서울서부지방법원 2026타경50182. 서울 은평구 신사동 덕산아파트 303호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 597,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가도 같습니다. 등기부상 현재 확인되는 근저당권은 2021년 설정된 신한은행 채권최고액 120,000,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.

문제는 등기부의 근저당권이 아니라 임차인의 선순위 점유관계입니다. 임차인 봉현욱은 2012.08.08 전입했고, 신한은행 근저당권은 2021.04.22 설정됐습니다. 임차인의 전입이 훨씬 빠르므로 대항력이 인정되는 것으로 분석됩니다. 배당요구는 2026.05.06 접수됐으나, 우선변제권은 인정되지 않은 것으로 처리되어 예상배당액은 0원입니다.

따라서 현재 배당 추정에서는 임차보증금 450,000,000원을 낙찰자가 별도로 부담합니다. 매각대금 597,000,000원만 마련하면 취득이 끝나는 물건이 아니라, 임차보증금 반환 부담까지 합쳐 1,047,000,000원 규모의 자금 노출을 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차권은 남는다

등기부의 권리관계는 말소기준권리인 신한은행 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 과거 설정됐던 하나은행·서서울농업협동조합·박미숙 등의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현대캐피탈과 농협은행의 가압류도 2026.01.19 말소됐고, 2024년 강제경매는 취하로 종료됐습니다.

현재 경매개시결정은 2026.02.25 등기된 임의경매이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 등기부상 소멸대상 근저당권 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 450,000,000원

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 봉현욱 1명입니다. 보증기관의 대위신고나 별도의 승계신고로 보증금을 중복 합산할 상황은 아닙니다.

소유자는 봉영욱, 임차인은 봉현욱으로 기재되어 있습니다. 두 사람의 이름이 유사하지만 서로 다르게 표기되어 있으므로 동일인이나 가족관계라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 임대차계약의 당사자, 임차인의 점유와 전입, 보증금 수수관계를 대조해야 합니다.

③ 시세·실질취득 비교 — 싸다고 판단할 근거가 없다

덕산아파트는 19세대 규모이며, 2004.06.21 사용승인된 아파트입니다. 다만 이번 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래금액이 확인되지 않습니다. 거래 비교에 사용된 전용면적 기준 137.5㎡도 이번 호실과 일치하는 것으로 검증되지 않았으므로 이를 303호의 전용면적으로 단정하거나 시세 기준으로 사용해서는 안 됩니다.

실질취득 1,047,000,000원은 최저매각가의 약 175.4%입니다. 반대로 보면 표시된 최저가 외에 최저가의 약 75.4%에 해당하는 보증금 반환 부담이 추가되는 셈입니다.

여기서 중요한 것은 감정가와 시세를 동일하게 볼 수 없다는 사실입니다. 감정평가액 597,000,000원만으로 현재 아파트의 실제 거래가치를 판단할 수 없으며, 실질취득금액 1,047,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지도 검증되지 않았습니다. 따라서 가격 할인이나 시세 대비 수익률을 산정할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 597,000,000원 가정)

집행비용 8,370,000원은 추정액입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 120,000,000원 기준이며, 소유자 잔여금 468,630,000원은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다. 임차보증금 450,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 별도로 부담하는 금액입니다. 실제 채권액 및 배당권자는 채권양도 관련 서류와 배당절차에서 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 최저가, 남는 보증금

유찰 시 최저매각가와 예상배당이 어떻게 달라지는지 확인하면 보증금 인수의 영향을 더 분명하게 볼 수 있습니다.

실질취득 합계는 각 회차 최저매각가에 예상 매수인 인수액을 더한 금액이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 각 회차의 임차인 예상배당 0원과 보증금 전액 인수 가정을 그대로 적용했습니다. 실제 배당순위와 임차인 인수액이 달라지면 합계도 달라집니다.

현재 최저가 597,000,000원에서는 실질취득 1,047,000,000원, 1회 유찰 시에는 927,600,000원, 2회 유찰 시에는 832,080,000원으로 계산됩니다.

