서울서부지방법원 2026타경50505. 은평구 진관동 은평헤스티아 10층 1015호가 경매에 나왔습니다. 건물은 지하 4층에서 지상 12층 규모이며, 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 1억 3,500만원이 그대로 최저매각가인 신건으로, 2026년 11월 3일 매각이 예정되어 있습니다.
이 사건은 겉으로 보면 말소기준권리가 분명합니다. 2025.01.08 삼성카드 가압류가 기준이고, 뒤따른 한화생명 가압류, 신화진 근저당권과 경매개시결정, 세무서·국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 이보다 앞서 전입한 사람이 있다는 사실이 권리분석의 방향을 바꿉니다. 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수 가능성은 별개의 문제이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 진관동 100 은평헤스티아 10층 1015호 도로명주소: 서울특별시 은평구 통일로 1030 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 12층 건물 중 10층 1015호 · 오피스텔 이용 중 |
| 건물 규모 | 지하 4층 ~ 지상 12층 · 오피스텔 및 근린생활시설 · 총 271호 |
| 사용승인 | 2015.11.27 |
| 소유자 | 양유진 (등기상 소유자) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신화진 / 145,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.08 · 갑구 5번 · 삼성카드 가압류 9,674,700원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 전입 확인자 | 신화진 · 2022.08.26 전입 · 보증금 미상 |
| 지역·지목 | 준주거지역 · 대(垈) · 업무용 토지 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인 확인이 먼저
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2025.01.08입니다. 삼성카드의 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 당시 청구금액은 9,674,700원입니다. 그보다 앞선 2015년 영등포당산새마을금고 근저당권은 2020.03.05 이미 말소되었습니다.
삼성카드 가압류 이후 설정된 한화생명보험 가압류 101,242,237원, 신화진의 2026.04.03 근저당권 채권최고액 145,000,000원 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 롯데카드 가압류 6,618,484원은 2025.04.01 이미 말소되었습니다. 또한 2025년 파산선고 등기는 2026.05.18 환가포기를 원인으로 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 신화진의 복수 지위
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 사람은 신화진 1명입니다. 등기부상 근저당권자 및 경매신청채권자와 이름이 동일합니다. 현재 확인되는 실제 임차인 신고자는 1명이며, 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신화진 1015호 |
2022.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
특히 근저당권의 채권최고액 145,000,000원을 곧바로 임차보증금으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당 채권과 임대차보증금은 법적 성질이 다르며, 동일한 채권이 중복 기재된 것인지 또는 별개의 채권인지도 확인되지 않았습니다.
③ 배당구조 — 후순위 근저당권자에게 남는 금액
현재 회차의 최저매각가 135,000,000원에 낙찰된다고 가정한 참고용 배당 계산입니다. 집행비용은 2,690,000원으로 추정하고, 삼성카드 가압류와 한화생명 가압류, 신화진 근저당권 순서로 금액을 배분했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,690,000원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 | 9,674,700원 | 9,674,700원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 | 101,242,237원 | 101,242,237원 |
| 3. 근저당 · 신화진 | 145,000,000원 | 21,393,063원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 255,916,937원 | 132,310,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 123,606,937원 |
위 배당은 집행비용 추정치와 표시된 채권을 이용한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 배당요구 여부, 가압류채권자 간 안분배당, 국세 등의 법정 우선순위, 임차인의 우선변제권·최우선변제권, 실제 채권액과 배당절차가 반영되면 배당액이 달라집니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻도 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 안전은 아니다
회차가 내려갈수록 입찰 최저가는 낮아지지만 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 늘어납니다. 특히 대항력 가능성이 있는 점유자의 보증금이 미상인 만큼 유찰가 자체만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 123,606,937원 | 21,393,063원 |
| 1회 유찰(80%) | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 150,228,937원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 171,472,137원 | 0원 |
가정상 1회 유찰 시 최저매각가는 108,000,000원, 2회 유찰 시에는 86,400,000원입니다. 이 시나리오에서 신화진 근저당권에 대한 예상배당은 신건 21,393,063원, 이후 회차는 0원으로 제시됩니다.
그러나 신화진이 별도의 유효한 임차보증금 반환채권을 가진 대항력 있는 임차인인지, 근저당 채권과 임차채권이 어떠한 관계인지에 따라 낙찰 이후 법률관계는 달라질 수 있습니다. 근저당권의 미배당액을 임차보증금으로 합산하거나, 반대로 임차보증금이 없다고 전제하는 것 모두 부정확합니다.
⑤ 가격 판단 — 비교 가능한 실거래 검증이 필요
본건의 감정가는 135,000,000원입니다. 다만 인근 오피스텔의 실제 매매가격과 최근 거래 추세를 확인해야 이 금액이 적정한지 판단할 수 있습니다. 감정가와 최저가가 동일하다는 사실만으로 경매 가격에 할인 매력이 있다고 볼 수는 없습니다.
