서울서부지방법원 2026타경50073. 은평구 녹번동에 있는 시니어캐슬 클라시온 6층 611호입니다. 이름만 보면 일반 주거용 집합건물로 받아들이기 쉽지만 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 내부는 현관, 방 2개, 주방 겸 식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 드레스룸, 발코니 2개로 구성되어 주거 형태로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.

현재 소유자는 박종철이며 2018년 4월 23일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 당시 등기상 거래가액은 550,000,000원입니다. 이후 임차권등기와 국세 압류가 발생했고, 세검정새마을금고가 청구금액 267,600,000원으로 임의경매를 신청했습니다.

가장 큰 변수는 오세욱의 임차보증금 353,000,000원입니다. 임차인은 2021년 3월 26일 전입 및 점유를 시작했고, 2025년 10월 27일 임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 권리판정은 대항력이 있다고 보며, 예상배당은 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 다만 2015년 근저당권의 효력과 임차인의 우선변제순위가 일치하는지 별도 검증해야 인수액을 확정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수와 말소기준 충돌이 핵심

제시된 말소기준은 2026년 1월 9일 국(영등포세무서장)의 압류입니다. 이 기준만 적용하면 그보다 앞서 성립한 오세욱의 임차권이 매수인 인수 대상으로 분류됩니다. 현재 배당 시나리오 역시 보증금 353,000,000원 전액을 인수하는 방식입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 3.53억

실제 확인되는 임차인은 오세욱 1명입니다. 2025년 11월 17일 기재는 별도의 임차인이 아니라 기존 임차권등기의 확정일자 경정입니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.

결국 현재 적용할 보수적 위험금액은 353,000,000원입니다. 이는 확정된 최종 인수액이 아니라 임차인 배당액을 0원으로 놓은 전액 인수 시나리오입니다. 실제 인수액은 권리순위 및 배당결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 취득가격 분석 — 10억이 아니라 13.53억을 먼저 봐야 한다

신건 최저매각가 1,000,000,000원은 감정가와 같습니다. 그러나 임차보증금 인수를 전제로 하면 최저가만으로 매입비용을 평가할 수 없습니다. 실제 자금 부담은 낙찰대금과 미배당 임차보증금을 합산해야 합니다.

모든 회차에서 오세욱 보증금 353,000,000원이 전액 미배당·인수된다는 동일한 가정을 적용했습니다. 취득 관련 세금, 체납 관리비, 명도비용 등은 제외한 금액입니다. 유찰 회차는 예상 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다.

여기서 중요한 것은 낙찰가가 내려가도 인수액이 반드시 줄지는 않는다는 점입니다. 현재 시나리오의 낙찰가들은 모두 보증금 353,000,000원보다 높으므로, 전액 인수를 가정한 실질취득은 낙찰가와 보증금의 합계입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 별도 상황에서는 배당 및 인수구조에 따라 실질취득 부담이 보증금 수준에 고정되는 유형도 있지만, 이 사건의 현재 제시 회차에는 해당하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,000,000,000원 가정)

현재 제시된 배당 계산은 집행비용을 공제하고 나머지를 소유자에게 교부하면서, 임차보증금은 전액 매수인이 인수하는 형태입니다. 다만 신청채권자 청구액과 근저당권 기재가 배당 계산에 반영되지 않은 것으로 나타나므로 이 표는 확정 배당순위가 아니라 검증이 필요한 계산 시나리오입니다.

