서울서부지방법원 2026타경50199. 서울 서대문구 홍은동 루미아트 비동 204호를 대상으로 한 강제경매입니다. 감정가는 160,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 채권자 서울보증보험 주식회사가 159,495,204원을 청구하며 경매가 개시됐습니다.

권리관계에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 한국토지주택공사 명의의 임차권등기입니다. 보증금은 150,000,000원, 전입일은 2022.07.07로 말소기준권리인 2022.07.12 근저당보다 앞섭니다. 따라서 형식적인 등기 순서만 보면 대항력 있는 임차권으로서 배당 부족 시 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.

그러나 매각물건명세서에는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약으로 인해 통상적인 선순위 임차보증금 인수형 사건과 결론이 달라집니다. 핵심은 확약의 원본과 효력 범위를 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기부에는 과거 우리은행·제기동새마을금고·김낙준 명의의 근저당권 설정 및 말소 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.12 설정된 을구 11번 김낙준 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이며, 공동담보목록이 기재되어 있습니다.

이후 2024.07.22 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026.02.24 서울보증보험 주식회사 채권에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권·임차권등기·강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분류되어 있으나, 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 등기 말소 여부와 별도로 검토해야 합니다.

임차권 분석 — 대항력은 있었으나 인수 포기 확약

별도로 확인된 실제 거주 임차인은 0명이며, 기관 명의 임차권 관련 신고는 1건입니다. 매각물건명세서에는 서울보증보험공사(양도 전: 임차인 한국토지주택공사)라는 표기가 있습니다. 기관 간 양도·승계 관계를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 현재 점유자의 신원과 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.

② 가격 비교 — 감정가의 적정성은 아직 미확인

이 물건은 전용 26.06㎡의 소규모 다세대주택입니다. 루미아트B동은 15세대이며, 동일 면적에 직접 대응하는 실거래 비교를 확인할 수 없어 최근 시세 대비 감정가의 할인율을 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

현재 최저가 160,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,040,000원과 임차보증금 150,000,000원이 배당되고, 김낙준 근저당에는 6,960,000원이 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사에 대한 예상배당은 0원입니다.

채권자 청구액 합계는 809,495,204원, 배당액은 6,960,000원, 미배당액은 802,535,204원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액이지, 낙찰자가 자동으로 떠안는 채무가 아닙니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 확약이 가격구조를 바꾼다

선순위 임차권이 있는 물건은 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금의 인수 부담이 커질 수 있습니다. 일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득 부담이 보증금 수준에 가까워집니다.

그러나 이 사건에는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 확약을 적용한 실질 인수액과 확약을 적용하지 않은 계산상 인수액을 구분해야 합니다.

계산상 인수액 24,592,000원 및 49,833,600원은 확약을 적용하지 않은 회차별 배당 추정치입니다. 확약의 효력과 적용 범위를 확인한 경우에만 실질 인수 0원으로 판단할 수 있습니다. 실질취득 추정액은 매각대금과 해당 임차권 인수액의 합계이며 취득세·명도비 등 부대비용은 제외합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 정원여자중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 경사지 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 벽식구조 평슬래브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임 마감 등이며 샷시 창호를 사용합니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, CCTV가 설치되어 있습니다.
• 도로와 지형. 북측 하향 완경사지에 위치하고, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다. 경사지 특성과 도로 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 있어 입찰 전 해당 주택과 매수인에게 실제 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
• 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 별도로 실제 현황과 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 환금성. 루미아트B동은 15세대 규모입니다. 대단지 공동주택에 비해 동일 조건의 거래 비교가 제한될 수 있으므로 매도 시 예상가격과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험공사 관련 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체, 보증금 채권 양도·승계 관계, 효력 범위 및 말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 가능성. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 실제 매각 및 배당 이후 확약 내용대로 말소되는지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사와 서울보증보험공사 관련 양도·승계 표기를 각각 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 별도 점유자 확인. 기관 명의 임차권과 실제 점유자는 일치하지 않을 수 있습니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 현재 거주자, 점유 원인 및 별도 임대차관계 유무를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 전용 26.06㎡와 직접 비교할 수 있는 실거래, 인근 다세대주택의 층·준공연도·상태별 가격을 확인해야 합니다. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 신건 160,000,000원, 1회 유찰 128,000,000원, 2회 유찰 102,400,000원의 실질취득 부담을 각각 검토하되 실제 회차별 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 미납 공용관리비와 점유자 인도 문제를 확인해야 합니다. 확약에 따른 보증금 인수 해소와 실제 부동산 인도는 별개의 문제입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권 관련 확약서 및 매각기일 공고를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 결론을 바꾼다”

홍은동 루미아트 비동 204호는 얼핏 보면 위험해 보이는 선순위 임차권 사건입니다. 보증금 150,000,000원의 임차권이 있고, 전입일도 말소기준 근저당권보다 빠르기 때문입니다.

하지만 매각물건명세서에 제출된 확약은 결정적인 차이를 만듭니다. 해당 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당 부족 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 확약의 효력이 확인된다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 현재 신건 최저가 160,000,000원이 좋은 가격이라는 결론으로 곧바로 이어지지는 않습니다. 이 물건은 15세대 소규모 다세대주택이고, 동일 면적의 직접 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 평균 유찰 1.6회라는 참고지표까지 고려하면 현 회차에서 가격을 서둘러 확정할 이유는 부족합니다.

종합 판단은 C등급(47점). 선순위 임차권에 관한 확약으로 주요 인수 위험은 상당 부분 해소되지만, 실제 점유관계 확인과 확약 원본 검증이 필요합니다. 시세 비교 근거가 부족한 만큼 가격 메리트도 보류하는 것이 타당합니다.

권리는 조건부로 검토 가능, 가격은 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 확약의 유효성을 확인하고, 실제 거래가격에 근거해 입찰 상한을 정하는 것입니다.