* 예상 인수 0원은 제시된 배당 시나리오의 결과입니다. 매각물건명세서상 대항력 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
서울서부지방법원 2026타경50703. 은평구 진관동 은평뉴타운우물골 236동 801호 아파트입니다. 감정평가상 9층 건물의 8층에 위치하며, 사용승인일은 2010.01.15입니다. 소유자 민돈기는 2017.06.30 이 아파트를 거래가 719,980,000원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다.
이번 경매는 신청채권자 주택도시보증공사의 700,000,000원 청구로 진행됩니다. 등기부에는 기존 근저당권과 가압류, 압류, 임차권등기가 복잡하게 얽혀 있습니다. 하지만 가장 중요한 것은 채권자의 수가 아니라 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금의 존재입니다. 특히 임차인의 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서기 때문에 등기상 후순위로 보이는 임차권등기를 단순히 소멸한다고 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 진관동 84 은평뉴타운우물골 제236동 제8층 제801호 도로명주소: 서울특별시 은평구 진관2로 57-37 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 9층 건물 중 8층 801호 |
| 비교 실거래 면적 | 167.71㎡ 기준 · 동일 면적대 실거래 비교 |
| 단지 | 우물골2단지두산위브(223~244동)BL2-7 · 472세대 |
| 사용승인 | 2010.01.15 |
| 소유자 | 민돈기 · 2017.06.30 소유권이전 · 거래가 719,980,000원 |
| 감정가 | 1,370,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,370,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2022.05.10 · 을구 16번 · 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 440,700,000원 |
| 임차인 | 김규 · 보증금 700,000,000원 · 대항력 있음 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 전입일
말소기준권리는 2022.05.10 을구 16번 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 440,700,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 뒤이어 설정된 유미캐피탈대부주식회사 근저당권, 가압류와 압류, 경매개시결정도 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.
그렇지만 임차인 김규는 2020.03.16에 전입하고 점유를 시작했으며, 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준근저당권보다 앞선 시점입니다. 임차권등기는 2024.03.25에 이루어졌지만, 최초 대항요건과 확정일자의 선후관계를 무시해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 배당 결과가 관건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김규 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 700,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 김규 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.02.29 |
| 전입신고일 | 2020.03.16 |
| 점유개시일 | 2020.03.16 |
| 확정일자 | 2020.03.16 |
| 임차보증금 | 700,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.03.25 · 을구 24번 · 제37209호 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.03.25 |
| 대항력 판단 | 있음 · 말소기준근저당권보다 전입 및 점유가 빠름 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 인수 | 배당 부족분 조건부 인수 · 현재 회차 예상 0원 |
신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액도 700,000,000원이지만, 임차인 김규와 주택도시보증공사를 실제 임차인 2명으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 김규 1명이며, 보증기관의 채권과 임차보증금 사이에 대위·승계 또는 동일 채권 관계가 있는지는 배당 관련 원본 서류로 확인해야 합니다. 동일 보증금의 중복 계산에 특히 유의해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 310,000,000원 높다
이 물건의 가격 판단에는 과거 전체 거래 평균보다 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 우물골2단지두산위브의 동일 면적대 실거래는 총 4건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 167.75㎡ | 2층 | 1,120,000,000원 |
| 2026.01 | 167.76㎡ | 2층 | 1,000,000,000원 |
| 2023.08 | 167.71㎡ | 2층 | 1,250,000,000원 |
| 2023.03 | 167.75㎡ | 2층 | 1,100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 1,060,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 4건 | 1,117,500,000원 |
전체 평균은 1,117,500,000원이지만, 2023년의 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 그보다 낮은 1,060,000,000원이고, 최신 2026년 2월 거래 역시 1,120,000,000원입니다.
신건 최저가 1,370,000,000원은 최근 평균보다 310,000,000원 높고, 최신 거래보다도 250,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 129.2%이며, 과거 거래 대비 최근 시세 추세는 -9.8%입니다.
비교 거래 4건은 모두 2층이고 본건은 8층입니다. 층 차이는 별도 고려해야 하지만, 제공된 거래만으로 8층에 적용할 정확한 가격 보정액을 산정할 수는 없습니다. 따라서 층 차이만을 근거로 신건 최저가와 최근 평균 사이의 310,000,000원 격차를 정당화해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,370,000,000원 가정)
현재 회차의 매각가를 최저매각가와 같은 1,370,000,000원으로 가정한 예상배당입니다. 대항력 임차인 김규의 보증금 700,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,100,000원 |
| 1. 임차인 김규 보증금 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 2. 근저당 · 테크메이트코리아대부 | 440,700,000원 | 440,700,000원 |
| 3. 근저당 · 유미캐피탈대부 | 140,400,000원 | 140,400,000원 |
| 4. 가압류 · 우리금융저축은행 | 13,798,736원 | 13,798,736원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 | 29,197,034원 | 29,197,034원 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 700,000,000원 | 29,804,230원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 및 배당금액은 제시된 추정 시나리오를 사용했습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 선순위 항목과 채권 관계가 확정되면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다.
