* 실질취득은 낙찰가에 확인된 인수보증금을 반영한 금액입니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등은 별도이며, 김종연의 미확인 임대차관계에 따른 위험은 확정적으로 0원이라고 볼 수 없습니다.

서울서부지방법원 2026타경50229. 은평구 신사동 카리스타운 201동 201호는 2015년 사용승인된 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 201동 지상 6층 건물 중 2층에 위치하고, 비교 대상으로 확인된 전용면적은 45.9㎡입니다. 소유자는 홍창희이며, 2020년 9월 소유권이전 당시 거래가액은 274,000,000원입니다.

권리구조는 일반적인 근저당 경매보다 복잡합니다. 말소기준권리는 2020년 5월 27일 윤인자 명의 근저당권이지만, 임차인 장건우는 그보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 단순히 등기된 임차권이 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권 말소 확약입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2020.05.27 윤인자 근저당권 120,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후의 주택임차권등기 및 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 이전에 설정된 수산업협동조합중앙회·서서울농업협동조합·우리은행의 근저당권은 이미 등기상 말소되었습니다. 은평구와 강서구의 압류도 각각 해제되어 말소 처리된 상태입니다.

임차인·점유자 분석

보증금과 임대차 요건이 확인되는 원 임차인은 장건우 1명이며, 별도의 점유 관련자로 김종연 1명이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 장건우의 보증금 권리를 승계한 신청채권자이므로 새로운 임차인이나 별도의 보증금 274,000,000원이 추가된 것으로 계산해서는 안 됩니다.

장건우: 등기부 임차권등기와 매각물건명세서 기준. 김종연: 현황조사 및 매각물건명세서 기준. 김종연의 전입신고일은 말소기준권리 이후이므로 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유관계와 선행 대항요건은 확인이 필요하므로 최종 인수 가능성을 단정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다

비교 대상은 카리스타운(13-33), 전용 45.9㎡의 실거래입니다. 확인된 전체 거래는 5건이고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 313,600,000원이지만, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 317,500,000원과 2026년 5월 최신 거래 325,000,000원을 우선합니다.

현재 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.3%이고, 최신 거래가인 325,000,000원도 웃돕니다. 주된 임차권 인수가 확약으로 해소되어 실질취득액을 현재 최저가와 같은 328,000,000원으로 보더라도, 최근 실거래 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 +2.1%로 표시되어 있어 하락 추세라고 볼 근거는 없습니다. 그러나 가격 추세가 소폭 상승했다고 해도 현재 최저가가 최근 실거래 수준을 넘어선다는 사실은 달라지지 않습니다. 특히 최근 12개월 실거래가 2건에 불과하고, 비교 거래는 3층인 반면 경매 대상은 2층이므로 개별 호수의 층·향·상태를 추가 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)

집행비용 5,392,000원은 추정액입니다. 표는 장건우의 보증금 채권과 주택도시보증공사의 신청채권을 별도 표시한 예상배당 모형이며, 두 금액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당수령권자·채권승계관계·배당순위는 집행법원의 배당절차에서 확정됩니다. 당해세 및 최우선변제 등으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가 기준으로 임차보증금 274,000,000원에 대한 전액 배당을 가정하고, 윤인자 근저당권에는 48,608,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으나, 확약서에 나타난 양도 전 임차인 장건우와의 채권승계관계를 반영해 중복 계산을 피해야 합니다.

유찰 시나리오 — 명목 인수와 실질 인수를 구분

장건우의 대항력만 놓고 보면 매각가격이 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수 위험이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 그 위험을 해소하는 사례입니다. 따라서 회차별로 형식상 계산되는 인수액과 확약 적용 후의 실질 인수액을 구분해야 합니다.

