서울서부지방법원 2026타경50129. 마포구 서교동 벨라 5층 503호, 전용면적 26.39㎡의 다세대주택입니다. 2017.12.01. 사용승인된 6층 건물에 위치하며, 전체 규모는 20세대입니다. 현재 소유자는 곽순점, 강제경매 신청채권자는 곽종례입니다. 신청채권자의 청구금액은 260,000,000원으로, 등기부상 주택임차권의 보증금과 금액이 일치합니다. 임차권자 역시 곽종례라는 점이 이번 사건을 해석하는 핵심입니다.

권리 관계도 일반적인 은행 근저당 경매와 다릅니다. 2017년 설정된 안양저축은행 근저당은 2018년에 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.12.21. 국가 압류로 정리돼 있으나, 임차인의 전입·점유와 확정일자는 모두 그보다 앞선 2019.09.25.입니다. 2025.03.18.에는 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기까지 이루어졌습니다. 따라서 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 임차권

등기부에는 다수의 압류·가압류 이력이 있으나, 이미 말소된 권리와 현재 남아 있는 권리를 구분해야 합니다. 안양저축은행 근저당권은 2018.04.13. 말소되었고, 2020년 추징보전 관련 가압류와 강서농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류도 이후 말소되었습니다. 국가 압류, 마포구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 정리될 대상으로 분석됩니다.

반면 임차인 곽종례는 2019.09.25.부터 전입·점유한 것으로 등기되어 있어 말소기준권리보다 앞섭니다. 2025년 임차권등기에는 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자가 기재되어 있습니다. 등기의 선후만으로 판단하는 것이 아니라 선행하는 주택임대차의 대항력과 매각대금에서의 실제 보증금 회수액을 함께 따져야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 실제 인수액은 배당에 달렸다

실제 임차인 1명 · 보증기관 대위·승계 중복신고 없음 · 임차권등기 을구 3번 · 임차보증금 260,000,000원.

등기부에 확정일자 2019.09.25.가 기재되어 있으므로, 우선변제권이 없다고 일률적으로 단정하는 것도 적절하지 않습니다. 대항요건의 유지, 배당요구의 효력, 압류권자 등과의 배당순위 및 신청채권의 성격을 확인해야 실제 배당과 인수액이 결정됩니다.

③ 시세 비교 — 인수가 없어도 신건은 비싸다

벨라의 전용 26.39㎡ 거래 9건 중 최근 12개월에 해당하는 거래는 6건입니다. 전체 실거래 평균은 324,777,777원이지만, 가격 판단에는 보다 최신인 최근 12개월 평균 329,666,666원과 2026.08. 최신 거래가 330,000,000원을 우선 적용해야 합니다.

최근 실거래 가격은 310,000,000원부터 350,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 최근 12개월 평균이 이전 거래 수준보다 4.7% 높아진 추세라는 점은 확인됩니다. 그러나 신건 최저가 339,000,000원은 최근 평균보다 9,333,334원, 최신 거래보다 9,000,000원 높은 가격입니다. 따라서 최근 상승 흐름을 감안하더라도 현재 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위에 따른 조정은 미반영되어 있어 확정 배당표와 다를 수 있습니다.

이 예상배당에서는 곽종례의 신청채권 260,000,000원 전액이 배당되고, 소유자에게 73,454,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 만약 해당 신청채권이 임차보증금 반환채권과 동일하고 이 배당으로 보증금 전액이 변제된다면, 동일 보증금에 대한 추가 인수액은 0원이 됩니다.

그런데 별도의 인수 위험 산정에서는 260,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 잡고 있습니다. 이는 동일 보증금의 배당과 인수를 동시에 인정하는 중복계산이 될 수 있으므로, 599,000,000원을 확정 취득비용으로 해석해서는 안 됩니다. 보수적인 위험상한 시나리오로만 보아야 하며, 실제 인수액은 배당금이 어느 채권에 충당되는지에 따라 달라집니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 미배당 보증금

이 사건은 임차인의 보증금과 강제경매 신청채권이 동일한 260,000,000원입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 단순히 입찰금액만 비교할 것이 아니라, 배당 후 남는 보증금과 매수인 부담을 함께 계산해야 합니다.