특히 2회 유찰 시 최저매각가 382,080,000원은 임차보증금 450,000,000원보다 작아집니다. 그러나 이 사건의 배당 시뮬레이션은 임차인에게 배당하지 않고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 최저가가 보증금 아래로 내려갔다고 실질취득액이 450,000,000원으로 고정되는 것은 아닙니다. 보증금 일부를 배당받는 경우와 전액 인수하는 경우를 구별해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 은평구 신사동 덕산중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택, 은평신사두산위브, 라이프시티아파트 등 공동주택과 학교가 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 남동측 근거리에 지하철 6호선 응암역이 위치합니다. 감정평가에서는 지하철 이용 사정이 원활한 편은 아닌 것으로 기재했으며, 동측 갈현로 인근에서 노선버스를 이용할 수 있습니다.
• 건물. 2004.06.21 사용승인된 철근콘크리트조 7층 건물 중 3층입니다. 방 4개와 욕실/화장실 2개 구조이며, 도시가스 보일러 개별난방, 급배수시설, 화재탐지·경보기시설 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 완경사지대에 조성된 아파트 부지입니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 아파트 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있으므로, 실제 취득절차에 적용되는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지 규모가 19세대로 작고 비교 가능한 최근 실거래금액이 확인되지 않습니다. 일반적인 대단지 아파트보다 매도가격과 처분기간을 예측하기 어려울 수 있으므로 인근 유사 면적·연식 아파트 거래까지 확인해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가에서 전세 임대 중인 것으로 탐문되었으며, 임차보증금 450,000,000원의 대항력 및 실제 반환조건이 환금성 판단에 직접적인 영향을 줍니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 450,000,000원 인수 여부 확인. 말소기준권리보다 앞선 전입, 확정일자와 우선변제권, 배당요구의 효력 및 실제 배당 가능성을 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 소유자와 임차인의 관계 확인. 등기상 소유자 봉영욱과 임차인 봉현욱은 서로 다른 이름으로 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유 및 주민등록관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용으로 입찰 상한 결정. 현재 회차의 597,000,000원만 보지 말고 보증금 인수 450,000,000원을 합친 1,047,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 최근 실거래 검증. 이번 호실과 동일하거나 유사한 면적의 실제 거래를 확보해야 합니다. 면적이 일치하지 않는 표본이나 감정가만으로 할인율을 판단해서는 안 됩니다.
• 채권양도 및 배당권자 확인. 등기상 근저당권자는 신한은행이고 경매신청채권자는 신한은행 양수인인 에프에스제이2509유동화전문유한회사입니다. 채권승계 관계와 실제 배당 대상 채권액을 확인해야 합니다.
• 임차인 명도와 보증금 반환. 대항력 있는 임차인은 낙찰과 동시에 자동으로 퇴거해야 하는 점유자가 아닙니다. 보증금 반환조건과 인도 시점을 협의하지 못하면 취득 이후에도 점유관계가 이어질 수 있습니다.
• 관리비 체납 조사. 과거 입주자대표회의가 강제경매를 신청한 이력이 있습니다. 현재 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인에게 부담될 수 있는 금액을 관리주체에 직접 확인해야 합니다.
• 공적 장부 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 5.97억이 취득원가는 아니다”

서울 은평구 신사동 덕산아파트 303호의 핵심은 근저당권이 아니라 대항력 있는 임차인 봉현욱의 보증금 450,000,000원입니다. 신한은행 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 보증금은 현재 배당 추정상 전액 인수로 남습니다.

따라서 신건 최저가 597,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면 실질취득 부담은 1,047,000,000원입니다. 유찰 이후에도 보증금 인수 문제는 별도로 남으며, 낮아진 최저가만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

게다가 동일·유사 면적의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 실질취득금액이 실제 시장가치보다 낮은지조차 판단하기 어렵습니다. 대항력 임차인의 권리와 배당관계, 소유자·임차인 관계, 실제 보증금 반환조건을 먼저 확인하고 적정 시세를 검증해야 합니다.

결론은 ‘등기상 말소는 단순하지만, 임차보증금 인수와 가격 검증이 어려운 고위험 물건’입니다. 현재 자료만으로는 적극적인 입찰을 뒷받침할 가격상의 근거가 부족합니다.