집행비용 12,400,000원과 소유자 잔여 987,600,000원은 제시된 배당 계산상의 수치입니다. 신청채권자 267,600,000원과 관련 근저당권의 배당이 반영되지 않아 실제 소유자 교부액은 크게 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 353,000,000원은 매각대금 배당과 별개의 부담입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 은평구청 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 관공서, 공원 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 대중교통. 버스정류장까지 도보 약 4~5분, 지하철 3호선 녹번역까지 도보 약 9~10분으로 조사됐습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물상태. 철근콘크리트조 12층 건물의 6층에 위치합니다. 상·하수도, 소화전, 승강기, 급·배수 및 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있으며 현상은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 감정상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 일반 아파트나 오피스텔로 가정해 시세를 비교하면 안 됩니다. 적법한 사용범위와 매수·이용 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역으로 표시되며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 해당 시설 및 매수인에게 실제 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 노인복지시설이라는 이용상 특성을 갖습니다. 매수 가능한 수요층과 이용제약을 확인하지 않고 일반 아파트 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재검증. 2015.04.20. 세검정새마을금고 근저당권과 2023.03.13. 채권최고액 변경 기재의 현재 효력을 확인해야 합니다. 2026.01.09. 국세 압류를 말소기준으로 판단한 결과와 충돌할 수 있습니다.
• 오세욱 임차권등기 확인. 2025.10.27. 임차권등기와 2025.11.17. 경정등기를 원문 대조하고, 2021.03.26. 전입·점유 및 임차권 유지의 요건을 확인해야 합니다.
• 보증금 증액분의 순위 확인. 최초 보증금 250,000,000원의 확정일자는 2021.02.26., 증액분 103,000,000원의 확정일자는 2023.03.16.입니다. 두 금액의 우선변제순위와 최종 인수 여부를 구분해야 합니다.
• 배당표 재계산. 세검정새마을금고 청구액 267,600,000원이 배당되지 않는 것으로 표시된 계산을 그대로 신뢰하면 안 됩니다. 채권계산서, 배당요구, 국세채권 및 근저당권의 실제 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 응찰. 현재 전액 인수 시나리오에서는 신건 1,353,000,000원, 1회 유찰 1,153,000,000원, 2회 유찰 993,000,000원이 실질취득 부담입니다. 최저가만 기준으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 노인복지시설 이용제약 확인. 건축물대장과 관계 규약을 확인하고, 소유·점유·이용·임대·전매 및 용도변경에 제약이 있는지 검토해야 합니다.
• 실거래가격 확인. 동일 시설 또는 실질적으로 비교 가능한 물건의 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가와 과거 소유권이전 거래가액만으로 현재 시장가치를 확정할 수 없습니다.
• 점유와 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유상태, 임차인의 퇴거 여부, 임차보증금 반환관계 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 체납비용 확인. 관리사무소 등에 공용부분 관리비 등 승계 가능 비용을 확인하고, 취득 관련 세금과 부대비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 채권·배당 관련 서류를 원본 기준으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 10억”과 “실제 부담 10억”은 다르다

시니어캐슬 클라시온 611호는 감정가 1,000,000,000원의 신건입니다. 하지만 가장 중요한 숫자는 최저가가 아닙니다. 현재 배당 시나리오대로 임차보증금 353,000,000원을 전액 인수한다면 실질취득은 1,353,000,000원이 됩니다.

위험은 금액에서만 끝나지 않습니다. 2015년 근저당권과 2026년 압류의 우선순위 해석, 임차인의 최초 보증금 및 증액분에 대한 확정일자, 채권자 배당 누락 문제를 함께 해결해야 합니다. 이 부분에 따라 보증금의 실제 인수액이 달라질 수 있으므로 현재 3.53억 인수액은 보수적 시나리오로 취급해야 합니다.

또한 이 물건은 일반 아파트가 아닌 노인복지시설입니다. 실질취득 부담이 적정한 시장가격인지 검증할 비교 실거래가도 확보되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유로 매력적이라거나 향후 유찰되면 곧바로 싸진다고 평가할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류 및 핵심 권리 재검증입니다. 현재 조건에서는 임차보증금 인수, 말소기준 판정 충돌, 배당표의 채권자 누락, 특수한 건축물 용도를 모두 확인해야 합니다. 권리와 실제 취득비용이 확정되기 전까지는 가격보다 위험 검증이 우선인 물건입니다.