서울서부지방법원 2026타경50201. 서울특별시 서대문구 홍은동 북한산 삼부르네상스 206동 302호 아파트입니다. 감정가는 745,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건이어서 최저매각가도 같습니다. 건물은 철근콘크리트 벽식구조의 지하 1층·지상 7층 건물이며, 해당 호수는 3층에 위치합니다. 사용승인일은 2024.06.21입니다.
등기부를 보면 눈에 띄는 것은 근저당권이 아니라 가압류 3건입니다. 그중 최초 가압류는 삼부토건주식회사가 청구금액 17,329,442,251원으로 2023.01.18 등기한 권리입니다. 이후 주식회사 한섬개발의 가압류 2건이 추가됐고, 2026.03.09 굿플랜대부 주식회사가 강제경매를 신청했습니다.
여기서 중요한 점은 큰 채권액과 낙찰자의 인수액은 서로 다른 개념이라는 사실입니다. 선순위 가압류를 포함한 가압류 채권들이 매각대금으로 전부 만족되지 못하더라도, 가압류 등기가 매각으로 소멸하는 경우 그 미배당 채권액을 낙찰자가 당연히 인수하는 것은 아닙니다. 반면 실제 점유자와 임대차관계는 아직 확인해야 할 영역입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 8-245 북한산 삼부르네상스 제206동 제3층 제302호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트 벽식구조 |
| 건물 규모 | 지하 1층 · 지상 7층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2024.06.21 |
| 소유자 | 이상진 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2015.10.25 매매 원인 · 2024.01.31 소유권이전 등기 |
| 감정가 | 745,000,000원 |
| 최저매각가 | 745,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 굿플랜대부 주식회사 |
| 청구금액 | 184,664,928원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2023.01.18 갑구 2번 삼부토건주식회사 가압류 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유관계 확인 필요 |
| 공부와의 차이 | 특이사항 없음 |
| 위반건축물 | 해당 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 173억 가압류가 말소기준
핵심은 2023.01.18 삼부토건주식회사의 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리 역할을 하며, 해당 가압류 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후 설정된 주식회사 한섬개발의 가압류 2건과 굿플랜대부 주식회사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대차 — 등기상 인수 0원과 명도 위험은 별개
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 목록에 등재된 사람이 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
등기상 권리관계와 예상배당을 기준으로 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 점유자가 존재한다면 전입신고일, 점유개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부 등을 확인해 대항력과 우선변제 가능성을 개별적으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 745,000,000원의 적정성은 검증 필요
현재 감정가와 최저매각가는 모두 745,000,000원입니다. 0회 유찰된 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다.
다만 같은 단지의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래가격의 상승·하락 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 주변 실거래 시세보다 저렴한지, 비싼지, 어느 정도의 가격 메리트가 있는지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 사용승인일이 비교적 최근이라는 사실만으로 감정가의 적정성을 인정하기는 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 745,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 596,000,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 476,800,000원 | 64% | 0원 |
유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오입니다. 실제 후속 매각기일·최저가격은 법원의 매각공고로 확인해야 합니다. 인수 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 추정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 745,000,000원 가정)
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 채권총액입니다. 확인된 채권자들의 청구금액 합계는 17,828,551,569원으로, 최저매각가 745,000,000원을 크게 초과합니다.
가정 배당표에서는 집행비용 9,850,000원을 먼저 공제하고, 남은 735,150,000원이 삼부토건주식회사 가압류에 배당되는 것으로 추정했습니다. 주식회사 한섬개발의 가압류 2건과 신청채권자인 굿플랜대부 주식회사에는 배당액이 없는 시나리오입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,850,000원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 삼부토건주식회사 | 17,329,442,251원 | 735,150,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 한섬개발 | 100,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 한섬개발 | 213,944,390원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 굿플랜대부 주식회사 | 184,664,928원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 17,828,551,569원 | 735,150,000원 |
| 채권자 미배당 | — | 17,093,401,569원 |
위 배당액은 청구금액을 기준으로 한 가정 계산입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·매각수수료 등을 고려한 추정치입니다. 실제 배당은 채권의 성격과 순위, 배당요구, 가압류 채권자의 배당참가 관계, 조세채권 및 기타 우선변제권에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권 미배당은 계속 증가
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 745,000,000원 | 735,150,000원 | 17,093,401,569원 |
| 1회 유찰 시 | 596,000,000원 | 587,640,000원 | 17,240,911,569원 |
| 2회 유찰 시 | 476,800,000원 | 469,632,000원 | 17,358,919,569원 |
신건 매각가 745,000,000원에서 채권자 배당액은 735,150,000원으로 추정됩니다. 1회 유찰 시 매각가를 596,000,000원으로 가정하면 배당액은 587,640,000원, 2회 유찰 시 매각가 476,800,000원에서는 배당액이 469,632,000원으로 줄어듭니다.
