서울서부지방법원 2026타경50311. 서울 은평구 대조동 한경내담채 1층 101호가 임의경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 253,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사현대아이티에스이며, 2023년 1월 17일 소유권보존등기와 함께 은평신용협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 192,000,000원입니다.

이후 은평신용협동조합이 2026년 3월 12일 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 근저당권과 경매개시결정등기가 소멸하는 구조여서 등기상 인수할 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 실제 임대관계는 미상이고, 감정평가 당시 공실로 평가됐을 뿐 내부 확인은 제한됐습니다. 등기상 인수 0원과 실제 명도·점유 위험 0원은 다른 판단입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 하나가 말소기준

말소기준권리는 2023년 1월 17일 접수된 을구 1번 은평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이며, 채무자는 주식회사현대아이티에스입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리인 임의경매개시결정등기 역시 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — ‘55%’를 할인율로 해석하면 위험하다

한경내담채의 최근 실거래는 2026년 7~8월 12건이며, 평균 거래금액은 460,333,333원입니다. 최저매각가 253,000,000원을 이 평균으로 나누면 55.0%입니다.

하지만 중요한 차이가 있습니다. 경매 대상은 1층 제2종근린생활시설 18.69㎡인 반면, 아래 거래는 41.55~52.48㎡의 다른 면적입니다. 게다가 각 거래 호실의 용도까지 경매 대상과 동일하다고 확인된 것은 아닙니다. 따라서 아래 거래는 해당 건물의 거래 참고자료이지 101호의 직접 비교시세가 아닙니다.

최근 거래금액 범위는 405,000,000~490,000,000원, 최신 거래 사례의 금액은 480,000,000원입니다. 그러나 대상 물건과 면적 및 용도 차이가 있어 감정가 253,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 볼 직접적 근거는 되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)

신건 최저매각가 253,000,000원에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 4,342,000원을 공제하고 은평신용협동조합에 192,000,000원을 배당하면, 소유자에게 돌아갈 추정 잔여금은 56,658,000원입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 예상배당은 배당순위에 관한 분석이며 실제 점유관계의 확인을 대신하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당과 인수 위험 구분

현재는 신건이지만, 유찰할 경우의 매각가와 채권자 배당액을 비교하면 가격 변화에 따른 배당구조를 확인할 수 있습니다. 이 사건에서 중요한 점은 채권자의 미배당액이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 분석된다는 사실입니다.

1회 유찰 시에는 채권액 192,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 6,766,400원이 남는 것으로 추정됩니다. 2회 유찰 시에는 채권자가 33,146,880원을 회수하지 못하지만 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 동명여자고등학교 북서측 인근으로, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 3·6호선 연신내역도 인근에 소재해 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 도로 접근성. 건물 북동측에는 폭 약 8m, 북서측에는 폭 약 10m의 포장도로가 접합니다. 토지의 도로접면은 소로각지이며 지형은 평탄한 사다리형입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 데코타일, 창호는 강화유리로 마감됐습니다.
• 설비. 기본적인 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비와 자주식 주차시설을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며 감정평가 기준시점에는 공실이었습니다. 실제 임대수익과 운영 가능 업종은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래허가구역 관련 지정사항이 확인됩니다. 허가구역별 대상 용도·기간이 서로 다르므로 이 근린시설이 실제 허가대상인지 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가 4,655,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 주택과 달리 소형 근린시설은 실제 이용 업종, 임차수요, 월세 수준과 매수층에 따라 처분 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 주거용 다른 호실의 거래 실적만으로 1층 사무소의 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일 용도 실거래 확보. 근린시설 101호와 면적·층·용도가 유사한 상업·업무용 거래를 먼저 확인해야 합니다. 다른 면적 호실의 460,333,333원 평균은 직접 비교시세로 사용할 수 없습니다.
• 실제 임대수익 조사. 주변 소형 사무소의 보증금·월세·공실 기간을 확인하고, 적정 임대수익을 기준으로 낙찰가 상한을 계산해야 합니다.
• 점유·임대관계 재확인. 감정평가 당시 공실이었더라도 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 임대차계약, 전입·사업자등록, 확정일자, 점유자와 대항력 여부를 조사해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한됐습니다. 바닥·벽체·설비·누수·수선 필요 사항과 실제 사무실 이용 가능 상태를 확인하세요.
• 용도 및 영업제한 확인. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 업종 변경이나 다른 용도로의 사용을 계획한다면 건축물대장·관련 인허가·교육환경 보호 규제를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 여부. 여러 허가구역 지정사항이 존재하지만 용도별 대상 범위가 다릅니다. 101호의 거래에 실제 허가가 필요한지 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 조사. 공실 기간 중 관리비가 누적됐을 수 있으므로 관리주체에 체납 내역과 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
• 배당표와 권리 원본 대조. 192,000,000원은 등기상 근저당 채권최고액이자 예상배당 계산에 사용된 금액입니다. 실제 확정 채권액·배당순위·조세채권은 원본 서류로 검증해야 합니다.
• 입찰가 상한 설정. 신건 253,000,000원 자체가 적정가격인지 먼저 검증하고, 공실 비용·관리비·수리비·취득 부대비용까지 고려해 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”

이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2023년 1월 17일 은평신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 이후 경매개시결정등기가 소멸하고, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단은 별개입니다. 대상은 18.69㎡의 1층 근린시설이고, 최근 실거래 평균 460,333,333원은 면적 41.55~52.48㎡의 다른 호실에서 나온 금액입니다. 최저매각가 253,000,000원이 그 평균의 55.0%라는 사실은 이 물건의 시장가치보다 45% 할인됐다는 의미가 아닙니다.

더구나 감정평가 당시에는 공실이었고 임대관계도 미상이며, 내부 상태는 외부관찰 등을 통해 파악됐습니다. 적정 임대료·실제 점유·시설상태·동일 용도 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 신건에 응찰하는 것은 가격 불확실성을 떠안는 선택입니다.

종합 판단은 C등급. 권리관계가 단순하고 등기상 인수액이 없다는 장점은 분명하지만, 직접 비교 가능한 시세의 부재와 근린시설의 환금성·임대수익 불확실성 때문에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 검증 전. 신건이든 유찰 후든 101호 자체의 적정 가치를 먼저 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.