서울서부지방법원 2026타경50455. 서울 은평구 진관동 은평뉴타운제각말 526동 503호, 전용면적 84.89㎡인 아파트입니다. 2010년 준공된 제각말5단지푸르지오(522~528동)BL3-6에 속하며, 해당 단지는 189세대 규모입니다. 8층 건물 중 5층에 위치하고, 현재 등기상 소유자는 최나리입니다.

이 물건은 함경식이 신청한 강제경매입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.03.12 설정된 은평뉴타운새마을금고 근저당권이고, 2026.04.16의 강제경매개시결정은 그보다 후순위입니다. 따라서 등기상 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인은 전보경 1명이 확인됩니다. 전입일이 2026.01.16으로 말소기준권리보다 늦기 때문에, 확인된 전입일을 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 없는 후순위 임차인입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 대상 여부와 실제 명도·배당관계는 별도 검토가 필요합니다.

가격은 감정가 832,000,000원이 그대로 최저가입니다. 최근 12개월 실거래 평균 865,000,000원보다 낮고 최신 거래인 2026년 9월 885,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 가격 추세가 -2.0%인 만큼, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보고 큰 할인 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 담보액 변경이 핵심

권리분석의 출발점은 2024.03.12 은평뉴타운새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 600,000,000원이었으며, 이후 2026.01.16 변경등기를 통해 채권최고액이 38,280,000원으로 변경되었습니다. 이는 말소기준권리의 설정일 자체를 바꾸는 사유는 아니지만, 채권자의 실제 배당범위를 검토할 때 반드시 반영해야 할 중요한 사항입니다.

과거 설정된 신한은행, 에스비아이저축은행, 삼성생명보험 근저당권은 각각 등기상 말소된 이력이 있습니다. 특히 삼성생명보험 근저당권은 말소기준권리 설정 다음 날인 2024.03.13 말소되었습니다. 함경식 명의의 90,000,000원 가압류도 2025.06.16 말소되었으며, 별도로 2026.04.16 함경식 신청의 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.

강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 현재 확인되는 권리관계에서는 선순위 임차인 보증금 인수가 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 예상됩니다. 다만 임차인 보증금과 점유관계에 대한 추가 확인이 필요하므로 이를 모든 권리위험이 해소되었다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금과 우선변제는 미상

실제 임차인 1명. 대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리 설정일의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자 및 최우선변제 요건은 별도 확인 대상입니다.

보증기관의 대위변제나 임차보증금 승계신고가 아닌 전보경 본인의 임차인 신고로 확인됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보며, 중복된 보증금 신고를 합산할 사정은 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 96.2%

시세 비교 대상은 제각말5단지푸르지오(522~528동)BL3-6의 전용 84.89㎡ 및 유사 면적인 84.74㎡ 실거래입니다. 전체 12건의 평균은 877,916,666원이지만, 이 수치에는 2021년 고가 거래도 포함됩니다.

따라서 현재 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 실거래 평균 865,000,000원(3건)과 2026년 9월 최신 거래 885,000,000원입니다. 가격 추세 지표는 -2.0%로 나타나므로 과거 전체 평균보다 최근 거래가격에 무게를 두어야 합니다.

감정가이자 현재 최저가인 832,000,000원은 최근 12개월 평균 865,000,000원의 96.2%입니다. 최신 거래 885,000,000원보다도 낮아 최근 거래 기준의 제한적인 가격 여유는 확인됩니다.

그러나 전체 평균 877,916,666원 대비 94.8%라는 숫자만 보면 실제보다 할인 폭을 크게 느낄 수 있습니다. 특히 2021년에는 1,015,000,000원과 1,048,000,000원의 거래도 있었지만, 최근 거래 수준은 그보다 낮습니다. 최근 가격 추세가 -2.0%인 하락 방향이라는 점에서, 과거 최고가를 회복할 것이라는 기대를 입찰 근거로 삼는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 832,000,000원 가정)

아래 배당은 최초 근저당 채권최고액 600,000,000원을 기준으로 산출한 기존 추정 시나리오입니다. 실제 등기상 2026.01.16 채권최고액이 38,280,000원으로 변경된 사실이 있으므로 이 표는 확정배당표가 아닙니다.

최초 근저당 채권최고액 600,000,000원을 적용한 추정 모형입니다. 2026.01.16 변경된 채권최고액 38,280,000원, 임차인 최우선변제, 당해세 및 실제 집행비용은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금 121,799,179원은 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 가격은 낮아지지만 인수액은 0원 가정

위 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당액이 줄고 미배당액은 늘어납니다. 하지만 채권자의 미배당액과 매수인의 권리인수액은 서로 다른 개념입니다. 이 물건은 확인된 권리관계상 매수인 인수가 없는 것으로 추정되어 유찰 시나리오에서도 인수액이 0원으로 표시됩니다.

