서울서부지방법원 2026타경50194. 서울 은평구 응암동 e편한세상백련산 105동 501호, 전용면적 84.31㎡ 아파트입니다. 2022.07.14 사용승인을 받은 358세대 단지로, 감정가와 최저가 모두 919,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매각기일은 2026.11.03입니다.
등기부의 말소기준권리는 2023.02.15 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 이후 2025.09.10 농업회사법인주식회사고가네 명의로 채권최고액 500,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 두 근저당권과 이후 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부에 나타난 근저당권이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 있다는 사실입니다. 진병두 씨의 전입신고일은 2022.02.04로 말소기준일보다 앞서지만, 보증금·확정일자·점유의 연속성 등이 확정되지 않아 대항력을 최종 판단할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 771 e편한세상백련산 제105동 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 은평구 백련산로 112 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.31㎡ · 지상 15층 중 5층 |
| 단지규모 / 사용승인 | 358세대 · 2022.07.14 |
| 소유자 | 우정순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 919,000,000원 / 919,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 농업회사법인 주식회사 고가네 |
| 청구금액 | 500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.15 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 실제 임차인 | 진병두 1명 · 2022.02.04 전입 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입자는 별도 판단
등기권리의 기준점은 2023.02.15 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 고가네 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 은평구의 압류등기 두 건도 각각 해제되어 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 변수
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 진병두 씨가 확인됩니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명이며, 보증기관의 대위변제나 보증금 승계로 중복 신고된 사람은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진병두 | 105동 501호 | 2022.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 임차인 | 진병두 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.02.04 |
| 말소기준권리 | 2023.02.15 중소기업은행 근저당권 |
| 확정일자 | 미상 |
| 보증금 / 월차임 | 미상 |
| 배당요구 | 2026.04.02 배당요구 접수 |
| 대항력 판단 | 선순위 전입 확인 · 대항력 성립 여부 미확정 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 요건 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 대항력이 인정되는 경우 미배당 보증금 인수 가능 |
진병두 씨는 2026.04.02 배당요구를 접수했습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이 보장되거나, 미배당 보증금에 대한 매수인 책임이 소멸하는 것은 아닙니다. 대항력·우선변제권의 성립 여부와 실제 배당 범위를 구분해야 합니다.
매수인 실질취득 부담 = 낙찰가 + 실제 인수하는 미배당 보증금
보증금 자체가 확인되지 않았으므로 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당되지 않은 금액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 인하가 반드시 경제적 취득비용의 감소를 의미하지는 않습니다.③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 95.9%, 그러나 취득비용은 별개
같은 단지 e편한세상백련산의 전용 84.31~84.72㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 거래기간은 2026년 2월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 958,750,000원입니다. 전체 거래 평균 역시 958,750,000원으로 집계되어 있지만, 가격 판단은 최근 12개월 표본과 최신 거래를 중심으로 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.72㎡ | 15층 | 1,095,000,000원 |
| 2026.09 | 84.31㎡ | 7층 | 960,000,000원 |
| 2026.08 | 84.31㎡ | 7층 | 965,000,000원 |
| 2026.07 | 84.31㎡ | 10층 | 1,025,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 7층 | 945,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 9층 | 940,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 9층 | 940,000,000원 |
| 2026.04 | 84.31㎡ | 7층 | 940,000,000원 |
| 2026.04 | 84.31㎡ | 11층 | 950,000,000원 |
| 2026.03 | 84.31㎡ | 9층 | 925,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 6층 | 950,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 11층 | 870,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 958,750,000원 |
최근 실거래의 최저가는 870,000,000원, 최고가는 1,095,000,000원입니다. 현재 최저매각가 919,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.9%로, 평균보다 39,750,000원 낮습니다.
