서울서부지방법원 2026타경50312. 서울 은평구 역촌동 거장메카 5층 506호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 공동주택 아파트로 분류하거나 아파트 가격을 그대로 비교해서는 안 되는 물건입니다. 소유자 김운향은 2018년 6월 1일 매매를 원인으로 157,000,000원에 취득했고, 2018년 7월 26일 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

이번 강제경매의 신청채권자는 한국주택금융공사입니다. 청구금액은 163,937,814원입니다. 제시된 말소기준은 2026년 3월 12일 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2023년 3월 20일에 전입·점유를 시작한 임차인 유시윤이 있습니다. 유시윤의 임차권등기 역시 말소기준보다 앞선 2025년 10월 23일에 접수되어 있습니다. 따라서 단순히 경매로 등기가 정리된다는 이유로 보증금까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다

이 물건의 권리분석은 유시윤의 임차권등기와 대항력에서 출발합니다. 임대차계약과 확정일자는 2023년 2월 24일이고, 전입신고 및 점유개시는 2023년 3월 20일입니다. 이후 2025년 10월 23일 임차권등기가 접수되었으며, 그 다음인 2026년 3월 12일 강제경매가 개시되었습니다.

2018년의 무궁화신탁 및 생보부동산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현 소유자는 김운향입니다. 다만 등기사항에는 근저당 1건도 집계되어 있으므로, 그 설정 시점·존속 여부와 최종 말소 범위는 최신 등기부 원문을 기준으로 반드시 대조해야 합니다. 특히 경매개시결정의 말소와 선순위 임차보증금 인수는 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수액보다 미확정 위험이 중요하다

임차관계와 관련하여 확인되는 인물은 유시윤과 WANG XIANHE, 총 2명입니다. 유시윤은 임차권등기 및 매각물건명세서에 기재된 임차권자이고, WANG XIANHE는 현황조사상 별도로 확인된 전입자입니다. 두 사람이 동일 임대차관계에 속하는지, 별도의 보증금 관계가 존재하는지는 추가 확인이 필요합니다.

핵심은 두 사람의 권리관계를 중복 계산하지도, 동일한 관계라고 단정하지도 않는 것입니다. 유시윤의 보증금 160,000,000원은 확인된 채권이고, WANG XIANHE의 보증금은 확인되지 않았습니다. 두 사람이 동일한 임대차의 이해관계인인지, 별도 임차인인지, 단순 점유자인지에 따라 매수인의 최종 부담과 명도 방식이 달라질 수 있습니다.

③ 실질취득액 — 유찰되어도 싸지는 구조가 아니다

현재 최저매각가는 161,000,000원입니다. 하지만 이것이 매수인의 최종 취득 부담을 의미하지는 않습니다. 예상배당에서 집행비용 3,054,000원을 먼저 공제하면, 유시윤에게 배당 가능한 금액은 157,946,000원입니다. 보증금 160,000,000원과의 차액인 2,054,000원이 매수인 인수액으로 추정됩니다.

더 주의해야 할 점은 유찰 시나리오입니다. 낙찰가가 임차보증금 160,000,000원보다 낮아지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 + 인수액은 보증금 규모 부근에서 사실상 하방 경직성을 보입니다. 집행비용 등의 배당 추정 차이로 정확히 동일한 금액이 되지는 않지만, 최저가의 하락이 실질취득액의 같은 폭 하락으로 이어지지 않습니다.

각 회차의 인수금액은 예상배당에 따른 추정치입니다. 실질취득은 낙찰가와 유시윤의 예상 인수잔액을 합산한 금액이며, 추가 전입자 관련 위험과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 매각대금 161,000,000원이 집행비용과 유시윤의 우선변제에 모두 사용됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사는 청구금액 163,937,814원에 대해 예상배당 0원이며, 전액이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

다만 신청채권자의 미배당 채권액과 매수인이 인수하는 금액을 혼동해서는 안 됩니다. 이 배당 추정에서 직접 확인되는 매수인 인수액은 유시윤의 보증금 부족분 2,054,000원입니다. 한국주택금융공사의 채권 미배당액 163,937,814원을 그대로 매수인 부담에 더하는 구조는 아닙니다. 별도의 추가 인수권리 여부는 최종 매각물건명세서와 등기부를 대조해야 합니다.

배당 추정은 집행비용을 반영한 시뮬레이션이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 배당액에 영향을 주는 사항에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 차트의 인수액은 유시윤 관련 예상액으로, WANG XIANHE 관련 미확정 위험은 포함하지 않습니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 검증 전에는 저가 매력 판단 불가

이 물건의 가격 경쟁력을 판단할 기준은 단순 최저가 161,000,000원이 아니라, 현재 회차 실질취득 163,054,000원입니다. 1회 유찰과 2회 유찰 시에도 각각 실질취득이 162,603,200원, 162,242,560원으로 추정되므로, 유찰률만큼 실질적인 할인 효과가 발생하지 않습니다.

