서울서부지방법원 2026타경50757. 서울 은평구 역촌동에 있는 센트리움 7층 701호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 표세인이고, 2023년 1월 거래가액 210,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건은 일반적인 근저당권 실행 경매가 아니라 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
가장 먼저 확인해야 할 권리는 2025년 6월 23일 등기된 전동준 명의의 주택임차권입니다. 보증금은 195,000,000원이고, 등기에는 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 기재되어 있습니다. 이 임차권은 2026년 7월 6일 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약 없이 단순히 매각으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
이번 사건의 핵심은 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다. 보증기관은 전동준으로부터 승계한 임차보증금 채권에 관하여 대항력을 포기하고, 배당금을 전부 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 약속했습니다. 권리의 외형은 위험하지만, 확약으로 실질 인수 위험을 해소하는 구조입니다. 다만 확약의 진정성·유효성, 실제 점유관계와 다른 권리의 존재 여부는 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 42-20 센트리움 7층 701호 도로명주소: 서울특별시 은평구 진흥로1길 8-5 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설 오피스텔 · 8층 중 7층 |
| 감정상 이용상태 | 업무시설 오피스텔이나 다세대주택으로 이용 |
| 소유자 | 표세인 (2023.01.30 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 민간임대주택등기 | 2023.01.30 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 203,232,742원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준으로 제시된 권리 | 2026.07.06 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
등기 흐름에서 가장 중요한 순서는 2025.06.23 주택임차권등기 → 2026.07.06 강제경매개시결정입니다. 임차권등기가 경매개시결정보다 앞서므로, 권리 인수 여부를 별도로 검토해야 합니다. 특히 임차권이 선순위라는 외형만으로 인수액을 확정하거나, 반대로 경매개시결정이 있다는 이유만으로 임차권이 자동 말소된다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전동준 주택임차권등기 |
195,000,000원 | 가능·미상 | 승계인 주장 | 보증공사 양수 |
| 임차인 | 전동준 |
|---|---|
| 임차 부분 | 건물 전유부분 전부 |
| 임대차계약일 | 2022.11.20 |
| 주민등록일 | 2023.01.27 (임차권등기 기재) |
| 점유개시일 | 2023.01.27 (임차권등기 기재) |
| 확정일자 | 2022.12.30 |
| 임차권등기 | 2025.06.23 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.06.23 |
| 보증금 채권 승계 | 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 전동준) |
| 실질 인수 판단 | 0원 — 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 전제 |
주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 전동준의 보증금 채권을 양수한 보증기관입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보며, 전동준의 보증금과 보증공사의 청구액을 서로 다른 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
② 확약서 분석 — 인수액이 0원이 되는 이유
- 임차보증금에 관하여 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소 협조
이 확약이 유효하게 적용되면, 전동준으로부터 승계된 195,000,000원 임차보증금 채권에서 발생할 수 있는 매수인의 실질 인수 부담은 0원으로 판단됩니다. 배당 부족분이 생기더라도 보증공사가 대항력을 근거로 매수인에게 미배당 보증금을 청구하지 않겠다는 구조입니다.
다만 확약은 해당 임차보증금 채권과 임차권에 한정됩니다. 확약의 적용 대상에 포함되지 않은 별도의 임차인이나 점유자가 확인된다면 그 사람의 대항력과 보증금 인수 위험은 독립적으로 검토해야 합니다. 현재 확인되는 임차인은 전동준 1명이지만, 실제 점유관계 확인은 별개의 절차입니다.
예컨대 1회 유찰 최저가 191,200,000원이나 2회 유찰 최저가 152,960,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
이번 사건에서는 주택도시보증공사의 확약이 유효하다는 전제로 이러한 주된 인수 부담을 0원으로 판단합니다. 다만 확약이 효력을 발휘하지 못하거나 적용되지 않는 권리가 발견되면 실질취득액은 다시 계산해야 합니다.③ 가격 분석 — 시세 판단은 보류, 유찰 시나리오 점검
현재 감정가는 239,000,000원이며 최저매각가도 동일한 신건입니다. 해당 오피스텔의 동일 면적 최근 실거래 평균이나 최신 거래가를 확인할 수 없어, 감정가가 주변 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
따라서 이번 사건에서는 감정가 대비 할인율만을 투자 매력으로 평가하지 않습니다. 대신 유찰 시 낙찰대금과 배당 부족액이 어떻게 달라지는지, 확약 적용 시 매수인 부담이 어떻게 유지되는지를 살펴보겠습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 239,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 191,200,000원 | 15,509,542원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 152,960,000원 | 53,214,182원 | 0원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 제시 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정치입니다. 인수 0원은 보증공사 확약의 유효성과 적용을 전제로 합니다.
