서울남부지방법원 2025타경11564. 서울 구로구 오류동의 건영포레스트빌 제비동 302호, 전용 32.41㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 244,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 권영만은 2021년 1월 28일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 243,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류와 가압류가 잇따라 설정됐으며, 임차인 이동일이 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 등기상 말소기준은 2022년 1월 27일 설정된 국(안산세무서장)의 압류입니다. 하지만 임차인 이동일은 그보다 앞선 2021년 2월 3일 전입신고를 마쳤고, 2021년 1월 20일 확정일자를 받았습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 후순위 등기가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 임차보증금 부담까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 임차보증금 인수는 별개

2020년 설정된 수협은행 근저당권 2건은 2021년 1월 28일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서 이를 존속하는 선순위 근저당으로 취급해서는 안 됩니다.

말소기준인 2022년 1월 27일 국세 압류 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시·구로구·국세 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 2023년에 임차권등기가 이루어졌더라도 임차인의 전입과 점유는 2021년에 시작됐다는 점이 중요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 확인

확인되는 실제 임차인은 이동일 1명입니다. 건물 전부에 대한 주거용 임차권등기가 있으며, 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다.

③ 시세 비교 — 숫자상 할인보다 비교 면적과 하락 추세가 중요

건영포레스트빌의 확인된 실거래 표본은 4건이며, 전체 평균은 282,500,000원입니다. 그러나 2022년의 350,000,000원 거래가 포함되어 전체 평균을 그대로 현재 시세로 쓰기에는 한계가 있습니다.

최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 260,000,000원, 최신 거래가는 255,000,000원입니다. 신건의 실질취득액 247,216,000원은 최근 평균의 약 95.1%, 최신 거래가의 약 97.0%입니다. 하지만 이 수치만으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

집행비용 4,216,000원을 공제하면 임차인 배당 가능액은 239,784,000원입니다. 보증금 243,000,000원의 부족분 3,216,000원이 매수인 인수 예상액입니다. 신청채권자 이동일과 임차인 이동일은 동일인이므로 채권 중복 집계에 유의해야 합니다. 당해세·조세 우선순위 및 실제 배당순위 변동은 반영되지 않은 추정이며, 조세가 우선 배당되면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액

이 물건은 일반적인 권리 안전형 경매와 다릅니다. 유찰 시 최저매각가가 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금이 남아 있으면 매수인이 떠안을 금액이 증가합니다.

실질취득액 = 예상 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액. 각 회차의 집행비용 추정치가 포함된 배당계산 결과를 사용했습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 부대비용은 제외되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 천왕역 북서측 근거리로, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 지하철 천왕역과 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.03.17 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 본건은 3층 302호로 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 건물 부지는 서측 포장도로와 접하며, 토지는 5필지 일단으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 개별 거래·이용 제한은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰진 것으로 추정됩니다.
• 환금성. 26세대 규모의 다세대주택으로, 단지 경매물건 평균 유찰 7.6회·낙찰률 0.0%라는 지표가 가격 결정과 향후 처분에 주의를 요구합니다.
• 시장 흐름. 최근 거래가격 추세가 -25.7%이고 확인된 최신 실거래는 2025.03입니다. 실제 입찰 전 동일 전용면적의 최신 거래 및 매물가격 재확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 이동일의 보증금 243,000,000원과 예상 배당액을 대조하고, 낙찰 후 미배당분을 누가 부담하는지 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저매각가가 아닌 낙찰가와 예상 인수액의 합계를 기준으로 자금계획을 수립해야 합니다. 유찰에 따른 최저가 할인율을 그대로 투자수익으로 계산해서는 안 됩니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건의 조세 종류, 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 임대차 진정성·채권관계. 이동일이 임차인이자 신청채권자이며 서울보증보험의 대위등기 관계도 존재합니다. 임대차계약서, 보증금 지급·반환 이력, 채권양도 및 근질권 관계, 집행권원을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.02.01 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 임대사업자 등록 및 의무기간, 매각 후 관련 행정상 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 비교 시세 검증. 본건 전용 32.41㎡와 실거래 표본의 39.31㎡·41.48㎡는 면적이 다릅니다. 동일 면적의 최근 거래와 실제 호별 상태를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유 및 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차보증금 반환과 명도 절차의 관계를 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 체납 공용관리비, 취득세, 등기비용 및 명도비용을 확인하고 실제 총자금에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서 및 최신 매각기일 공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 인수액이 중요하다”

이 물건의 가장 큰 위험은 단순히 압류가 많다는 사실이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이 존재하고, 그 보증금이 낙찰가에 가까운 수준이라는 점입니다.

신건 최저가 244,000,000원에서 시작해 2회 유찰 시 156,160,000원까지 내려가더라도, 미배당 보증금 인수를 포함한 예상 실질취득액은 247,216,000원에서 245,986,240원으로 큰 차이가 없습니다. 낮아지는 입찰가격만큼 인수 부담이 늘어나는 구조입니다.

최근 시세 평균 260,000,000원과 단순 비교하면 실질취득액이 낮아 보이지만, 비교 거래의 면적이 본건보다 크고, 가격 추세는 -25.7%로 하락 중입니다. 더욱이 단지 경매 평균 유찰 7.6회와 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표도 가볍게 볼 수 없습니다. 국세·지방세의 실제 우선순위에 따라 인수액이 달라질 가능성도 남아 있습니다.

결론은 신중 접근입니다. 임차보증금 인수 구조와 채권관계를 먼저 확정하고, 동일 면적의 최신 실거래로 실질취득액의 적정성을 다시 검증해야 합니다. 이 사건은 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 생기는 경매가 아닙니다.