참고 가능한 과거 거래가액으로는 소유자 김운향의 2018년 매매가 157,000,000원이 확인됩니다. 그러나 이는 현재의 실거래 시세가 아닙니다. 거래 시점이 다르고 시장 및 물건 상태가 달라졌을 수 있으므로, 이를 최근 12개월 거래 평균이나 최신 거래가격처럼 사용해서는 안 됩니다.

또한 이 물건에는 추가 전입자의 권리관계라는 별도 변수가 있습니다. 해당 전입자가 독립적인 임차권을 주장할 수 있는지 확인되지 않은 상태에서는 실질취득 163,054,000원도 최종 부담액의 확정치가 아닙니다. 현재 숫자는 확인된 임차보증금 잔액을 기준으로 한 최소한의 분석 출발점으로 보아야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 역촌초등학교 남동측 인근입니다. 주위에는 단독주택·다세대주택·아파트단지·업무시설·교육시설 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 전반적인 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 인근에 지하철 6호선 응암역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2018년 1월 26일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물의 5층 506호입니다. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기·도시가스 관련 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로·토지. 대상 토지는 인접지와 등고평탄한 정방형이며, 남동측으로 광대로에 접합니다. 토지이용상황은 업무용, 용도지역은 준주거지역입니다.
• 토지이용규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있으며 상대보호구역 및 건축선 저촉 사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정 내역도 있어 실제 거래 및 이용 목적에 대한 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인으로 판단해야 합니다.
• 환금성. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 실제 임대차·점유관계가 명확하지 않습니다. 유사한 용도의 최근 실거래가격과 거래 빈도를 확인해야 재매각 가능성과 적정 매수가격을 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 보증금·점유·등기를 먼저 확인

• 유시윤 임차권 인수. 을구 순위 1번 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 문구를 원본으로 대조하세요. 보증금 160,000,000원과 예상배당 157,946,000원의 차액이 매수인에게 남는 구조를 확인해야 합니다.
• WANG XIANHE 실제 임대차 확인. 2025.12.19 전입자의 임대차계약서, 점유개시 경위, 보증금 유무, 확정일자, 실제 거주·사용 관계를 확인하세요. 유시윤과의 관계도 함께 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 변동사항 확인. 유시윤의 배당요구와 권리 행사 사실을 확인하고, 실제 배당기일의 배당표에 따라 미변제 보증금이 달라질 수 있다는 점을 반영해야 합니다.
• 실질취득액으로 입찰가격 계산. 현재 신건 예상 실질취득 163,054,000원과 유찰 시 추정액 162,603,200원·162,242,560원을 기준으로 판단하세요. 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 저가 낙찰로 평가해서는 안 됩니다.
• 등기부 전체 권리 재확인. 신탁등기 말소 이력, 2026.03.12 강제경매개시결정, 2025.10.23 임차권등기 및 근저당 집계사항의 선후관계와 최종 존속 여부를 대조하세요.
• 업무시설·근린시설 용도 확인. 건축물대장, 호실별 실제 용도, 주거 이용의 적법성, 취득 후 사용 가능 범위와 금융조건을 확인하세요.
• 명도와 점유관계. 등기상 임차권자와 현황조사상 전입자가 다른 만큼 실제 점유자가 누구인지 파악해야 합니다. 임차권 인수와 물리적 인도 문제를 별도로 검토하세요.
• 관리비 및 취득 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 금융비용, 명도비용을 확인하고 실제 자금 소요액에 반영하세요.
• 최근 실거래 확인. 동일 용도·유사 규모의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인한 후 실질취득액 기준으로 시세 대비 경쟁력을 판단하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인하고 권리 변동과 점유관계 변경 여부를 재검토하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실제 부담은 거의 내려가지 않는다”

이 물건은 단순히 최저가 161,000,000원의 은평구 오피스텔로 판단할 대상이 아닙니다. 선순위 임차권자인 유시윤의 보증금 160,000,000원이 가격구조를 사실상 지배하고 있습니다.

현재 예상배당대로라면 매수인이 인수할 유시윤의 보증금 부족분은 2,054,000원이고, 낙찰가와 이를 합친 실질취득액은 163,054,000원입니다. 1회 또는 2회 유찰되어도 임차보증금 인수액이 증가하기 때문에 실질취득액은 각각 162,603,200원, 162,242,560원으로 보증금 규모 부근에 머뭅니다.

여기에 WANG XIANHE의 2025년 12월 19일 전입 사실이 추가 변수로 존재합니다. 보증금과 대항력 요건, 유시윤과의 관계가 확정되지 않아 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다. 최근 실거래 비교도 확인되지 않았으므로 실질취득액이 시세 대비 유리하다는 판단 역시 유보해야 합니다.

이 사건의 승부처는 낙찰가가 얼마까지 내려가느냐가 아니라, 매수인이 결국 얼마를 부담하고 어떤 임차권·점유관계를 넘겨받느냐에 있습니다.