이 일반 채권자 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 대항력 임차인의 실제 미배당 보증금입니다. 아울러 주택도시보증공사의 청구채권과 임차보증금의 대위·중복 관계, 당해세 배당 우선순위는 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수 조건은 계속 확인
매각가가 내려가면 일반 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 제시된 세 가지 회차 시나리오에서는 대항력 임차인 김규의 보증금 전액 배당을 전제로 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 1,370,000,000원 | 670,195,770원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,096,000,000원 | 941,455,770원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 876,800,000원 | 1,158,463,770원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가 1,096,000,000원은 최근 실거래 평균 1,060,000,000원보다 여전히 높습니다. 다만 최신 거래 1,120,000,000원보다는 낮아집니다. 1회 유찰만으로 충분히 저렴하다고 단정할 수 없는 이유입니다.
2회 유찰 시 876,800,000원은 최근 실거래 평균 아래로 내려갑니다. 이 구간에서는 가격 측면의 여지가 커지지만, 낙찰가격과 실제 배당액, 세금의 우선순위 및 임차보증금 잔액을 재검토해야 합니다.
예를 들어 낙찰가가 보증금보다 작아지는 구간에서는 실질취득비용 = 낙찰가 + 미배당 보증금으로 계산해야 하며, 다른 우선 차감액이 없다는 단순 전제에서는 총액이 보증금 700,000,000원 수준으로 고정됩니다. 실제 집행비용·선순위 세금 등은 총부담에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 향후 유찰로 표시 최저가가 크게 내려가더라도 낙찰가만을 시세와 비교해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 진관동 은평메디텍고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 구파발역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물 중 8층입니다. 사용승인일은 2010.01.15이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·화재탐지 및 경보설비, 주차장 등이 있습니다.
- 단지 규모. 우물골2단지두산위브(223~244동)BL2-7은 472세대입니다. 같은 면적대 거래가 확인되지만 최근 12개월 비교 표본은 2건으로, 개별 호수의 가격 판단에는 추가 검토가 필요합니다.
- 가격 추세. 최근 거래가격이 과거보다 9.8% 하락한 흐름입니다. 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 129.2%라는 점은 환금성 판단에도 부담입니다.
- 용도지역. 제2종전용주거지역 및 지구단위계획구역이며, 재정비촉진지구·도시개발구역·과밀억제권역 등의 규제사항이 기재되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 감정평가 자료에 아파트를 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 실제 허가 적용 여부와 이용 제한은 입찰 전 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 5,470,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액 배당 확인. 김규의 보증금은 700,000,000원입니다. 예상배당표에서는 전액 지급되지만 실제 배당이 부족하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 대항력 선후관계 재검토. 2020.03.16 전입·점유·확정일자와 2022.05.10 말소기준근저당권의 선후관계를 등기부, 주민등록 관련 자료, 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 채권 중복 확인. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액이 700,000,000원입니다. 임차보증금과 대위·승계 관계가 있는지 확인하여 동일한 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 은평구·고양시 등의 압류가 등기되어 있습니다. 당해세가 우선 배당되는 경우 임차인 및 후순위 채권자의 실제 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 세금의 종류·금액·법정기일을 확인해야 합니다.
- 근저당부 질권. 을구 16-1번과 21-2번에 근질권·질권이 기재되어 있습니다. 원 근저당 채권액과 질권액을 별개의 채무로 단순 합산하지 말고 권리 관계와 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준 입찰가 설정. 최근 12개월 평균 1,060,000,000원, 최신 거래 1,120,000,000원, 가격 추세 -9.8%를 중심으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 1,096,000,000원, 2회 유찰 876,800,000원 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 추정되지만, 실제 집행비용과 우선 배당 항목을 반영해 다시 계산해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하며 실제 점유·퇴거 상태는 별도 확인이 필요합니다. 명도 협의, 인도 절차, 이사 및 정산 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 승계 가능한 비용이 있는지 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 및 규제 확인. 토지거래허가구역 지정과 기타 행위 제한의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류와 최신 실거래자료를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금은 배당 가능, 가격은 아직 높다”
이 사건의 핵심은 대항력 임차보증금 700,000,000원과 신건 최저가 1,370,000,000원의 관계입니다. 김규의 대항력은 말소기준보다 앞서지만, 현재 예상배당에서는 보증금 전액이 지급되어 매수인 인수는 0원입니다. 단, 이 결과는 실제 배당과 선순위 공과금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
가격은 훨씬 명확한 경고를 보내고 있습니다. 최근 실거래 평균 1,060,000,000원에 비해 신건 최저가가 310,000,000원 높고, 최근 시장 흐름은 -9.8% 하락입니다. 최신 거래보다도 250,000,000원 높기 때문에, 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
1회 유찰 시에도 최근 평균보다 가격이 높고, 2회 유찰 시에야 최근 실거래와의 가격 차이가 유리한 방향으로 나타납니다. 다만 유찰이 진행될수록 임차보증금 미배당 가능성과 실제 인수 비용을 다시 확인해야 합니다.
결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격 보류입니다. 이 아파트는 현재 가정상 임차보증금 전액 배당이 가능하지만 권리 구조가 단순한 물건은 아닙니다. 근저당부 질권, 보증기관 청구채권, 세금 압류를 검증해야 하고, 최근 시세보다 높은 가격에 응찰하는 위험도 피해야 합니다. 매수 판단의 기준은 표시 최저가가 아니라 배당 후 실제 인수액을 포함한 실질취득비용과 최근 시세의 비교입니다.