가격 분석에서는 같은 은평헤스티아 내 유사 면적·층수·용도 호실의 최근 거래가격을 확인하고, 가장 최근 거래와 최근 12개월 평균, 이전 기간 대비 가격 추세를 비교해야 합니다. 더 중요한 것은 이 사건의 경우 보증금 인수 여부를 확정한 뒤의 실질취득금액을 실거래가격과 비교해야 한다는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구 진관동 은평뉴타운지역으로, 가톨릭대학교 은평성모병원 인근에 위치합니다. 주변에는 업무용·상업용 건물과 아파트단지가 혼재하며, 학교·쇼핑몰·대형병원·구파발역 상권을 이용할 수 있습니다.
- 교통. 지하철 3호선 구파발역이 도보 약 3~4분, 시내버스정류장이 도보 약 1~2분 거리에 위치합니다. 차량 출입이 용이하고 서측 통일로 및 북측 진관로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층~지상 12층 건물로, 2015.11.27 사용승인을 받았습니다. 승강기, 지하주차장, 지역난방, 화재탐지·경보시설 및 CCTV 등의 설비가 있습니다.
- 용도. 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 전체는 오피스텔과 근린생활시설이 함께 있는 복합건물이며, 총 271호로 구성됩니다. 아파트 실거래를 그대로 적용하기보다 오피스텔의 임대·매매시장으로 비교해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 재정비촉진지구·도시개발구역·과밀억제권역 등이 중첩됩니다. 토지 관련 공시지가는 9,173,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 관련 지정사항은 실제 매수자와 물건의 용도별 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 감정평가 당시 폐문 및 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물현황도와 외관조사, 주변 탐문에 의존한 부분이 있으므로 실제 내부 상태와 설비를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 구파발역 접근성 및 주변 상업시설은 입지상 장점입니다. 다만 오피스텔은 동일 지역 아파트와 수요층·임대수익률·환금성이 다르므로, 매매 실거래와 임대수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 신화진의 실제 임차관계. 2022.08.26 전입의 근거가 된 계약서, 실제 점유 여부, 보증금 지급내역, 점유 개시 시점을 확인하세요. 단순 전입 사실만으로 임대차의 모든 요건이 증명되는 것은 아닙니다.
- 대항력·우선변제권 판정. 주민등록, 점유, 계약관계, 확정일자, 배당요구 여부와 관련 법률상 요건을 대조해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 동일인의 이중 지위. 신화진이 임차인 신고자이면서 근저당권자·경매신청채권자로 등장하는 경위를 확인하세요. 145,000,000원 근저당 채권과 임차보증금이 별개의 채권인지, 동일 채권의 담보 형태인지 확인해야 중복계산을 피할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 특기사항. 매수인이 인수하는 권리와 임차인 관련 기재, 배당요구 및 대항력에 관한 법원의 판단을 확인하세요. 최종 입찰 직전 최신 명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 조세·건강보험 압류. 고양세무서·동고양세무서 압류의 실제 세목과 법정기일, 당해세 여부 및 국민건강보험공단 채권을 확인하세요. 표시된 예상배당액은 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 파산선고·환가포기 경위. 2025년 파산선고 등기와 2026.05.18 등기말소의 경위, 파산재단의 환가포기 및 이후 경매절차와의 관계를 관련 서류로 확인하세요.
- 내부 상태와 관리비. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 점유 상황, 내부 하자, 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 실거래 및 실질취득 비교. 같은 건물 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 조사한 뒤, 확인된 보증금 인수액을 포함한 실질취득금액으로 가격 경쟁력을 평가하세요.
맺으며 — “말소되는 근저당”과 “남을 수 있는 임차보증금”은 다르다
은평헤스티아 1015호는 구파발역 접근성이 양호하고, 감정가 135,000,000원으로 시작하는 신건 오피스텔입니다. 등기부만 보면 삼성카드 가압류를 기준으로 이후 가압류와 근저당권, 압류 등이 정리되는 구조입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 신화진의 2022년 전입입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입 이력이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 동일인이 근저당권자이자 경매신청채권자로도 등장합니다. 이 관계가 규명되지 않으면 매수인 인수액과 실제 취득원가가 불확실합니다.
신건 배당 시뮬레이션에서는 채권 미배당액이 123,606,937원 발생하고 소유자 잔여액은 0원으로 나타납니다. 그러나 이 금액은 임차보증금 인수액이 아니며, 세금 우선배당과 임차인의 실제 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 권리 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 신화진의 임차관계와 채권관계를 명확히 확인하고, 인수보증금 유무를 확정한 뒤, 오피스텔 최근 실거래와 실질취득금액을 비교해야 합니다. 현재로서는 낮은 최저가나 양호한 입지만으로 안전한 투자라고 판단하기 어렵습니다.
