서울서부지방법원 2026타경50117. 서울 은평구 신사동 샹그리라 4층 402호, 전용 44.34㎡에 해당하는 다세대주택입니다. 지하철 6호선 응암역 북서측 인근에 자리하며, 2011년 사용승인된 5층 건물의 4층입니다. 감정가는 241,000,000원, 현재 최저매각가도 동일합니다.
등기만 보면 말소기준은 국민건강보험공단의 2022년 압류이고, 이후 은평구 압류 및 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 은행 근저당권도 이미 말소됐습니다. 그러나 등기부가 단순하다고 권리가 깨끗하다고 판단할 수는 없습니다. 말소기준보다 앞선 2020년 전입자가 있고, 전세로 거주 중인 것으로 탐문됐기 때문입니다.
더 눈여겨볼 부분은 점유자로 조사된 염호열과 강제경매 신청채권자 염호열의 이름이 일치한다는 점입니다. 현재 소유권은 상속을 원인으로 남승애에게 이전됐으며, 소유권이전등기에는 보증금반환 확정판결과 채권자대위에 관한 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 단순한 채무불이행 경매가 아니라 임대차채권의 성격과 배당·인수 관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 1-35 샹그리라 4층 402호 도로명주소: 서울특별시 은평구 갈현로2길 25-6 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 44.34㎡ · 5층 건물 중 4층 402호 |
| 이용상태 | 방 3 · 거실 1 · 주방/식당 1 · 욕실/화장실 1 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 필로티형 · 거실 발코니 확장 |
| 사용승인 / 규모 | 2011.11.30 · 샹그리라 11세대 |
| 소유자 | 남승애 · 2023.05.20 상속 원인 · 2026.02.26 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 염호열 / 225,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.25 · 갑구 4번 · 국민건강보험공단 압류 |
| 점유관계 | 염호열 · 2020.09.02 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 선순위 점유가 남는다
이 사건의 말소기준권리는 2022.10.25 국민건강보험공단 압류입니다. 현재 등기에서 이보다 늦은 2024년 은평구 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 국민은행·신한은행·우리은행의 근저당권은 이미 말소된 상태이므로 현재 존속하는 선순위 근저당권으로 합산해서는 안 됩니다. 특히 과거 공동담보로 설정된 거액의 채권최고액을 현재 낙찰자가 인수한다고 해석해서도 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
임차인으로 보고된 사람은 염호열 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 추가된 구조가 아니며, 확인된 임차인의 보증금을 중복 합산할 이유도 없습니다. 다만 실제 임대차관계의 진위와 구체적인 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염호열 402호 |
2020.09.02 | 미상 | 가능·미상 말소기준 전 전입 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
해당 없음 |
실제 임차인으로 보고된 인원: 1명. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 전입일 선순위만으로 실제 대항력과 최종 인수액을 확정하지 않습니다.
동일인 여부와 임대차관계를 반드시 대조해야 합니다. 가장임차인 또는 특수관계인 가능성을 검토할 필요는 있지만, 이름이 같다는 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수 없습니다. 판결문·임대차계약서·보증금 지급자료 및 점유 사실을 확인해야 합니다.
경매 신청채권액은 225,000,000원입니다. 그러나 이 금액이 임차인의 실제 보증금 전액인지, 판결상 인정된 반환채권과 어떤 관계인지 확인되지 않았으므로 225,000,000원을 보증금으로 확정하거나 별도 임차보증금과 합산하지 않습니다.
이 사건은 보증금과 실제 배당관계가 확정되지 않아 그 총액을 계산할 수 없습니다. 따라서 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 그만큼 저렴하게 취득할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확인된 거래보다 17.6% 높지만, 비교 표본은 오래됐다
샹그리라에서 확인된 같은 면적의 실거래는 2023년 7월, 전용 44.34㎡, 2층, 205,000,000원 한 건입니다. 대상 물건은 4층이므로 층수도 서로 다릅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 44.34㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 44.34㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
| 본건 감정가 | 44.34㎡ | 4 | 241,000,000원 |
최저매각가 241,000,000원은 확인된 거래가 205,000,000원보다 36,000,000원 높고, 그 거래가의 117.6%에 해당합니다. 따라서 확인된 거래를 기준으로는 가격 메리트가 없습니다.
그러나 이 거래는 2023년 7월의 단일 거래입니다. 2026년 10월 현재 최근 12개월의 시세를 검증할 충분한 거래 표본이라고 볼 수 없습니다. 거래 추세의 상승·하락도 판단할 수 없고, 개별 층수·향·내부 상태 차이도 반영되지 않았습니다. 과거 평균을 현재 시장가격으로 그대로 적용해 가격 차이를 확정하는 것은 부적절합니다.
