서울서부지방법원 2026타경50498. 서울 마포구 상암동 상암월드컵파크5단지 504동 1002호, 전용 104.69㎡ 아파트입니다. 건물은 18층 중 10층이며, 감정가와 최저매각가는 모두 1,590,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이고, 채권자 최성일이 청구금액 1,302,136,986원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기부만 간단히 살피면 과거 국민은행 근저당권과 법인 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2026.05.14 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2026.04.15 전입한 임차인입니다. 임차인 윤등욱은 보증금 850,000,000원을 신고했고, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 배당표상 보증금에 대한 배당은 0원으로 계산돼 있어 매수인에게 보증금 전액이 넘어가는 구조입니다.
입찰가만 보고 시세와 비교하면 판단이 크게 왜곡됩니다. 이 사건은 반드시 낙찰가와 인수보증금을 합산한 금액을 기준으로 경제성을 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 상암동 1658 상암월드컵파크5단지 제504동 제10층 제1002호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 마포구 상암산로1길 52 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 104.69㎡ · 18층 건물 중 10층 |
| 단지 규모 | 상암월드컵파크5단지 · 436세대 · 사용승인 2005.09.20 |
| 소유자 | 김형신 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,590,000,000원 / 1,590,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최성일 / 1,302,136,986원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매수인 인수 예상액 | 850,000,000원 |
| 실질취득 부담 | 2,440,000,000원 (최저가 기준, 부대비용 제외) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부상 국민은행의 과거 근저당권은 2007.08.02 이미 말소됐습니다. 나노테크미쿠니주식회사의 전세금 100,000,000원 전세권도 2026.04.15 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 살아 있는 근저당권이나 전세권으로 취급해서는 안 됩니다.
반면 임차인 윤등욱의 전입일은 2026.04.15로, 말소기준권리인 강제경매개시결정일 2026.05.14보다 앞섭니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 근거한 분석에서 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있으며, 보증금은 850,000,000원입니다. 이 임차인의 권리는 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것과 별개로 매수인 인수 문제가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 전액 인수 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤등욱 | 2026.04.15 | 850,000,000원 | 2026.05.22 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 인수 |
실제 임차인 1명. 임차인의 확정일자는 확인되지 않았으며, 우선변제권 없음 및 보증금 전액 인수는 제시된 권리·배당 분석에 따른 판정입니다. 최종 배당과 인수 범위는 입찰 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
| 실제 임차인 | 윤등욱 · 1명 |
|---|---|
| 전입일 | 2026.04.15 |
| 말소기준권리 | 2026.05.14 강제경매개시결정 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 먼저 전입 |
| 우선변제권 | 없음 배당계산상 우선변제권 없음 |
| 확정일자 | 미확인 |
| 배당요구 | 2026.05.22 접수 |
| 보증금 | 850,000,000원 |
| 예상 배당액 | 0원 |
| 매수인 인수 예상액 | 850,000,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고 실질취득은 더 비싸다
상암월드컵파크5단지 동일 전용면적 104.69㎡의 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 12건 평균은 1,438,833,333원이고, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 7건 평균은 1,445,142,857원입니다. 최신 거래는 2026.08의 1,540,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 104.69㎡ | 16 | 1,540,000,000원 |
| 2026.07 | 104.69㎡ | 2 | 1,460,000,000원 |
| 2026.05 | 104.69㎡ | 9 | 1,131,000,000원 |
| 2026.05 | 104.69㎡ | 4 | 1,490,000,000원 |
| 2026.02 | 104.69㎡ | 14 | 1,560,000,000원 |
| 2025.11 | 104.69㎡ | 4 | 1,485,000,000원 |
| 2025.09 | 104.69㎡ | 10 | 1,450,000,000원 |
| 2025.06 | 104.69㎡ | 19 | 1,450,000,000원 |
| 2025.05 | 104.69㎡ | 10 | 1,450,000,000원 |
| 2025.03 | 104.69㎡ | 3 | 1,390,000,000원 |
| 2024.10 | 104.69㎡ | 11 | 1,400,000,000원 |
| 2024.08 | 104.69㎡ | 9 | 1,460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 104.69㎡ | 7건 | 1,445,142,857원 |
| 전체 평균 | 104.69㎡ | 12건 | 1,438,833,333원 |
최근 거래 추세는 과거 구간 대비 +1.1%입니다. 완만한 상승 지표가 있으나 가격 메리트를 뒷받침하기에는 부족합니다. 최저가 1,590,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 110.0%이며, 최신 거래 1,540,000,000원보다도 높습니다.
게다가 매수인 인수보증금을 포함하면 실질취득 부담은 2,440,000,000원으로 상승합니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 168.8%입니다. 결국 이 사건의 신건 입찰은 단순히 감정가가 시세보다 조금 높은 문제가 아니라, 인수보증금 때문에 전체 취득 부담이 최근 시세를 크게 초과하는 문제입니다.