미배당액은 신청채권 260,000,000원에서 해당 회차의 예상배당을 차감한 금액입니다. 신청채권과 보증금이 동일 채권으로 확인되고 배당액 전부가 그 보증금에 충당되는 경우에만 이를 보증금 잔액으로 사용할 수 있습니다.

반대로 신청채권 배당이 임차보증금과 무관한 별도 채권이라면, 위 미배당액을 곧바로 임차보증금 인수액으로 사용할 수 없습니다. 그런 경우에는 최대 260,000,000원의 보증금 인수 위험을 별도로 살펴야 합니다. 따라서 어느 회차에서도 단순 최저가만으로 투자 수익성을 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 마포구 서교동, 지하철 6호선 망원역 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 망원역이 있습니다. 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 503호입니다. 2017.12.01. 사용승인됐으며 승강기, 난방, 위생·급배수 및 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6m, 남동측 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다. 대지 형상은 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 이력과 지정 대상·기간은 입찰 시점에 재확인해야 합니다.
• 토지. 전체 토지면적 382.8㎡, 공시지가 7,248,000원/㎡로 확인됩니다. 이는 개별 호실의 대지권 면적이나 지분가치를 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 20세대 규모의 소형 다세대주택으로, 전용 26.39㎡ 실거래 사례는 있으나 거래 표본과 잠재 매수층이 대단지에 비해 제한적일 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 확정. 곽종례의 260,000,000원 보증금에 대해 실제 배당액과 미변제 잔액을 확인해야 합니다. 매각물건명세서에 명시된 잔액 인수 조건을 가장 먼저 검토해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금의 동일성. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 같은 곽종례이고 두 금액도 같습니다. 집행권원, 청구원인 및 배당채권을 대조해 이중계산 위험을 제거해야 합니다.
• 임차권 대항력·우선변제. 2019.09.25. 전입·점유 및 확정일자, 2025.03.18. 임차권등기, 배당요구의 효력과 선순위 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
• 국가 압류와 체납채권. 2022.12.21. 국가 압류와 2024.12.04. 마포구 압류가 있습니다. 실제 배당에서 조세 관련 우선채권이 개입하는지 확인해야 합니다.
• 공매 이력. 한국자산관리공사 관련 공매공고가 2024.02.29. 등기됐으나 2024.12.27. 공매취소공고를 원인으로 말소됐습니다. 공매 취소의 효력과 별도 절차 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 과거 점유개시 사실만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현장 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 신건 최저가 339,000,000원은 최근 12개월 평균 329,666,666원 및 최신 거래가 330,000,000원보다 높습니다. 입찰가뿐 아니라 확정 가능한 인수액과 명도·관리비 부담을 합쳐 판단해야 합니다.
• 관리비·시설 상태. 소규모 다세대 특성상 공용부 관리 상태, 장기 미납 관리비, 누수·방수 및 내부 수선 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “배당받을 2.6억인가, 인수할 2.6억인가”

서울서부지방법원 2026타경50129의 핵심은 감정가 339,000,000원이 아닙니다. 동일인 곽종례가 가진 임차보증금 반환채권과 강제경매 신청채권이 실제로 같은 채권인지, 그 배당이 보증금 변제로 처리되는지입니다.

매각물건명세서는 미변제 보증금의 매수인 인수를 명확히 경고하고 있습니다. 배당이 보증금 전액에 충당된다면 추가 인수는 없어질 수 있지만, 그렇지 않다면 상당한 인수부담이 남을 수 있습니다. 이런 불확실성은 최저가만 낮춰 본다고 해결되지 않습니다.

최근 12개월 실거래 평균 329,666,666원, 최신 거래 330,000,000원. 현재 신건 최저가 339,000,000원은 인수 문제가 해소되어도 가격 경쟁력이 충분하지 않습니다. 권리는 추가 검증, 가격은 보류. 이 물건에 대한 합리적인 판단은 입찰가보다 먼저 실제 보증금 미배당액과 매수인 승계액을 확정하는 일에서 시작해야 합니다.