수원지방법원 2025타경103. 평택시 비전동 818-1 건물로, 소유자는 이원숙입니다. 토지이용상황은 상업용이며, 3층 일부는 공부상 제2종근린생활시설인데 현황은 주택 2가구로 이용되고 있습니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 감정가 2,610,313,400원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 626,736,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 위험합니다. 배당계산상 김재훈 40,000,000원, (주)운트아인(이윤) 30,000,000원, 이종국 75,000,000원은 모두 대항력 있음·우선변제권 없음으로 분류되어 보증금 전액 145,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 818-1 · 경기도 평택시 평택4로 110 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 토지이용상황 상업용 · 건물 3층 일부 공부상 제2종근린생활시설, 현황 주택(2가구) |
| 소유자 | 이원숙 |
| 감정가 / 최저가 | 2,610,313,400원 / 626,736,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선종 / 82,421,917원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유가 핵심
현재 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 전입·점유입니다. 김재훈은 2009.10.13, (주)운트아인은 2012.01.25, 이종국은 2017.04.25 전입으로 분류되어 있고, 세 사람의 알려진 보증금 합계 145,000,000원은 배당표에서 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 그 밖에 아이뉴스24 경기취재본부, 주식회사 이지원, 이원숙, 황주영도 기준일 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·승계액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재훈 · 201호 50.6제곱미터 · 사무실 | 2009.10.13 | 40,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 40,000,000원 인수 |
| (주)운트아인 (이윤) · 82.64제곱미터 | 2012.01.25 | 30,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 30,000,000원 인수 |
| 이종국 · 60제곱미터 | 2017.04.25 | 75,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 75,000,000원 인수 |
| 주식회사 아이뉴스24 경기취재본부(이윤) · 167.4제곱미터 · 점포 및 사무실 | 2018.08.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계액 미상 |
| 주식회사 이지원(이원숙) · 162.29제곱미터 · 점포및 사무실 | 2018.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계액 미상 |
| 이원숙 · 미상 | 2007.11.16 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 관계인 여부 확인 |
| 황주영 · 미상 | 2014.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계액 미상 |
| 이윤 · 132제곱미터 | 2024.08.10 | 미상 | 대항력 無 | 미확인 | 승계 없음 |
| 이윤 주식회사(이윤) · 165.29제곱미터 · 점포 및 사무실 | 2023.08.30 | 미상 | 대항력 無 | 미확인 | 승계 없음 |
| 김건욱 · 132제곱미터 | 2024.12.24 | 50,000,000원 | 대항력 無 | 미확인 | 승계 없음 |
| 염정수 · 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 대항력 無 | 미확인 | 승계 없음 |
| 이용우 · 미상 | 2023.11.14 | 미상 | 대항력 無 | 미확인 | 승계 없음 |
② 가격·유찰 시나리오 — 최저가보다 ‘실질취득액’을 보라
현재 최저가는 626,736,000원으로 감정가 대비 24.01%입니다. 그러나 배당표에서 이미 확정적으로 잡힌 인수액 145,000,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득액은 771,736,000원입니다. 미상 보증금이 추가로 승계되면 실제 부담은 더 커집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 알려진 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 626,736,000원 | 145,000,000원 | 771,736,000원+ |
| 5회 유찰 시 | 438,715,200원 | 145,000,000원 | 583,715,200원+ |
| 6회 유찰 시 | 307,100,640원 | 145,000,000원 | 452,100,640원+ |
매각가가 내려갈수록 표면상 낙찰가는 낮아지지만, 알려진 145,000,000원의 인수액은 그대로 남습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 몇 %인가”보다 선순위 점유자의 실제 보증금과 승계 범위를 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 626,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,667,360원 |
| 인수 · 김재훈 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)운트아인 (이윤) 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이종국 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 이현주 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 31번 경매개시결정 · 김선종 | 82,421,917원 | 82,421,917원 |
| 갑구 32번 가압류 · 전주행복신용협동조합 | 41,082,368원 | 41,082,368원 |
| 갑구 33번 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 82,421,917원 | 82,421,917원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 352,142,438원 |
현재 회차에서는 배당계산상 채권자 청구 합계 265,926,202원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 그러나 김재훈·(주)운트아인·이종국의 보증금 145,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 남습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·용도·환금성 메모
- 토지. 562.3㎡ 대지, 제2종일반주거지역, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,757,000원입니다.
- 용도 혼재. 건물 3층 일부가 공부상 제2종근린생활시설이나 현황은 주택 2가구로 이용되고 있습니다.
- 규제. 지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 도로. 대로3류와 중로3류에 접하며 토지 특성은 중로각지로 기재되어 있습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 4회 유찰된 물건이고, 다수 점유자와 근린생활시설·주거 혼용 현황이 함께 존재해 권리·명도 확인 난도가 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 분석상 기준은 2019.12.11 평택시 압류이나 2020.05.26 해제 기록이 있으므로 실제 적용 기준을 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 미상 보증금 확정. 아이뉴스24 경기취재본부·주식회사 이지원·이원숙·황주영의 임대차계약서, 보증금, 점유 지속 여부를 확인해야 실질취득액 상한이 정해집니다.
- 확정 인수 145,000,000원 반영. 현재 회차 입찰가는 낙찰가 626,736,000원만 보지 말고 최소 실질취득 771,736,000원 이상으로 계산해야 합니다.
- 이원숙 점유 성격 확인. 임차인 명단의 이원숙이 등기부상 소유자·채무자와 동일하므로 관계인인지 실제 임대차인지 확인이 필요합니다.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상과 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 3층 일부의 공부상 제2종근린생활시설과 현황 주택 2가구 사이의 차이를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 표시되어 있으므로 취득 절차상 적용사항을 확인하세요.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “인수액 상한”이 먼저다
감정가 2,610,313,400원에서 626,736,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 김재훈·(주)운트아인·이종국의 알려진 보증금 145,000,000원은 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 회차 실질취득액이 이미 최소 771,736,000원이고, 그보다 먼저 전입한 점유자 4건은 보증금 자체가 확인되지 않았습니다.
배당표에서 채권 미배당이 0원인 것과 매수인의 권리 위험이 낮은 것은 별개의 문제입니다. 말소기준권리 자체도 해제 기록과의 대조가 필요하고, 건물 일부는 공부상 근린생활시설과 현황 주거가 다르며, 4회 유찰이 누적되어 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없는 고난도 인수형 사건입니다. 입찰 판단의 출발점은 낙찰가가 아니라 선순위 점유자의 보증금·대항력·승계 범위를 전부 확정하는 것입니다.