서울서부지방법원 2026타경50054. 서울 은평구 응암동 제니더플래인엣명지 7층 703호입니다. 경매 물건 분류는 근린시설이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 이 물건의 가장 중요한 특징은 단순한 신건 경매가 아니라, 선순위 주택임차권과 신청채권자의 확약서가 함께 존재한다는 점입니다.

임차인 김용찬의 보증금은 288,000,000원입니다. 2021년 4월 30일 전입·점유를 시작했고 2021년 4월 22일 확정일자를 받았습니다. 2024년 3월 29일에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 강제경매개시결정일인 2026년 1월 14일보다 앞선 권리이므로, 확약서가 없었다면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 기재되어 있습니다. 이 확약이 매수인에게 유효하게 적용된다는 전제에서는 실질적인 잔여 보증금 인수 부담이 해소됩니다. 다만 확약의 제출 주체가 신청채권자라는 점과 임차인 명의의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기상 최초 근저당권은 관악신용협동조합 명의로 설정됐으며, 채권최고액은 5,916,000,000원입니다. 다만 이 근저당권은 2021년 4월 29일 말소되어 현재 매수인이 인수할 근저당권은 아닙니다. 이 금액은 공동담보로 설정됐던 채권최고액으로, 현재 물건의 매수인 인수금이나 독립적인 추가 채무로 계산해서는 안 됩니다.

이후 김용찬의 주택임차권이 2024년 3월 29일 등기됐고, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 2026년 1월 14일 등기됐습니다. 말소기준권리는 갑구 3번 강제경매개시결정이며, 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 반면 김용찬의 주택임차권은 말소기준보다 앞서므로 확약이 없다면 원칙상 선순위 인수 위험을 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김용찬의 임대차계약일은 2021년 3월 16일, 확정일자는 2021년 4월 22일, 주민등록 및 점유개시일은 2021년 4월 30일입니다. 임차권등기명령은 2024년 3월 26일 내려졌고, 2024년 3월 29일 임차권이 등기됐습니다. 임차권등기는 전유부분 전체에 설정돼 있습니다.

주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 1명, 확인된 임차보증금 총액은 288,000,000원입니다. 신청채권자의 청구금액 역시 288,000,000원이지만, 이를 임차보증금에 다시 더해 576,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다. 배당표에 두 청구 항목이 표시된 사실과 임차보증금 자체의 총액은 구분해야 합니다.

* 확약서 반영 실질 인수 0원은 신청채권자의 포기·말소 동의가 매수인에게 유효하고, 김용찬 명의 임차권 및 잔여 청구권의 정리에 법적 장애가 없다는 전제의 분석입니다. 현재 확인된 실제 임차인은 김용찬 1명이며, 확약서의 원문·권리귀속·임차권등기 말소 처리 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 320,000,000원보다 높은 신건

제니더플래인엣명지의 비교 가능한 면적대 실거래는 4건이며, 전체 평균 거래가는 306,750,000원입니다. 하지만 전체 평균에는 2021년 거래가 포함되므로, 가격 판단의 우선 기준은 2025년 12월 거래된 320,000,000원입니다.

감정가이자 최저매각가인 325,000,000원은 전체 실거래 평균 306,750,000원의 105.9%이며, 최근 거래 및 최근 12개월 평균인 320,000,000원과 비교하면 101.6%입니다. 따라서 신건 가격은 최근 시세보다 5,000,000원 높습니다.

최근 거래와 과거 거래 간 가격 추세는 +5.8%로 나타나, 과거 거래 대비 상승 방향입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건에 불과하고 비교 대상의 전용면적도 40.15㎡로 본건 40.71㎡와 차이가 있으므로, 이 상승 추세만으로 현재 감정가의 적정성을 단정할 수는 없습니다. 최근 가격이 상승했다는 점과 지금 최저가가 저렴하다는 판단은 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)

제시된 신건 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,350,000원을 공제한 뒤 김용찬의 임차보증금 288,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에 31,650,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액 기준 미배당액은 256,350,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

이 표는 제시된 예상배당 순서와 금액을 그대로 적용한 계산입니다. 김용찬의 보증금과 신청채권자의 청구액을 독립된 임차보증금으로 중복 합산하는 의미는 아닙니다. 실제 배당에서는 보증기관의 청구권 귀속과 배당 자격, 임차인과 신청채권자 사이의 권리관계에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수 여부는 배당순위·채권관계·확약서 효력에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수의 원칙과 확약의 차이

이 물건은 보증금 288,000,000원의 대항력 임차인이 존재하는 구조입니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 순간 미배당 보증금이 매수인 인수 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 일반적인 선순위 임차인 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 유지되는 효과가 발생합니다.