현 단계에서 할 수 있는 판단은 신건 최저가가 확인된 과거 거래보다 높다는 것까지입니다. 현재 시세보다 무조건 비싸다고 단정할 수는 없지만, 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거 역시 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
아래는 제시된 신청채권액 225,000,000원을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 신청채권에 우선 배당하는 가정이며, 선순위 임차인의 보증금·우선변제권 및 조세채권의 실제 배당순위가 확정된 표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,174,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 염호열 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 11,826,000원 |
| 합계 | — | 241,000,000원 |
신건 최저가 기준 산술적 배당 예시입니다. 국민건강보험공단 및 은평구 압류와 관련된 체납채권, 당해세, 임차인의 우선변제·최우선변제 및 기타 법정 우선채권이 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 특히 이 배당표는 낙찰자의 보증금 인수액이 0원으로 확정된다는 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 내려가도 인수 위험은 남는다
현재는 감정가 100%인 신건입니다. 다음 표는 매각가가 80%, 64% 수준으로 낮아질 경우의 단순 배당 및 미배당 변화를 비교한 것입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 241,000,000원 | 225,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 192,800,000원 | 189,300,800원 | 35,699,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 154,240,000원 | 151,280,640원 | 73,719,360원 |
미배당 금액은 신청채권 225,000,000원과 예상 배당액의 차액입니다. 이 금액을 곧바로 낙찰자 인수 보증금이라고 단정할 수 없습니다. 신청채권의 성격, 임차보증금과의 관계, 대항력 및 실제 배당액을 확인해야 합니다.
이 미배당액이 낙찰자에게 실제 승계되는지는 별개의 법률 판단이지만, 선순위 임차인의 보증금과 채권 관계가 확인되지 않은 상태에서 유찰 후 매각가만 실거래가와 비교하여 싸다고 판단하는 것은 위험합니다.
다만 이러한 장점은 선순위 점유자의 인수 위험을 해소하는 근거가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 응암역 북서측 인근입니다. 주변에 단독주택·다세대주택·신사동성원아파트·서울기독대학교 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지입니다.
- 교통. 차량 진입은 가능하며 인근에 응암역과 은평로·연서로를 운행하는 노선버스 정류장이 있습니다. 다만 건물 북서측 접도는 폭 약 4m의 막힌 도로입니다.
- 건물. 2011.11.30 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보기, 1층 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 내부. 방 3개·거실 1개·주방/식당 1개·욕실/화장실 1개 구조이며, 거실 발코니가 확장 시공된 상태입니다. 실제 내부 유지보수 상태와 확장 관련 적법성은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 교육환경 보호 관련 구역 등이 적용됩니다. 공시지가 자료는 ㎡당 2,936,000원입니다. 토지거래허가구역 관련 기재가 있으므로 입찰 전 대상자·용도·적용기간을 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 11세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 실거래도 2023년 1건뿐입니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 바탕으로 가격을 검증하기 어려워 매도 시점과 수요층에 따른 환금성 불확실성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 염호열의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 계약 갱신·변경 내역을 확인해야 합니다. 신청채권액 225,000,000원을 확인 없이 실제 보증금으로 간주하지 마세요.
- 대항력 성립 확인. 2020.09.02 전입 이후의 실제 점유, 임대차관계 및 주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 인수 위험 검토가 최우선입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구의 유무·시기, 우선변제권 성립 여부를 매각물건명세서 및 법원 기록과 대조해야 합니다. 배당으로 소멸하지 않는 잔여 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 점유자 염호열과 신청채권자 염호열의 동일인 여부, 보증금반환 확정판결의 내용과 임대차채권의 관계를 확인해야 합니다. 가장임차인 가능성도 증빙에 따라 검토하되 추정만으로 결론내리지 마세요.
- 배당순위 재검토. 국민건강보험공단·은평구 압류 관련 체납채권과 임차채권의 우선순위를 확인해야 합니다. 단순 배당표의 소유자 잔여금은 실제 배당을 보장하지 않습니다.
- 실질취득비용 산정. 확인된 낙찰 예상액에 법적으로 승계되는 미배당 보증금을 더하여 비교해야 합니다. 인수액이 미확정인 현재는 확정적인 수익률이나 안전 입찰가를 산출할 수 없습니다.
- 최신 시세 조사. 2023년 단일 실거래만으로 2026년의 시세를 확정할 수 없습니다. 주변 다세대주택의 최근 거래와 동일 면적·층수·연식 조건을 함께 비교해야 합니다.
- 현장·관리비 확인. 점유자의 실제 거주 상태, 건물·주차·승강기 관리상태, 공용부분 관리비 체납 여부 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 확인하고 배당·인수 관계에 관한 전문가 검토를 거쳐야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 2.41억이 취득원가의 전부인가?”
이 물건은 단순히 은평구의 소규모 다세대주택을 감정가에 낙찰받는 문제가 아닙니다. 등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 근저당권도 이미 정리됐습니다. 하지만 2020년 전입한 점유자 염호열의 보증금과 법적 지위가 확인되지 않았습니다.
특히 신청채권자와 점유자의 이름이 일치하고, 보증금반환 확정판결을 근거로 한 채권자대위가 소유권이전등기에 기재돼 있어 임대차채권·강제경매 청구채권·배당관계의 연결을 확인해야 합니다. 단순 예상배당에서 신청채권이 전액 배당된다고 계산되더라도, 그것만으로 낙찰자의 인수 위험이 소멸한다고 결론낼 수 없습니다.
가격도 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다. 신건 최저가 241,000,000원은 2023년 확인 실거래 205,000,000원보다 높습니다. 다만 거래가 오래되고 표본이 하나라 현재 시세가 얼마인지는 추가 검증이 필요합니다. 여기에 보증금 인수 가능성까지 결합하면 실질취득비용이 감정가를 넘어설 위험도 배제할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 우선 염호열의 임대차관계·보증금·확정일자·배당요구·판결문을 확인해 매수인 인수액을 확정해야 합니다. 그다음에야 최신 시세와 실질취득비용을 비교할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 보증금과 권리관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