최신 실거래: 1,540,000,000원
현재 최저매각가: 1,590,000,000원
임차보증금 포함 실질취득: 2,440,000,000원
임차보증금 인수를 제외한 최저가 비교조차 시세보다 높습니다. 따라서 신건에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,590,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 18,300,000원 |
| 1. 임차인 윤등욱 보증금 | 850,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 최성일 | 1,302,136,986원 | 1,302,136,986원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 269,563,014원 |
신건 매각가를 기준으로 집행비용 18,300,000원, 신청채권자 배당 1,302,136,986원, 소유자 잔여 269,563,014원으로 계산됩니다. 임차인 보증금 850,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수액은 남는다
현재는 신건이지만, 유찰되더라도 임차보증금 인수 문제는 별도로 계산해야 합니다. 제시된 각 회차의 매수인 인수 예상액은 모두 850,000,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 1,590,000,000원 | 850,000,000원 | 2,440,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,272,000,000원 | 850,000,000원 | 2,122,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,017,600,000원 | 850,000,000원 | 1,867,600,000원 |
1회 유찰 시에도 실질취득 부담은 2,122,000,000원이며, 2회 유찰 시에도 1,867,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 1,445,142,857원보다 여전히 높습니다. 따라서 2회 유찰된다는 이유만으로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 1,302,136,986원 | 0원 | 269,563,014원 |
| 1회 유찰 | 1,256,880,000원 | 45,256,986원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 1,005,024,000원 | 297,112,986원 | 0원 |
미배당 채권은 신청채권자에 대한 배당 부족분이며, 임차보증금 850,000,000원의 매수인 인수액과는 구분됩니다. 회차별 금액은 각 예정 매각가에 따른 추정치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 상암동 소재 상암중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트·업무시설·오피스텔·학교 등이 혼재하는 주거업무 복합지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근 간선도로에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 경의중앙선 수색역과 지하철 6호선·경의중앙선·공항철도 디지털미디어시티역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 10층 1002호입니다. 2005.09.20 사용승인됐으며, 위생·급배수·전기·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 상암월드컵파크5단지 436세대이며, 동일 전용면적의 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 가격에는 층·거래시점 등에 따른 차이가 있으므로 개별 물건의 적정가격은 추가 확인이 필요합니다.
- 도로. 월드컵북로와 상암산로1길에 접하거나 인접하고, 단지 내부 포장도로와 연결돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역·택지개발지구 등 관련 제한도 확인됩니다.
- 토지거래허가구역. 아파트를 대상으로 한 2025.10.20~2026.12.31 지정 내역이 확인됩니다. 경매취득 시 허가 적용 여부와 거래·이용 관련 제한은 입찰 전 관계기관에 확인해야 합니다.
- 공시지가. 9,098,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 가격 추세. 동일 면적 최근 거래의 상승 추세는 +1.1%이나, 실질취득 부담이 최근 실거래 평균을 크게 초과하므로 이를 가격상 유리한 조건으로 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 원본 확인. 윤등욱의 전입일 2026.04.15, 실제 점유관계 및 말소기준권리 2026.05.14와의 선후관계를 매각물건명세서·현황조사서·주민등록 관련 자료로 재확인하세요.
- 보증금 인수 범위 확인. 현재 배당계산상 보증금 850,000,000원 전액 인수입니다. 임대차계약과 배당요구 내역, 우선변제권 및 최종 미배당 인수액을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 기존 전세권과 구별. 2026.04.15 말소된 나노테크미쿠니주식회사 전세권 100,000,000원과 현재 임차인 윤등욱의 보증금 850,000,000원을 혼동하지 마세요.
- 실질취득 기준으로 가격 검토. 신건 최저가 1,590,000,000원에 인수보증금 850,000,000원을 더하면 2,440,000,000원입니다. 이 금액을 최근 12개월 평균 1,445,142,857원과 비교해야 합니다.
- 유찰 후에도 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 2,122,000,000원, 2회 유찰 시 1,867,600,000원으로 예상됩니다. 회차별 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 시세 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
- 점유·명도. 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 문제는 점유 이전 및 명도 절차에도 영향을 줄 수 있습니다. 매수 후 명도 가능 시점과 비용을 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 추가 부담 가능성을 확인하고, 취득 관련 부대비용을 실질취득 계산에 추가로 반영해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래허가구역 및 토지이용 제한사항이 경매취득과 향후 처분·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건과 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득 비용이 문제다”
상암월드컵파크5단지는 교통과 주거환경 측면에서 검토할 만한 입지를 갖춘 아파트 단지입니다. 그러나 입지가 좋다는 것과 경매가격이 유리하다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
이 사건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 있으며, 보증금 850,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다. 신건 최저매각가 1,590,000,000원만 보면 최근 거래가격과 가까워 보일 수 있지만, 인수보증금을 더한 실질취득 부담은 2,440,000,000원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 1,445,142,857원, 최신 거래는 1,540,000,000원입니다. 신건 최저가 자체도 최근 시세보다 높고, 인수액을 합한 실질취득 부담은 최근 평균의 약 168.8%에 달합니다. 2회 유찰을 가정해도 실질취득 1,867,600,000원으로 최근 평균을 웃돕니다.
결론은 명확합니다. 이 물건은 권리분석상 임차보증금 인수 위험이 크고, 현재 제시된 회차에서는 가격 메리트도 부족합니다. 과거 말소권리가 정리돼 있다는 사실만으로 안전한 경매라고 볼 수 없습니다. 권리 위험 높음 · 실질취득 부담 과다 · 신건 입찰 보류. 매수인 인수액에 대한 원본 확인과 실질취득 기준의 가격 재검토가 우선입니다.
