
• 미상 점포의 실제 점유 확인. 점포의 정확한 위치, 임차인 신원, 사업자등록 관련 일자, 점포 인도 시점, 보증금 및 계약 내용을 확인해야 합니다. 이 점포에 관해서는 현재 인수위험을 확정할 수 없습니다.
• 상가 임대차관계 검증. 기재된 일자 외에 실제 점포 인도와 사업자등록 시점, 임대차계약의 존속 여부 및 보증금 지급 사실을 확인하세요. 주거 부분은 전입·점유·확정일자 관계를 함께 대조해야 합니다.
• 관계인 점유 확인. 정음천과 등기상 납세담보 관련 채무자, 김현성과 등기상 소유자의 동일성 및 실제 점유 원인을 확인하세요. 가장임차인 의심만으로 계약관계를 확정하지 마세요.
• 201호 점유관계 확인. 신주연과 신근막이완술연구회 주식회사의 기재 위치가 겹치는 이유, 실제 임차 공간 및 계약관계를 확인하세요. 신주연의 2026.07.13 배당요구와 우선변제 요건도 별도로 검토해야 합니다.
• 배당표 재검증. 근저당권 채권최고액 합계 2,760,000,000원, 신청채권자 청구액 2,444,138,872원, 회차별 신청채권자 배당액 0원의 관계를 채권계산서와 배당요구 현황으로 확인하세요.
• 토지 권리·경계 확인. 공동담보로 표시된 토지의 등기사항, 지적경계, 경계 분쟁 가능성, 토지이용 규제와 실제 매각 범위를 각각 검토하세요.
• 제시외 건물 조사. 일괄매각 대상 제시외 건물의 위치, 구조, 이용 현황과 점유자를 확인하고 낙찰 후 이용 가능성을 검토하세요.
• 가격 검증. 이 물건과 용도·규모·입지 조건이 비교 가능한 실제 거래사례, 임대차 현황 및 수익성을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 명도·관리 부담. 다수의 주거 및 점포 점유자가 확인되므로 인도 협의, 점유 이전, 미납 관리비 및 각종 비용의 부담 관계를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 건물 및 토지 등기부, 감정평가서, 임대차계약 관련 서류를 최종 확인하고 변경된 매각조건이 있는지도 점검하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 실질 위험 0원”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당·가처분·경매개시결정의 소멸 구조가 비교적 분명하다는 점입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 근저당 채권최고액 합계가 전액 충족되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 그 사실만으로 안전한 낙찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 확인된 점유·임차 관련 항목만 12건이며, 그중 점포 1건은 대항력과 보증금이 미상입니다. 정음천·김현성의 관계인 가능성, 201호 중복 기재, 후순위 가처분, 제시외 건물과 일부 불명확한 토지 경계 역시 별도로 확인해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 12,273,926,040원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 확보되지 않았습니다. 현재 계산상 실질취득액은 최저가와 동일하지만, 미상 임대차에서 인수 부담이 확인되면 총 취득 부담은 증가할 수 있습니다. 1회 또는 2회 유찰 시에도 실거래·수익성·임차부담을 검증하기 전에는 저가매수로 평가할 수 없습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 등기상 말소 구조 자체보다도 미상 점포의 대항력, 실제 임대차 보증금, 토지·건물의 매각 범위, 적정시장가격 확인이 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다. 현재 단계에서는 신건 최저가에 대한 적극적인 가격 가점보다 실질취득 비용과 권리 위험을 확정하는 절차를 우선해야 합니다.