회차별 모형상 인수액 0원·16,073,600원·67,818,880원은 확약이 없을 경우를 전제로 한 배당 시뮬레이션 수치입니다. 확약이 유효하게 이행되면 장건우 관련 실질 인수는 모두 0원으로 봅니다. 김종연의 미확인 권리·명도비용 등은 별도입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구 역촌동 소재 역촌초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 응암역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2015.12.16 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 급배수·위생·승강기·난방설비 및 필로티주차장을 갖추고 있습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재타일 마감 등이 적용되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 5m 내외, 동측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 인근 도로 대비 평지로 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 있으므로 실제 입찰·취득에 적용되는 규정은 별도 확인이 필요합니다. 공시지가는 3,515,000원/㎡입니다.
• 건축·공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 등기부상 주택임차권등기가 존재하며, 그 말소 이행은 핵심 확인사항입니다.
• 환금성. 카리스타운(13-33)은 20세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 45.9㎡ 실거래 5건 가운데 최근 12개월 거래는 2건으로, 거래 표본이 충분히 많지는 않습니다. 아파트 대단지처럼 풍부한 비교거래를 전제하기 어렵고, 개별 호수의 상태와 매도시점에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·우선변제권 행사·임차권등기 말소 확약의 대상, 조건, 제출 경위와 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 채권승계 확인. 장건우의 274,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권 274,000,000원은 중복 보증금으로 계산하면 안 됩니다. 양도·승계관계와 실제 배당수령권자를 확인해야 합니다.
• 김종연의 점유권원 확인. 2025.01.14 전입이 말소기준권리 이후인 것은 확인되지만, 보증금·확정일자·임대차계약 여부는 불명확합니다. 별도의 선행 대항요건, 현재 점유 상태 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 등기부 을구 8번 장건우 임차권이 매각 후 실제로 말소될 수 있는지, 확약서와 매각물건명세서 및 등기절차를 대조해야 합니다.
• 배당금액 검증. 현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 5,392,000원과 임차보증금 우선배당을 전제로 합니다. 당해세·최우선변제·채권승계에 따른 실제 배당순위와 배당액은 별도 검증이 필요합니다.
• 시세 상한 설정. 현재 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균 317,500,000원 및 최신 거래 325,000,000원보다 높습니다. 입찰가를 정할 때 최근 거래를 우선 기준으로 삼고 층·상태 차이를 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 262,400,000원, 2회 유찰 시 209,920,000원으로 계산된 가격 시나리오가 있지만, 실제 다음 회차 진행과 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 실제 점유자, 인도명령 가능 여부 및 명도 협의 비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 규제 및 원본 대조. 토지거래허가 관련 적용 여부, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리위험은 낮아졌지만, 가격은 아직 높다”

이 사건은 선순위 대항력 임차인이 있지만 보증기관의 명시적인 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출된 다세대 경매입니다. 장건우의 274,000,000원 보증금이 낙찰자에게 그대로 인수되는 일반적인 구조로 볼 필요는 없으며, 확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.

그러나 권리위험이 완전히 사라진 것은 아닙니다. 김종연의 보증금·확정일자 및 점유권원은 확인해야 하고, 주택도시보증공사의 확약이 실제 말소절차까지 이어지는지도 점검해야 합니다. 확약 대상 밖의 점유자 위험을 확약으로 함께 해소된 것으로 취급해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 판단이 더 명확합니다. 현재 실질취득액으로 보는 328,000,000원은 최근 12개월 평균 317,500,000원의 103.3%이며, 최신 실거래 325,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세가 +2.1%로 소폭 상승하고 있으나, 현재 신건 가격이 매력적인 할인 수준이라는 근거는 되지 못합니다. 또한 20세대 규모의 다세대주택인 만큼 거래 표본과 환금성의 한계도 고려해야 합니다.

결론은 권리위험 조건부 완화, 현재 가격 보류입니다. 확약서와 점유관계를 확실히 확인하는 것이 첫 번째 과제이고, 실제 가격 메리트가 충분한지를 판단하는 것이 두 번째 과제입니다. 확약이 있다는 이유만으로 현재 최저가에 적극 응찰할 물건으로 평가하기는 어렵습니다.