실질 인수액이 0원이라면 별도 취득비용 등을 제외한 매수인의 실질취득액은 각각 낙찰대금과 같아집니다. 그렇더라도 191,200,000원이나 152,960,000원이 시세보다 저렴하다는 결론은 아직 낼 수 없습니다. 적정 입찰가를 정하기 전에 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,146,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 203,232,742원 | 203,232,742원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 31,621,258원 |
| 합계 | — | 239,000,000원 |
신건 최저매각가에 매각되는 경우의 추정 배당입니다. 집행비용 4,146,000원은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 서울지하철 6호선 역촌역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브지붕의 업무시설 오피스텔입니다. 전체 8층 중 7층에 위치하며, 위생·급배수시설, 주차장 및 엘리베이터 설비가 있습니다.
- 실제 이용상태. 공부상 업무시설 오피스텔이나 감정평가상 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 주거용 이용에 따른 건축물 용도, 임대 및 금융 관련 사항은 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·접도. 건물 부지는 정방형의 평탄한 토지로, 동·서·남측 3면이 소로에 접합니다. 토지면적은 134.9㎡이며 공시지가는 4,293,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정 내역도 있으므로 실제 입찰·취득 시 해당 물건에 적용되는 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등록의 현재 상태와 매각 이후 영향을 별도로 살펴야 합니다.
- 환금성. 역촌역 인근이라는 교통상 입지 장점이 있지만, 오피스텔의 환금성은 주거형태·전용면적·건물 상태·대출 가능성·실거래 수요에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 가격 적정성을 뒷받침할 비교 거래 근거가 충분하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서 원본과 매각물건명세서의 기재 내용을 대조해야 합니다. 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에도 말소에 협조한다는 내용과 적용 범위를 확인하세요.
- 임차권의 실제 인수 여부. 전동준의 주민등록·점유·임차권등기 관련 사항과 채권 양도의 효력을 확인해야 합니다. 현재 대항력 판정은 가능·미상이며, 확약이 유효하지 않다면 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
- 실제 점유자 확인. 등기된 임차인은 전동준 1명이지만 실제 점유자가 누구인지, 별도 임차인이나 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다. 확약 밖의 임차인이 존재하면 그 권리와 명도 위험은 별도 검토 대상입니다.
- 민간임대주택등기 점검. 2023.01.30 민간임대주택등기가 되어 있습니다. 등록 상태, 임대의무 및 매각 후 관련 규정의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 주거용 오피스텔 이용 확인. 공부상 업무시설 오피스텔이지만 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 실제 구조와 건축물대장, 적법한 사용 여부 및 금융기관의 취급 기준을 확인하세요.
- 실거래가격 확인. 감정가 239,000,000원이 적정한지 판단하려면 같은 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 주변 거래가격을 검증하기 전에는 할인율만으로 입찰 상한을 결정하지 마세요.
- 유찰 시 배당 부족액과 인수액 구분. 1회 유찰 시 15,509,542원, 2회 유찰 시 53,214,182원의 채권 미배당이 예상됩니다. 확약이 유효하면 그 미배당액이 곧바로 매수인 부담으로 이전되는 것은 아닙니다.
- 미납 관리비 및 명도. 관리비 체납 여부와 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성을 확인하고, 실제 점유자와의 인도 및 명도 절차를 검토하세요.
- 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 관련 채권 승계 서류를 최종 대조하세요. 매각기일까지 권리·점유 상태가 변할 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 권리는 195,000,000원 주택임차권입니다. 경매개시결정보다 먼저 등기된 임차권이므로, 아무런 추가 검토 없이 권리가 깨끗한 물건이라고 볼 수는 없습니다.
하지만 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했다는 점이 권리분석의 결론을 바꿉니다. 확약의 유효성과 적용 범위가 확인된다면 해당 임차권에서 발생하는 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 신건에 바로 입찰할 이유가 충분한 것은 아닙니다. 감정가와 최저매각가가 모두 239,000,000원인 반면, 이 가격이 최근 실거래 수준보다 낮은지 판단할 만한 시세 근거는 부족합니다. 게다가 민간임대주택등기와 오피스텔의 주거용 이용상태, 실제 점유관계까지 확인해야 합니다.
종합 결론은 조건부 권리위험 해소, 가격 판단 보류입니다. 확약서 원본과 채권 승계 관계를 확인하고, 실제 점유 및 추가 인수권리가 없음을 점검한 뒤, 최근 실거래를 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 권리는 확약으로 풀리지만, 가격의 정답은 별도 검증이 필요합니다.