이때 미배당 채권액은 각각 17,093,401,569원 → 17,240,911,569원 → 17,358,919,569원으로 증가합니다. 그러나 그 증가분이 곧 낙찰자의 부담금이 되는 것은 아닙니다. 등기상 인수권리가 없다는 전제에서는 낙찰자의 권리 기준 취득비용은 매각가와 같으며, 실제 임차보증금 인수 여부와 취득 부대비용은 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 홍은초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2024.06.21 사용승인을 받은 철근콘크리트 벽식구조 아파트입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기, 옥내소화전 및 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 총 39개 필지로 구성된 완경사 부정형 토지로, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 도로를 통해 북측 소로와 연결되며 서측과 남측에도 약 5m 내외의 포장도로가 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역으로, 7층 이하 제한과 정비구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등 토지이용 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가구역. 아파트를 대상으로 하는 2025.10.20~2026.12.31 지정기간의 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다. 입찰 전 경매 취득에 대한 적용·예외 여부와 취득 후 이용 제한을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,134,000원으로 기재돼 있습니다. 이 금액을 해당 아파트의 실거래 시세로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 아파트 용도와 최근 사용승인이라는 특징은 있으나, 실제 거래량·최근 거래가격·매매가격 추세를 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다. 신축에 가까운 건물이라는 이유만으로 높은 환금성이나 시세 대비 할인 여부를 단정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 갑구 2번 삼부토건주식회사 가압류 (2023.01.18)가 말소기준권리인지 최신 등기부와 매각물건명세서로 재확인하세요.
- 후순위 가압류. 주식회사 한섬개발의 100,500,000원·213,944,390원 가압류 및 강제경매개시결정의 매각 후 소멸 여부를 확인하세요.
- 기존 공유지분 이력. 18명 공유지분에서 이상진 단독소유로 이전된 과정을 등기 원본과 대조하고, 소유권 관련 분쟁이나 경매기록상의 특이사항이 있는지 점검하세요.
- 점유자 조사. 임대관계가 미상이므로 현황조사서·전입세대 관련 자료·매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 임차보증금 인수 가능성. 임차인이 확인되면 대항력 발생일, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 배당가능액을 확인해 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 실거래 비교. 같은 단지·유사 면적·유사 층의 최근 실거래가격과 최신 거래를 확인한 후 응찰가 상한을 정하세요. 현재 감정가 745,000,000원이 저렴하다고 볼 근거는 확정되지 않았습니다.
- 배당의 적정성. 가압류 채권자별 배당참가, 안분배당 가능성, 조세채권 및 신청채권자의 배당관계를 검토하세요. 가정 배당표의 배당순위와 금액을 확정적으로 사용해서는 안 됩니다.
- 토지이용 규제. 정비구역 지정 내용, 토지거래허가구역 적용·예외 여부 및 관련 제한사항을 관할기관에 확인하세요.
- 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 가능성을 확인하고, 취득 후 필요한 명도 비용을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 2026.11.03 매각기일을 기준으로 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “173억 미배당보다 중요한 것은 실제 인수와 가격”
이 물건은 숫자만 보면 매우 복잡해 보입니다. 삼부토건주식회사 가압류 청구금액이 17,329,442,251원이고, 전체 채권자 청구금액은 17,828,551,569원입니다. 신건 예상배당에서는 그중 17,093,401,569원이 배당되지 못하는 것으로 계산됩니다.
하지만 경매에서 낙찰자에게 중요한 것은 기존 채권자가 얼마를 못 받느냐보다 낙찰 후 어떤 권리가 실제로 살아남느냐입니다. 이 사건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 인수금액은 0원으로 분석됩니다.
다만 여기서 즉시 입찰 결론을 내릴 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고, 745,000,000원의 신건 가격이 최근 시세 대비 어느 수준인지 확인되지 않았으며, 정비구역 및 토지거래허가 관련 검토도 남아 있습니다. 특히 실제 대항력 임차인이 존재하는 것으로 확인된다면 매수인 인수액과 실질취득비용을 처음부터 다시 계산해야 합니다.
결론은 ‘등기상 권리 소멸은 긍정적, 점유와 가격은 확인 전 보류’입니다. 채권액이 크다는 이유만으로 낙찰자의 채무 인수를 단정할 필요는 없지만, 등기상 인수 0원이라는 사실만으로 안전하고 저렴한 입찰이라고 판단해서도 안 됩니다. 이 사건은 점유관계 확정과 실거래가격 검증이 선행돼야 하는 신건 아파트입니다.
