서울서부지방법원 2026타경50162. 서울 은평구 역촌동 다베로 에이동 501호, 지상 6층 건물의 5층에 위치한 다세대주택입니다. 소유자는 김성수이며, 한선희의 275,000,000원 가압류가 강제경매의 출발점입니다. 2025년 10월 29일 가압류가 말소기준권리이고, 2026년 2월 11일 해당 가압류가 본압류로 이행하면서 강제경매가 개시됐습니다.

등기부만 보면 현재 유효한 근저당권이 없고, 과거 김용숙의 임차권등기도 말소되어 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 등기부의 기존 권리가 정리됐다는 사실과 실제 점유자의 보증금 인수 위험이 없다는 사실은 다릅니다. 진수련은 2024년 11월 4일 전입한 것으로 확인되고, 2026년 4월 8일 배당요구 관련 문건도 접수했습니다. 전입일이 가압류보다 빠르므로 대항력 성립 여부와 보증금의 배당·인수 관계를 반드시 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준권리는 2025년 10월 29일 접수된 갑구 5번 한선희의 가압류입니다. 그 가압류를 바탕으로 2026년 2월 11일 강제경매개시결정이 이루어졌습니다. 등기부상 과거 영동농업협동조합 근저당권, 김용숙의 가압류와 주택임차권은 이미 말소된 상태입니다.

그러나 현재 확인된 진수련의 전입일은 2024년 11월 4일로, 말소기준권리 설정일보다 빠릅니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 실제 주택 인도와 점유, 임대차계약의 유효성 등이 충족됐다면 매수인에게 대항할 여지가 있습니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 선순위 대항력 가능·인수금액 미상으로 분류하는 것이 타당합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

실제 임차인 1명. 진수련의 배당요구 관련 문건접수일은 2026.04.08입니다. 확정일자·보증금·차임은 확인되지 않았습니다. 보증기관 승계나 대위변제에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

③ 실질취득비용 — 낙찰가만으로 계산하면 위험하다

현재 신건 최저매각가격은 380,000,000원입니다. 하지만 매수인의 실질취득비용은 단순히 낙찰대금으로 끝나지 않을 수 있습니다. 대항력이 인정되는 임차인이 있고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 매수인이 미배당 보증금의 전부 또는 일부를 인수할 가능성이 있기 때문입니다.

④ 시세 비교 — 신건 3.80억의 가격 부담

다베로(2-90)는 2019년 사용승인된 27세대 규모의 다세대주택입니다. 확인 가능한 비교 실거래는 2023년 7월 거래 1건으로, 전용면적 45.47㎡의 2층 세대가 320,000,000원에 거래됐습니다.

신건 최저가 380,000,000원은 비교 실거래 320,000,000원보다 60,000,000원 높고, 비교가격의 118.8%에 해당합니다. 입찰 최저가부터 이미 비교가격을 18.8% 웃돌기 때문에 현재 확인 가능한 거래가격에 비춰 저렴한 경매라고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)

집행비용 6,120,000원은 추정치입니다. 위 표는 확인된 채권액만 반영한 단순 계산이며, 진수련의 임차보증금과 우선변제액, 당해세, 최우선변제액 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액 98,880,000원은 확정 배당액이 아니고, 실제 배당액 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 위반건축물 — 반드시 확인할 물건상 하자

매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이라는 내용과 함께 집합건축물대장에 2021년 7월 21일자 주거재생과 통보에 따라 위반건축물로 등재됐다는 사실이 기재되어 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 6호선 구산역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 쾌적한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.04.26 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·소방·승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 6m, 동측 약 4m, 남측 약 3m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역과 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 제한사항이 있습니다. 공시지가는 4,070,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약허가구역 관련 지정사항이 확인됩니다. 해당 다세대주택과 매수인의 유형에 실제 허가 요건이 적용되는지는 입찰 전에 관할 관청에서 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 총 27세대 규모이고 확인되는 비교 실거래는 2023.07 거래 1건입니다. 거래 표본이 제한적이어서 현재 매도 가능 가격과 매각 소요기간을 정밀하게 추정하기 어렵습니다.
• 건축물 적법성. 4㎡와 14㎡의 제시외 무단증축 부분이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 일반적인 노후화와 구분되는 별도의 법적·경제적 위험입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 진수련 임대차계약 확인. 보증금 원금, 실제 임대차 개시일, 점유 개시와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 확인. 2024.11.04 전입일과 2025.10.29 말소기준일의 선후관계뿐 아니라 주택 인도, 확정일자 및 배당요구 요건을 함께 검토해야 합니다.
• 배당·인수액 재산정. 진수련에게 실제로 배당되는 금액과 미배당 보증금을 확인한 뒤, 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용을 계산해야 합니다.
• 위반건축물 원상복구. 제시외 4㎡·14㎡의 구조와 위치, 시정 가능성, 철거·원상복구 범위를 건축물대장 및 현장조사로 확인해야 합니다.
• 이행강제금 및 행정처분. 기존 부과 내역과 향후 시정명령 가능성을 관할 구청에 문의해야 합니다.
• 담보대출 사전확인. 위반건축물 등재와 다세대주택이라는 특성이 대출 심사에 미치는 영향을 금융기관에 확인해야 합니다.
• 최신 시세 재확인. 2023.07 거래 1건으로는 현재 가치를 확정하기 어렵습니다. 유사 면적·층·건축물 상태의 최신 실거래와 실제 매도 호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 소유권·민간임대 등록. 2022.12.06 등기된 민간임대주택 등록사항의 현재 효력과 관련 의무, 매각 후 처리사항을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 임차인이 거주하는 경우 보증금 반환과 인도 협의가 연동될 수 있으므로 명도비용과 예상 소요기간을 별도로 검토해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건과 건축물대장을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 곧 취득비용은 아니다”

이 사건의 가장 큰 변수는 2024.11.04 전입한 진수련의 미상 보증금입니다. 2025.10.29 말소기준권리보다 전입이 빠르기 때문에 대항력과 잔여 보증금 인수 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 과거 임차권등기와 근저당권이 말소됐다는 사실만으로 현재 점유자의 위험이 해소되는 것은 아닙니다.

물건 자체에도 무단증축 4㎡·14㎡가 위반건축물로 등재되어 있으며, 신건 최저가 380,000,000원은 확인된 비교 거래 320,000,000원의 118.8%입니다. 비교 거래가 오래된 단일 표본이라는 한계까지 고려하면, 현재 시세를 충분히 확인했다고 보기도 어렵습니다.

결론은 입찰 보류 및 선행조사입니다. 임차보증금과 인수 가능액, 위반건축물의 처리비용, 최신 시세를 확인하기 전에는 유찰 후 최저가격이 낮아지더라도 가격 메리트가 생겼다고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 입찰가를 정하기 전에 실제로 얼마를 떠안게 되는지부터 밝혀야 하는 경매입니다.