* 신청채권자 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 해당 채권에 유효하게 적용되는 경우입니다. 소병희의 임차보증금 권리와 주택도시보증공사의 채권승계 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.

서울서부지방법원 2026타경50439. 서울 은평구 역촌동의 양지베르빌 3층 302호, 전용면적 44.72㎡의 다세대주택입니다. 지상 6층 건물에 위치한 방 3개·욕실 겸 화장실 2개 구조로, 감정가는 338,000,000원입니다. 채권자 주택도시보증공사가 청구금액 307,789,695원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 발생한 임차인의 대항력입니다. 임차인 소병희는 2020.10.30 전입 및 점유를 시작했고, 2020.09.21 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 제시된 은평구 압류의 등기일인 2023.06.09보다 앞섭니다. 이후 2024.11.06 임차권등기까지 마쳤으므로 보증금 인수 가능성을 분석해야 하는 선순위 대항력 임차인입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 점입니다. 이 확약의 효력이 실제 임차보증금 채권 전체에 미치는지 확인하는 것이 낙찰가보다 먼저 해결해야 할 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

등기상 말소기준은 2023.06.09 은평구 압류입니다. 이 압류 및 이후 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 소병희의 전입 및 점유 개시일은 2020.10.30이므로 압류보다 앞선 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다. 2024.11.06 임차권등기는 말소기준 이후이지만, 그 이전에 형성된 임차인의 대항력을 임차권등기일만으로 부정해서는 안 됩니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 감정가와 실제 시장가격은 별개

양지베르빌은 10세대 규모의 다세대주택으로, 2016.10.19 준공되었습니다. 대상 호실의 전용면적은 44.72㎡입니다. 현재 판단 가능한 가격 자료는 감정가와 해당 소유권이전 당시 거래가액입니다. 과거 매입가격을 현재 실거래 시세로 대체해서는 안 됩니다.

2020년 소유권이전 당시 거래가액은 288,000,000원이지만, 이는 현재 가치나 최근 시장 평균을 의미하지 않습니다. 더구나 소규모 다세대주택은 동일 면적이라도 층·방향·주차·실내 상태·대지지분 등에 따라 개별 가격 차이가 생길 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 예상배당에서는 집행비용 5,532,000원을 공제하고 임차인 소병희의 보증금 288,000,000원을 전액 배당합니다. 이후 신청채권자 주택도시보증공사에 44,468,000원이 배당되고 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

신청채권자의 청구금액 307,789,695원 대비 예상 미배당액은 263,321,695원입니다. 다만 이는 신청채권자의 배당 부족액이며, 그 자체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

유찰 시나리오 — 확약 전후의 차이

* 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 해당 임차채권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 룰상 인수액은 각 회차의 추정 배당을 반영한 계산값입니다. 확약 효력이 미치지 않는 별도 임차채권이 확인되면 해당 부분은 인수 위험으로 남을 수 있습니다.

확약이 적용되지 않는다고 가정하면, 1회 유찰 시 270,400,000원 + 22,185,600원, 2회 유찰 시 216,320,000원 + 75,508,480원을 실질취득비용의 출발점으로 봐야 합니다. 이는 낙찰대금이 낮아져도 미배당 보증금 인수 때문에 실질 부담이 보증금 288,000,000원 부근에서 유지될 수 있다는 뜻입니다.

반면 주택도시보증공사의 확약이 유효하고 소병희의 잔존 채권까지 모두 처리되는 것이 확인되면, 매수인이 보증금을 추가로 승계할 실질 부담은 0원*입니다. 따라서 같은 유찰 시나리오라도 확약 효력 확인 여부에 따라 투자 판단은 크게 달라집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 역말사거리 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 6층 다세대주택으로, 외벽은 대리석 및 석재 타일, 창호는 PVC 창호로 마감되어 있습니다. 전기·위생급배수·도시가스 난방·승강기·주차설비를 갖추고 있으며 관리상태는 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 도로 및 토지. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 토지는 세장형 평지의 주거용 건부지이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,532,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역· 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 있으므로 적용 대상과 기간, 매수인별 허가 필요 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 발코니 및 공부. 거실 일부 약 4.3㎡, 주방 일부 약 3.4㎡, 방 일부 약 4.7㎡의 확장형 발코니가 감정평가에 포함되었습니다. 물적 동일성은 인정되며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 전체 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 기대하기 어렵기 때문에 인근 다세대주택의 실제 거래가격과 매물 소화 기간을 별도로 조사해야 합니다. 현재 자료만으로 환금성이 우수하다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 원문·제출주체·적용 범위·조건을 확인하세요.
• 임차채권 승계관계 확인. 등기상 임차인 소병희와 신청채권자 주택도시보증공사의 관계를 확인하고, 공사가 보증금반환채권 전체에 대해 유효하게 권리를 행사·포기할 수 있는지 검토하세요. 두 채권액을 단순 합산해서는 안 됩니다.
• 대항력 확인. 임차인의 전입·점유 개시일과 확정일자, 현재 임차권등기 상태를 원본 자료와 대조하세요. 임차권등기일만을 기준으로 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
• 배당 및 세금 확인. 은평구 압류에 관련된 조세채권과 당해세·법정기일·배당순위를 확인하세요. 실제 배당액이 추정치와 달라질 가능성이 있습니다.
• 입찰가격 산정. 최근 인근 다세대 실거래를 확인하고 전용면적·층·준공연도·주차 및 내부 상태가 비슷한 물건과 비교하세요. 확약 효력이 불확실하다면 최저가에 예상 인수보증금을 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 현장 및 점유 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 점유자 현황·명도 가능성·실내 상태·누수·시설물 하자를 확인하고 필요한 인도 절차를 검토하세요.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비의 공용부분 관련 부담, 취득세, 등기비용, 명도 및 수리비 등을 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.03 매각기일을 기준으로 법원 공고의 변경·취하·정지 여부와 최신 등기사항증명서, 현황조사서 및 매각물건명세서를 최종 확인하세요.

맺으며 — “확약서 한 장이 실질취득비용을 바꾼다”

은평구 양지베르빌 302호는 단순히 감정가 338,000,000원짜리 신건으로 판단할 수 있는 물건이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 소병희의 보증금 288,000,000원이 존재하기 때문입니다.

현재 회차의 배당 계산에서는 임차보증금이 전액 충당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 유찰되어 매각대금이 내려가면 확약을 적용하지 않은 경우 미배당 보증금의 매수인 승계가 발생합니다. 1회 유찰 시 22,185,600원, 2회 유찰 시 75,508,480원이라는 계산액이 그 위험을 보여줍니다.

이 사건에는 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이라는 중요한 완충 장치가 있습니다. 확약의 효력과 임차채권 승계관계가 확인된다면 실질 인수 부담을 0원*으로 볼 수 있는 구조입니다. 하지만 임차인 본인과 확약 제출자의 권리관계가 확인되지 않은 상태에서 법적 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수는 없습니다.

가격 측면에서도 최근 비교 실거래를 확인해야 합니다. 2020년 거래가액이나 감정가만으로 현재 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 소규모 다세대주택의 환금성과 내부 미확인 문제도 고려해야 합니다.

결론은 ‘확약 효력 확인이 먼저, 시세 검증이 다음’입니다. 권리승계와 배당 구조가 충분히 검증되기 전에는 낮아진 최저매각가만 보고 입찰가를 결정해서는 안 됩니다. 권리와 가격 모두 확인해야 하는 조건부 검토형 물건입니다.