다만 회차별 배당액 역시 변경 전 근저당 채권최고액을 적용한 추정치입니다. 실제 채권최고액 변경 및 임차인 우선변제 여부를 반영하면 미배당액과 채권자별 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 제시된 회차별 가격은 유찰 가정 시나리오이며, 실제로 해당 가격에 매각된다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 진관동 하나고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 치장벽돌 마감 등으로 이루어져 있고, 위생·급배수설비, 소방설비, 난방설비, 엘리베이터가 구비되어 있습니다.
• 도로. 단지 토지는 남측 약 15m, 북측 약 6m의 포장도로와 접합니다. 인접지 및 도로 대비 평탄하게 조성된 주거용 아파트 부지입니다.
• 용도지역. 제2종전용주거지역 및 지구단위계획구역에 속하며, 도시개발구역과 재정비촉진지구 등에 포함됩니다. 대공방어협조구역·제한보호구역 등 관련 제한사항도 확인됩니다.
• 토지거래허가구역. 아파트를 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 표시되어 있습니다. 경매 취득과 향후 처분 등 구체적 거래행위별 적용범위 및 최신 지정 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 및 공시지가. 토지 지목은 대지이며, 공시지가는 5,250,000원/㎡입니다. 확인된 토지면적은 18,585.4㎡로, 개별 세대의 대지권 면적과는 구분해서 보아야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 집합건축물대장 용도는 아파트이고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 189세대 단지로, 확인되는 유사 평형 거래는 12건입니다. 2026년에도 900,000,000원 및 885,000,000원의 거래가 있으나, 최근 12개월 거래 표본은 3건에 불과합니다. 최근 거래가격의 대표성과 매도 시점의 유동성은 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 채권최고액 변경 재확인. 2024.03.12 최초 600,000,000원 설정, 2026.01.16 38,280,000원 변경 내용을 최신 등기부 및 채권계산서와 대조해야 합니다. 기존 600,000,000원 기준 배당예상치를 확정된 권리금액으로 사용해서는 안 됩니다.
• 임차인 전보경 보증금 확인. 전입일은 2026.01.16으로 후순위이지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구서, 임대차계약 관계 및 매각물건명세서에서 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 전보경이 실제로 점유하고 있는 범위, 퇴거 협의 가능성, 명도절차의 필요성을 확인해야 합니다. 대항력 부재와 자발적 퇴거는 별개입니다.
• 실질취득비용 점검. 최저가 낙찰 및 권리인수 0원을 가정한 실질취득 예상액은 832,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비·수선비·체납 관리비 등은 별도 현금지출로 고려해야 합니다.
• 최근 실거래 중심의 응찰가격 검토. 전체 평균 877,916,666원보다 최근 12개월 평균 865,000,000원과 최신 거래 885,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 추세 -2.0%를 고려하여 과거 고가 거래에 의존하지 않아야 합니다.
• 단지 내 가격 편차 확인. 비교 거래는 전용 84.74~84.89㎡의 유사 면적입니다. 본건의 층, 향, 내부 상태, 수리 여부 등에 따라 실거래 평균과 적정 매수가격이 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 체납 여부와 공용부분 관련 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역 관련 사항 확인. 2026.12.31까지의 아파트 대상 허가구역 지정 내용이 있으므로, 입찰과 향후 거래에 적용되는 절차 및 제한을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 및 원본 서류 확인. 매각기일 2026.11.03 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 기록을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 안전, 가격은 신중하게”

서울서부지방법원 2026타경50455는 말소기준권리가 명확하고 확인된 임차인이 후순위인 점에서 권리인수 부담이 비교적 작은 아파트 경매물건입니다. 전보경의 전입일은 말소기준권리 이후이고, 현재 권리관계 기준 매수인 인수액은 0원으로 예상됩니다.

그러나 2026.01.16 근저당권 채권최고액 변경은 반드시 재검토해야 합니다. 최초 600,000,000원 기준 배당표와 변경 후 38,280,000원 등기내용이 일치하지 않기 때문입니다. 임차인의 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 배당의 최종 결과와 명도 부담을 단정할 수 없습니다.

가격 측면에서는 현재 최저가 832,000,000원이 최근 12개월 평균 865,000,000원의 96.2%이고, 최신 실거래 885,000,000원보다 낮습니다. 따라서 최근 시세 대비 일정한 가격 여유는 존재합니다. 하지만 최근 추세가 -2.0%로 하락 방향이며, 최근 810,000,000원에 거래된 사례까지 고려하면 큰 안전마진이 확보되었다고 보기는 어렵습니다.

결론은 ‘권리상 검토 가능, 가격은 제한적 매력, 입찰 전 확인 필수’입니다. 채권최고액 변경과 임차관계를 먼저 검증하고, 최근 실거래와 추가 비용을 반영하여 응찰가격을 결정하는 접근이 적절합니다. 신건이라는 이유로 서두르기보다 실질취득비용과 현재 시세 사이에 충분한 여유가 있는지를 최종 기준으로 삼아야 합니다.