매력지수 C등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수 1.45억으로 실질취득 부담이 있는 물건
3회 유찰로 가격은 하락했으나 대항력 있는 임차인 보증금 145,000,000원 인수 위험과 추가 점유 확인 필요성이 있어 보수적 접근이 필요함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 자체는 다수 압류·가압류가 정리되는 구조지만, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 145,000,000원은 매수인이 부담할 가능성이 핵심입니다. 최저가만 보면 낮아 보이나 실질취득가는 최저가에 인수액을 더한 1,040,337,000원으로 봐야 합니다.
감정가
2,610,313,400원
기타 용도
최저가
895,337,000원
3회 유찰
실질취득
1,040,337,000원
인수 145,000,000원 반영
핵심지표
대항력 인수
임차인 위험 확인
수원지방법원 2025타경103. 평택시 비전동 818-1 소재 건물로, 소유자는 이원숙입니다. 감정가는 26억대지만 현재 최저매각가는 약 8.95억까지 하락했습니다. 다만 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되어 낙찰자는 인수 부담을 고려해야 합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경103
소재지
경기도 평택시 비전동 818-1 (평택4로 110)
용도
기타
소유자
이원숙
감정가 / 최저가
2,610,313,400원 / 895,337,000원
신청채권
82,421,917원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 말소 범위와 인수 위험
⚠️ 핵심 위험 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준 이전 대항력 임차인은 별도입니다. 김재훈 40,000,000원, (주)운트아인(이윤) 30,000,000원, 이종국 75,000,000원은 보증금 합계 145,000,000원이 매수인 인수 대상으로 분석됩니다.
② 임차인 분석
점유자
보증금
대항력
우선변제
승계
김재훈
40,000,000원
有
無
인수
(주)운트아인 (이윤)
30,000,000원
有
無
인수
이종국
75,000,000원
有
無
인수
이윤 등 기타 점유자
미상
가능·미상/없음
확인 필요
확인 필요
③ 실질취득가 분석
현재 회차 낙찰가 895,337,000원을 기준으로 하면 매수인 인수액 145,000,000원을 더한 실질취득가는 1,040,337,000원입니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가에 따라 줄어드는 구조가 아니므로 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
배당 분배
회차별 낙찰 시나리오
④ 주요 체크 포인트
임차인 인수. 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 145,000,000원은 실질취득 계산에 반드시 반영해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
점유 확인. 이원숙 등 관계인 점유 가능성이 있어 현황 확인이 필요합니다.
용도 확인. 일부 현황이 주택으로 조사되었으나 공부상 제2종근린생활시설 부분이 있어 활용 계획 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저다”
이 물건은 3회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 인수 부담입니다. 대항력 있는 임차인 보증금 145,000,000원을 포함하면 실질취득가는 10억 원을 넘습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 저렴하다는 이유만으로 접근하기보다, 점유 정리와 추가 확인 후 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
사건 개요
소재지
경기도 평택시 비전동 818-1
법원·사건
수원지방법원
평택지원·2025타경103
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-31 10:00
·1층 경매법정
물건
대
562.3㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
동산 집행 정보
집행관실수원지방법원
보관 장소경기도 평택시 비전동 818-1
물건 전체 내역 (2)
#1
경기도 평택시 비전동 818-1
562.3㎡
#2
경기도 평택시 평택4로 110
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
3층 근린생활시설 및 단독주택
1층 334.85㎡ 제1종근린생활시설(소매점)
2층 334.85㎡ 제2종근린생활시설(사무소)
3층 158.53㎡ 단독주택(다가구주택)
3층 163.37㎡ 제2종근린생활시설(사무소)
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.