다만 최고가 거래는 84.72㎡·15층·1,095,000,000원이고, 본건과 전용면적이 같은 84.31㎡의 2026년 9월 거래는 7층·960,000,000원입니다. 이 거래와 비교하면 본건 최저가는 41,000,000원 낮지만, 본건은 5층이므로 개별 층수와 상태에 따른 차이를 고려해야 합니다. 또한 2026년 3월의 동일 면적 거래가격은 925,000,000원으로, 현재 최저가와 가까운 거래도 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 919,000,000원 가정)
다음은 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하고, 확인된 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산정한 배당 구조입니다. 임차인 보증금과 우선변제권이 확정되지 않은 상태의 잠정 계산이므로 실제 법원 배당과 차이가 날 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,590,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농업회사법인주식회사고가네 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 167,410,000원 |
| 합계 | — | 919,000,000원 |
집행비용 11,590,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 채권잔액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금·우선변제권·당해세·최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 167,410,000원과 매수인 인수액 0원은 실제 결과를 보증하는 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수 위험은 그대로
현재 신건 최저가는 919,000,000원입니다. 유찰할 경우의 예정 가격과 채권 배당 구조를 비교하면 다음과 같습니다. 단, 모든 회차에서 임차인 보증금의 실제 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 부족액 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 919,000,000원 | 740,000,000원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 735,200,000원 | 725,448,000원 | 14,552,000원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 588,160,000원 | 579,878,400원 | 160,121,600원 | 미확정 |
신건에서는 채권최고액 기준 740,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 1회 유찰 시에는 채권 부족액이 14,552,000원, 2회 유찰 시에는 160,121,600원으로 증가합니다. 신청채권자 고가네의 예상 배당액도 각각 500,000,000원, 485,448,000원, 339,878,400원으로 변합니다.
여기서 채권자에게 배당되지 않는 근저당 채권과 매수인이 인수할 수 있는 임차인 보증금은 전혀 다른 문제입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 반면, 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 문제가 남을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 영락중학교 남서측 인접 지역입니다. 주변에는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·병원 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 근거리에 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.07.14 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 5층 아파트입니다. 전기·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 단지와 거래. 총 358세대이며, 전용 84㎡대의 최근 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 870,000,000~1,095,000,000원으로 편차가 있어 층수와 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지거래허가구역. 아파트를 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 경매 취득의 허가 적용 여부와 향후 처분 관련 제한은 관할기관 및 적용 법령을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 대항력. 진병두 씨의 2022.02.04 전입신고와 실제 주택 인도, 점유 유지, 임대차관계 및 대항력 성립 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 원금. 임대차계약서와 관련 증빙을 통해 진병두 씨의 정확한 보증금을 확인해야 합니다. 보증금이 확정되어야 실질취득 부담을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당순위. 확정일자와 우선변제권 성립 여부, 2026.04.02 배당요구의 효력과 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 미배당 보증금 인수. 배당요구를 했다는 사실만으로 임차보증금 인수 문제가 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서의 매수인 인수 관련 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 919,000,000원에만 초점을 맞추지 말고, 낙찰가에 실제 인수하는 미배당 보증금을 더한 금액을 최근 12개월 평균 958,750,000원 및 동일 면적 거래가격과 비교해야 합니다.
- 채권 잔액·배당. 중소기업은행 240,000,000원과 고가네 500,000,000원은 채권최고액입니다. 실제 피담보채권 잔액과 임차인·조세채권의 배당순위를 확인해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 현황조사상 임차인이 확인된 만큼 현재 점유자와 점유 권원, 매각 후 인도 가능성을 파악해야 합니다.
- 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납 여부와 당해세, 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 배당예상표의 잔여금은 이러한 사항에 따라 달라질 수 있습니다.
- 토지거래 규제. 2026.12.31까지의 아파트 관련 토지거래허가구역 지정과 경매 취득·향후 거래에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 낮은 9.19억보다 선순위 전입자의 보증금이 중요하다”
서울 은평구 응암동 e편한세상백련산 105동 501호는 감정가와 최저가가 모두 919,000,000원인 신건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 958,750,000원과 비교하면 최저가가 약 4.1% 낮은 수준입니다. 2022년 사용승인 아파트이고 실거래 사례도 확인된다는 점은 검토할 만한 요소입니다.
하지만 이 사건의 본질은 가격표에 있지 않습니다. 2022.02.04 전입한 진병두 씨가 2023.02.15 말소기준 근저당보다 먼저 전입했다는 사실에 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상이고 대항력의 최종 성립 여부도 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 보증금 규모를 결정할 수 없습니다.
두 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 전체 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 인수된다면 실질취득가가 최근 시세 수준을 초과할 가능성도 배제할 수 없습니다.
현재 결론은 가격 매력 확정이 아니라 권리 확인 우선입니다. 진병두 씨의 보증금과 대항력, 우선변제권, 배당 후 잔여 보증금을 확인한 뒤 실질취득 부담으로 시세를 다시 비교해야 합니다. 그 전까지는 신건 입찰을 보수적으로 판단하는 것이 타당합니다.
