서울서부지방법원 2026타경50518. 은평구 역촌동 '금강블루' 3층 303호, 전용 29.17㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 소유자는 안정석, 신청채권자는 주식회사 유아대부입니다. 2025년 1월 24일 설정된 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 현대카드 가압류와 임의경매개시결정이 붙었습니다. 등기상 후순위 권리만 보면 일반적인 소멸 구조이지만, 2021년 11월 18일 전입한 점유자가 있어 단순히 인수 0원으로 판단할 수 없는 사건입니다.

가격 또한 중요한 문제입니다. 2021년 거래에는 278,000,000원 수준의 고가 사례가 반복되지만, 2026년 4월 최신 거래는 229,000,000원입니다. 전체 12건 평균인 269,000,000원만 보면 감정가와 큰 차이가 없어 보이나, 최근 실거래를 기준으로 보면 현재 최저가는 시세 이상의 가격입니다. 매수인이 떠안을 수 있는 임차보증금까지 고려하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별개

말소기준권리는 2025.01.24 주식회사 유아대부 근저당권입니다. 과거 옹진수산업협동조합 근저당권은 2021년 11월 말소됐으며, 화성시·동대문구 압류도 2025년 1월 해제로 이미 말소됐습니다. 현대카드의 42,742,069원 가압류는 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 유아대부 근저당권에 부속된 채권 질권 관계도 확인해야 합니다. 주식회사 예스오케이금융대부의 질권은 말소됐지만, 2025.11.21 주식회사 강남미래자산관리대부 명의의 근저당권부채권 질권이 등기돼 있습니다. 이는 매수인이 별도로 120,000,000원을 인수한다는 의미가 아니라, 근저당권 관련 배당금의 귀속과 질권 처리 관계를 확인해야 하는 사항입니다.

② 임차인 분석 — 인수금액을 확정할 수 없다

실제 임차인으로 조사된 사람은 1명, 서남원입니다. 매각물건명세서와 현황조사에 303호 주거 점유자로 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

이 물건에서 가장 중요한 것은 임차인의 전입일이 근저당권보다 빠르다는 사실입니다. 대항요건을 갖춘 선순위 임차인이라면 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않을 때 그 잔액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 반면 대항요건이 충족되지 않았거나 임대차관계 자체가 확인되지 않는 경우에는 결론이 달라집니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균이 아니라 최근 가격을 보라

금강블루는 19세대 규모의 다세대주택으로, 비교 거래는 모두 전용 29.17㎡입니다. 전체 12건 평균은 269,000,000원이지만, 2021년 고가 거래가 상당수 포함돼 있어 지금의 시장가격을 대표한다고 보기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 229,000,000원(1건)이며, 최신 거래도 같은 금액입니다.

2024년 거래는 250,000,000원~255,000,000원이었지만, 2026년 4월 거래는 229,000,000원입니다. 최근과 과거의 가격 추세는 -16.0%로 하락 방향입니다. 최근 12개월 표본이 1건이라는 한계는 있으나, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 현재 시세로 그대로 적용하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

아래는 확인된 등기상 채권과 추정 집행비용을 바탕으로 계산한 기본 배당 시뮬레이션입니다. 서남원의 임차보증금 및 배당권리가 확인되지 않아, 실제 배당순위와 매수인 인수액을 확정하는 표는 아닙니다.

집행비용은 4,608,000원으로 추정했습니다. 유아대부는 채권최고액, 현대카드는 청구금액 기준이며 실제 채권액·질권자의 배당금 수령 관계·세금·임차보증금 배당 등이 반영되면 결과가 달라집니다. 소유자 잔여 104,649,931원은 이러한 항목을 반영하기 전의 계산상 금액입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 인수위험은 남는다

1회 유찰 시 가정한 최저가는 217,600,000원으로 최근 거래 229,000,000원보다 낮아집니다. 그러나 이는 낙찰대금만 비교한 결과입니다. 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 존재하면 매수인의 인수액이 생길 수 있습니다. 따라서 1회 또는 2회 유찰만으로 가격 메리트가 확보된다고 단정해서는 안 됩니다.

또한 각 회차의 예상 소유자 잔여액은 임차보증금 배당 등을 제외한 시뮬레이션입니다. 채권자 배당액이 계산상 전액 충족된다는 사실이 임차인의 권리까지 소멸하거나 매수인의 실질취득액이 최저가에 고정된다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 은평구 역촌동주민센터 북동측 인근입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.08.26 준공된 19세대 금강블루, 철근콘크리트 구조 지상 6층 중 3층 303호입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 20m, 동측 약 4m 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 토지는 3필지 일단의 평지이며 주택과 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등입니다. 토지 공시지가는 5,513,000원/㎡입니다. 토지이용계획에는 토지거래허가구역 지정사항이 포함돼 있으므로 해당 다세대주택 및 취득자에 대한 실제 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 감정요항표의 공부와의 차이 사항은 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 개별 호실의 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 19세대 소규모 다세대주택이며 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건입니다. 거래량이 적어 현재 시세 판단의 불확실성이 있고, 최근·과거 거래가격 추세는 -16.0%로 하락 방향입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 서남원의 임대차계약 확인. 전입일 2021.11.18, 점유관계 및 보증금 존재·금액·반환 여부를 확인해야 합니다. 대항력 성립 여부가 이 사건 권리분석의 최우선 과제입니다.
• 확정일자와 배당요구 확인. 확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 우선변제권과 예상 배당액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서 및 관련 원본을 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가에 실제 인수하는 보증금 등을 더한 금액으로 시세를 비교해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 최근 거래 229,000,000원에 비해 최저가가 43,000,000원 높습니다. 전체 평균 269,000,000원만을 기준으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
• 질권 관계 확인. 유아대부 근저당권에 설정된 강남미래자산관리대부의 근저당권부채권 질권과 관련해 배당금 수령권자 및 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 217,600,000원, 2회 유찰 시 174,080,000원은 낙찰대금 가정일 뿐입니다. 보증금 인수액을 확인하기 전에는 저가 취득으로 평가할 수 없습니다.
• 점유·명도 비용 확인. 실제 점유관계, 임차인의 권리와 인도 가능 시점을 확인해야 하며 명도·소송에 따른 시간과 비용도 고려해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 체납 관리비와 배당에 영향을 주는 당해세 등의 존재를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 적용 여부 확인. 역촌동 일대의 지정사항과 다세대주택의 용도, 취득자 조건 등을 구분하여 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최근 시세보다 비싸고, 인수금액도 미정”

이 사건은 신건 최저가 272,000,000원부터 신중하게 접근해야 합니다. 같은 건물의 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 229,000,000원, 차액은 43,000,000원입니다. 최근과 과거의 거래가격 추세가 -16.0%인 하락 국면에서 과거 전체 평균만을 근거로 현재 감정가를 정당화하기는 어렵습니다.

권리 측면에서도 2021.11.18 전입한 서남원이라는 중요한 변수가 있습니다. 전입일은 2025.01.24 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 대항요건이 확정되지 않았습니다. 그 결과 매수인이 실제로 인수할 금액과 최종 실질취득액 모두 미상입니다.

현재 결론은 입찰 보류. 후순위 등기권리가 소멸한다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없고, 유찰로 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 생긴다고도 단정할 수 없습니다. 먼저 선순위 전입자의 대항력과 보증금 인수관계를 확정하고, 그다음 실질취득액을 최근 거래 229,000,000원과 비교해야 합니다. 지금 이 물건은 권리와 가격 모두에서 검증이 필요한 고위험 신건입니다.