반면 본건에서는 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 확인됩니다. 해당 확약이 완전히 유효하다는 전제에서는 시뮬레이션상 미배당 인수액이 발생하더라도 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.

* 확약 전 원칙상 인수액 32,440,000원·83,712,000원은 각 회차의 예상배당 시뮬레이션 기준입니다. 확약 반영 0원은 확약서의 적용 범위와 효력이 확인된 경우에만 유효합니다. 미래 유찰은 확정된 일정이 아니라 가정입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충암초·중·고등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·연립주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 주위 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 6호선 새절역이 근거리에 소재합니다. 대중교통 편의는 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 7층 703호입니다. 사용승인일은 2021.01.17이며 기본적인 난방·급배수·위생설비와 승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 토지는 공동주택·업무시설·근린생활시설의 건부지로 이용됩니다. 근린시설이라는 경매 물건 분류와 실제 이용상태 사이의 차이가 있으므로 입찰 전 건축물대장의 전유부 용도와 이용 적법성을 확인해야 합니다.
• 도로·토지. 동측 약 15m, 서측 약 5m 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 완경사이고 지목은 대입니다. 제3종일반주거지역에 해당하고 공시지가는 4,249,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 관련되며, 토지거래허가구역 관련 지정 내역도 있습니다. 건물 용도 및 매수인 조건에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로 입찰 당시 유효한 규제와 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 내부 설비와 실제 사용상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 건물로 비교 가능한 실거래 표본이 많지 않습니다. 최근 12개월 실거래 1건과 경매 평균 8.7회 유찰 통계를 고려할 때, 매입 이후 매도까지의 기간과 매수 수요를 보수적으로 추정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 확실히 적용되는지 확인하세요. 특히 김용찬 명의 임차권과 신청채권자 권리의 관계를 검증해야 합니다.
• 대항력 임차인. 김용찬의 전입·점유·확정일자·임차권등기를 대조하고, 현재 점유 상태와 명도 가능성을 확인하세요. 확약에 따른 금전채무 해소가 즉각적인 점유 이전을 보장하지는 않습니다.
• 신건 가격. 현재 최저가 325,000,000원은 최근 실거래 320,000,000원보다 높습니다. 권리 위험이 줄었다는 이유만으로 신건을 저가 매물로 판단하지 마세요.
• 유찰 시 인수 계산. 1회 유찰 시 원칙상 인수 32,440,000원, 2회 유찰 시 83,712,000원이 예상됩니다. 확약이 유효하면 실질 0원으로 보지만, 확약 효력이 불확실하면 인수액을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
• 소규모 건물 거래성. 16세대 건물인 만큼 최근 거래 1건만으로 가격의 적정성을 확정하지 말고 실제 매도 가능 가격과 수요를 확인하세요.
• 용도와 대출. 근린시설 분류와 감정상 오피스텔 이용을 구분해 건축물대장·주택 관련 공부·금융기관 담보대출 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 명도비용. 공용부분 체납 관리비, 점유자 인도 절차, 별도 수리·이전비용을 낙찰대금 외 자금계획에 반영하세요.
• 배당관계. 김용찬 보증금과 주택도시보증공사의 청구액이 별개의 독립 보증금인지처럼 중복 해석하지 말고, 실제 채권 귀속·배당요구·확약의 법적 효과를 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전 최신본으로 대조하세요.

맺으며 — “확약은 유리하지만, 신건 가격은 아직 매력적이지 않다”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 보증금 288,000,000원의 선순위 임차권과 신청채권자의 잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 확약이 유효하면 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 정리될 수 있습니다. 확약이 적용되지 않을 때는 유찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수로 인해 실질취득비용이 약 288,000,000원 수준에 묶이는 구조이므로, 확약 확인은 단순한 참고사항이 아니라 입찰 판단의 전제조건입니다.

가격 관점에서는 현재 신건 최저가 325,000,000원이 최근 실거래 320,000,000원을 웃돕니다. 과거보다 최근 가격이 5.8% 상승한 흐름은 있으나, 최근 거래 표본은 1건뿐이고, 동일 건물의 경매 평균 유찰 횟수는 8.7회로 높습니다. 따라서 신건 가격에 별도의 할인 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

종합하면 이 물건은 확약서가 정상적으로 작동한다면 선순위 임차인 인수 부담을 피할 수 있다는 장점이 있지만, 최근 시세 이상의 신건 가격·소규모 건물의 환금성·확약서 검증 부담을 함께 안고 있습니다. 종합 C등급 — 권리 확약은 확인할 가치가 있으나, 신건 입찰은 가격과 환금성을 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.