서울서부지방법원 2026타경50023. 서울 은평구 구산동 로뎀빌 4층 401호를 대상으로 진행되는 임의경매입니다. 감정가는 321,000,000원, 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 소유자는 김영희이며, 관교문학동새마을금고가 설정한 채권최고액 192,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기상으로는 말소기준 이후 양주지역산림조합의 가압류, 강서구와 은평구의 압류, 임의경매개시결정이 존재합니다. 이들 등기 권리는 매각으로 말소되는 구조입니다. 그러나 등기 권리가 말소된다는 사실과 임차인 보증금을 인수하지 않는다는 사실은 서로 다릅니다. 전입 시점이 말소기준보다 앞선 임차인이 존재하므로, 이 물건은 등기부만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 10-29 로뎀빌 4층 401호 도로명주소: 서울특별시 은평구 서오릉로13길 26 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 중 4층 |
| 이용 상태 | 방 3개 · 거실 · 주방 · 욕실 겸 화장실 · 다용도실 |
| 사용승인일 | 2008.12.03 |
| 소유자 | 김영희 (2019.05.31 소유권이전 · 등기 거래가액 274,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 관교문학동새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 165,873,826원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.10 · 을구 5번 관교문학동새마을금고 근저당권 |
| 선순위 전입자 | 장동진 · 전입일 2019.10.30 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
권리분석에서 가장 중요한 순서는 2019.10.30 전입신고 → 2020.07.10 말소기준 근저당 설정입니다. 장동진의 전입신고는 말소기준권리보다 앞섭니다. 주택의 인도와 실제 점유 등 대항력 요건이 충족되었다면 매수인이 임대인의 지위를 승계할 수 있으므로, 보증금을 파악해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장동진 401호 |
2019.10.30 주거 |
미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
보증기관 아님 실제 임차인 |
실제 임차인 1명입니다. 장동진은 보증기관이 대위변제 후 신고한 승계권리자가 아니라, 매각물건명세서와 현황조사에 등장하는 주거 임차인입니다. 임차보증금은 확인되지 않아 금액을 0원으로 처리하거나 특정 금액으로 가정할 수 없습니다.
우선변제권은 대항력과 별개의 문제입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 불명확하므로 배당으로 얼마를 회수할지 계산할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임대차라면, 배당받지 못한 보증금 전부 또는 일부가 매수인에게 승계될 수 있습니다.
실질취득원가 = 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 임차보증금
대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 보증금 배당이 없다면, 낙찰가가 낮아져도 인수 부담을 포함한 총액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 그 금액을 산출할 수 없습니다.③ 가격 판단 — 감정가 321,000,000원, 시세 메리트 검증 전
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 321,000,000원입니다. 신건으로 유찰 이력이 없으며, 감정가에서 할인된 가격이 아닙니다. 매각가격의 적정성을 보려면 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가격, 층·면적·준공연도와 주택 상태를 함께 비교해야 합니다.
이 물건은 시세 비교 이전에 선순위 임차보증금 확인이 우선입니다. 가령 낙찰가만 낮아지더라도 그에 상응하여 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득원가의 가격 메리트는 감소하거나 사라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 추정 | 매수인 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 321,000,000원 | 440,408,696원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 256,800,000원 | 503,709,896원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 205,440,000원 | 554,350,856원 | 미확정 |
회차별 매각가격과 채권 미배당액은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 선순위 임차보증금과 조세 우선배당 등의 영향은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 채권자 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 근저당권 배당 이후 남은 금액이 양주지역산림조합 가압류채권에 배분되는 방식입니다. 실제 배당은 선순위 임차인, 조세채권, 배당요구 및 법원의 배당순위 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,294,000원 |
| 1. 근저당 · 관교문학동새마을금고 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 가압류 · 양주지역산림조합 | 564,114,696원 | 123,706,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액 합계는 756,114,696원이며, 시뮬레이션상 채권자 배당 합계는 315,706,000원입니다. 이에 따라 채권 미배당액은 440,408,696원, 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 예일초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 6호선 구산역과 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2008.12.03 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 다세대주택의 4층 401호입니다. 외벽은 인조석 석재 붙임 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 옥내 소화전설비가 갖춰진 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 인접 지대와 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등으로 조사되었습니다. 토지거래허가 관련 지정 내역이 있으므로 실제 입찰과 취득에 적용되는 규제는 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 거주인이 부재하여 임대관계가 확인되지 않았습니다. 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 토대로 파악되었습니다. 실제 내부 상태와 점유관계의 현장 확인이 중요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 노후도, 층, 면적, 주차여건, 내부 상태 및 권리관계에 따라 매수 수요와 가격이 달라집니다. 실질취득원가가 확정되지 않은 상태에서는 매도차익이나 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장동진의 임대차계약 확인. 보증금, 월차임, 계약기간, 계약 당사자 및 임대차 목적물을 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 안전한 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
- 대항력 요건 확인. 2019.10.30 전입신고 이후 실제 주택 인도·점유가 이루어졌는지, 대항력 유지에 영향을 주는 사정이 있는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권의 성립과 행사 여부, 배당요구 종기 내 배당요구 여부 및 예상 배당액을 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 재산정. 낙찰가에 매수인이 승계할 미배당 임차보증금을 합산한 금액을 기준으로 투자 적정성을 다시 평가해야 합니다.
- 조세채권 확인. 강서구·은평구 압류와 관련된 조세채권의 성격, 법정기일, 우선순위 및 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 현장 점유·명도 확인. 장동진의 실제 거주 여부와 점유권원, 명도 가능성, 임대차 종료 및 보증금 반환 문제를 확인해야 합니다.
- 실거래가격 확인. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래를 확보한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득원가와 비교해야 합니다.
- 관리비·물건 상태. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 누수, 하자, 내부 수리 필요성 등을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래허가구역 지정 내역과 입찰·취득 시점의 적용 여부를 관할 행정기관 및 관련 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 경매 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다, 말소되지 않을 수 있는 임대차가 중요하다”
은평구 로뎀빌 401호는 감정가와 최저매각가가 동일한 321,000,000원의 신건입니다. 2020.07.10 관교문학동새마을금고 근저당이 말소기준이며, 그 이후의 가압류와 압류 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그렇지만 이 물건에는 더 중요한 문제가 있습니다. 2019.10.30 전입한 장동진이 존재하고, 임차보증금이 확인되지 않았습니다. 전입 시점만 보면 말소기준보다 선순위이므로 임차인의 실제 대항력이 인정되는지, 보증금 중 얼마가 매수인에게 승계되는지를 확인해야 합니다.
배당 시뮬레이션에 적힌 인수액 0원을 근거로 안전하다고 결론 내리는 것은 위험합니다. 또한 유찰로 최저가가 낮아지더라도 미배당 보증금이 함께 승계된다면 실제 취득원가가 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 보증금, 대항력, 확정일자, 배당요구 및 예상 배당을 확인한 다음에야 실질취득원가와 시세 대비 매입 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하게 되는지를 확정하는 것입니다.
