서울서부지방법원 2026타경50772. 서울 은평구 신사동 파크원 비동 404호, 전용 27.655㎡에 대응하는 다세대주택 경매입니다. 소유자는 이소영이며, 주택도시보증공사가 168,000,000원을 청구하면서 강제경매가 시작됐습니다.

이 사건을 이해하는 핵심은 임차권과 확약서의 관계입니다. 차인준 명의로 보증금 168,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있고, 최초 임대차계약과 점유에 관한 기록은 말소기준권리인 2023년 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 나중에 접수됐다는 이유만으로 최초 대항력까지 부정해서는 안 됩니다.

다만 신청채권자가 배당 부족분에 관한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 청구권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 판단할 근거가 있습니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사와 등기상 임차권자 차인준의 권리관계는 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 국세 압류, 핵심은 임차권 확약

말소기준권리는 2023.04.07 접수된 국 명의 압류입니다. 처분청은 경기광주세무서장이며, 해당 압류를 비롯한 후순위 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

앞서 2018년 설정된 신탁등기는 2019.02.11 말소됐고, 2023.02.01 접수된 별도 국세 압류 역시 2023.02.06 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 더 중요한 쟁점은 신탁이 아니라 임차권자의 최초 대항력과 확약서 효력입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

확정일자와 주민등록에 관한 기재가 존재하더라도, 실제 우선변제 순위와 대항력 성립 여부는 별도 판단이 필요합니다. 특히 임차권등기의 접수일만으로 최초 임차인의 권리 순위를 판단해서는 안 됩니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 확인되지만, 임차인 명세상 별도 임차인 또는 보증금 승계 중복신고자로 표시되지는 않습니다. 따라서 주택도시보증공사의 청구액과 차인준의 임차보증금을 독립된 임차보증금처럼 합산하지 않습니다. 실제 확인된 임차인은 차인준 1명입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 표본의 함정이 있다

파크원은 2018.10.25 준공된 28세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 대상은 전용 27.655㎡에 대응하는 인근 면적대의 실거래입니다. 가장 최근 거래는 2025.11의 420,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 355,000,000원으로 집계돼 있습니다.

최저매각가 326,000,000원은 최근 12개월 평균 355,000,000원의 91.8%입니다. 최신 거래 420,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세는 +44.3%로 집계됩니다.

하지만 같은 단지의 전체 10건 평균은 267,765,000원으로, 최저가는 그 121.7%에 해당합니다. 2024년 거래 가운데 179,000,000원과 181,650,000원의 사례도 존재합니다. 최근 평균 355,000,000원은 표본이 2건에 불과하고, 420,000,000원의 고가 거래가 평균에 큰 영향을 줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)

집행비용 5,364,000원은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정액입니다. 국세·지방세 압류와 관련한 당해세, 임차인의 실제 배당순위 및 최우선변제 등은 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여 152,636,000원은 확정 배당액이 아닙니다. 산출 인수액 0원 역시 신청채권자의 확약 범위를 전제로 하며, 다른 권리자의 독립된 인수청구 가능성을 배제하는 법적 확인 결과는 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오

제시된 회차별 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자의 168,000,000원이 모두 배당되고 매수인 인수는 0원으로 산출됩니다. 다만 실제 배당에서는 조세채권의 우선순위와 임차인의 권리관계에 따라 배당 구성이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 신사동 상신초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 마을버스정류장까지 도보 약 2~3분 거리로, 대중교통 이용 편의는 보통으로 조사됐습니다. 차량 출입이 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 상·하수도·위생·승강기 설비와 개별 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다. 건물 현상과 급·배수 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(산새마을), 정비구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 입찰 전 적용되는 허가대상과 지정기간을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,406,000원/㎡이며, 지형은 급경사·사다리형으로 분류됩니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 28세대 소규모 다세대주택으로, 동일 면적대의 실거래 가격 차이가 큽니다. 아파트처럼 풍부한 거래 표본으로 가격을 판단하기 어려워 개별 호실의 위치·층·상태에 따른 환금성 검증이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 정확한 문구, 적용 대상 채권과 효력을 확인합니다.
• 차인준의 권리관계 확인. 등기상 임차권자 차인준과 신청채권자 주택도시보증공사 사이의 채권양도·대위변제·승계 관계를 확인하고, 차인준에게 독립적으로 남는 반환청구권이 있는지 검토합니다.
• 대항력 확인. 임차권등기 기재의 2019년 점유개시·주민등록 내용을 전입세대열람, 주민등록 변동 및 실제 점유관계와 대조합니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상입니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 법정기일, 배당 우선순위를 확인합니다. 세금 우선배당은 예상 잔여액을 줄일 수 있습니다.
• 민간임대주택 관련 사항. 2022.12.05 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태, 임대의무기간과 경매 후 관련 절차를 확인합니다.
• 최근 실거래 검증. 420,000,000원의 최신 거래만을 시세로 사용하지 말고, 290,000,000원 거래와 179,000,000원·181,650,000원 거래 등도 비교해 가격대를 점검합니다.
• 유찰 전략. 신건 326,000,000원과 유찰 가정 가격 260,800,000원·208,640,000원을 비교하되, 회차 변경 전 매각조건과 임차권 관련 변동 사항을 재확인합니다.
• 점유·명도. 임차권등기만으로 현재의 실제 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 현장 점유 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인합니다.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 자료를 최신 상태로 대조합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 확약 범위 확인이 전제다

이 사건은 보증금 168,000,000원의 임차권이 등기돼 있으면서도 신청채권자가 보증금 잔존청구 포기와 임차권등기 말소에 동의한 확약서 제출 사건입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 확약 대상 채권에 관해서는 인수 위험이 해소됩니다.

하지만 차인준의 최초 임대차와 점유 관련 기록이 말소기준권리보다 앞서고, 대항력 판단이 확정되지 않았다는 사실을 간과해서는 안 됩니다. 확약서 제출자가 주택도시보증공사라는 점에서 원임차인의 권리와 확약 대상 채권이 정확히 일치하는지 확인하는 것이 최우선입니다.

가격 역시 단순하지 않습니다. 최저가 326,000,000원은 최근 12개월 평균 355,000,000원의 91.8%이지만, 전체 평균 267,765,000원의 121.7%입니다. 최근 상승 추세가 집계돼 있음에도 표본이 적고 거래가격 편차가 크므로, 신건에 즉시 가격 메리트가 있다고 단정하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 우선, 신건 가격은 보수적으로 접근입니다. 확약서 효력과 임차인의 독립 청구권이 모두 확인된다면 권리 부담은 크게 줄어듭니다. 그러나 현재는 그 확인이 완료됐다고 볼 수 없으며, 소규모 다세대주택의 환금성과 단지 평균 2.8회 유찰 이력까지 고려하면 성급한 입찰보다 권리관계 검증과 유찰 후 가격 재평가가 적절합니다.