서울남부지방법원 2026타경3443. 서울 구로구 구로동 로제리움2차 13층 1301호, 전용 19.74㎡ 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사주한개발이고, 임차인 김지연이 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 경매 청구금액은 135,000,000원으로 임차보증금 액수와 같습니다.
겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 1.2억인 평범한 신건입니다. 그러나 실제 권리관계는 다릅니다. 김지연의 전입신고는 2022.04.01, 확정일자는 2022.03.14입니다. 말소기준권리인 송정헌 가압류의 등기일 2022.08.30보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
더 중요한 것은 이 오피스텔의 최근 거래가격입니다. 최근 거래는 100,000,000원, 최근 12개월 평균은 111,000,000원입니다. 최저가 120,000,000원부터 이미 최근 시세를 웃도는데, 인수보증금까지 합산하면 실제 부담은 더욱 커집니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제13층 제1301호 도로명: 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 전용 19.74㎡ · 20층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사주한개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 김지연 / 135,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.30 · 갑구 5번 송정헌 가압류 (128,000,000원) |
| 대항력 임차인 | 김지연 · 보증금 135,000,000원 · 전입 2022.04.01 |
| 예상 보증금 인수액 | 17,480,000원 (현재 최저가 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 단지 규모 | 로제리움2차 · 141세대 |
| 공부상 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 위반건축물 표시 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 무서운 선순위 임차보증금
말소기준권리는 2022.08.30 접수된 송정헌의 가압류입니다. 이후 유병호·서울특별시 금천구의 가압류, 금천구 및 국가의 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 과거 한국자산신탁의 신탁등기와 구로구의 기존 압류는 이미 말소된 이력입니다.
다만 말소기준권리 이후에 등기된 임차권이라고 해서 보증금 인수문제까지 없어지는 것은 아닙니다. 김지연의 주택임차권등기는 2025.05.20이지만, 실제 전입신고와 점유개시는 2022년으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 물건에서는 등기상 임차권의 말소 여부와 별도로 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금 인수를 판단해야 합니다.
임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김지연 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2022.04.01 확정 2022.03.14 점유개시 2022.03.25 |
135,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.02.26 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.03.25 |
| 전입신고일 | 2022.04.01 |
| 확정일자 | 2022.03.14 |
| 임차권등기 | 2025.05.20 · 을구 1번 · 주택임차권 135,000,000원 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2025.05.20 |
| 대항력 | 있음 — 전입일이 말소기준권리보다 빠름 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 예상 우선변제 배당 | 117,520,000원 |
| 예상 미반환 보증금 | 17,480,000원 — 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래보다 높다
로제리움2차의 전용 19.74㎡ 및 인접 면적인 18.54㎡ 거래를 비교한 실거래 기록입니다. 전체 12건 평균은 113,208,333원이지만, 과거 거래가 포함된 평균만으로 가격을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
보다 중요한 지표는 최근 12개월 거래 3건의 평균 111,000,000원, 2026년 7월 최신 거래 100,000,000원, 그리고 최근 거래가격 추세 -2.6%입니다. 최근 평균이 이전 기간보다 낮아지고 있다는 점을 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 (최신) | 19.74㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 18.54㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 2025.12 | 19.74㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 18.54㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 19.74㎡ | 11 | 109,500,000원 |
| 2025.05 | 19.74㎡ | 12 | 118,000,000원 |
| 2025.04 | 19.74㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 19.74㎡ | 3 | 109,000,000원 |
| 2025.03 | 19.74㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 19.74㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2024.08 | 18.54㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 19.74㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 111,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 113,208,333원 |
최저매각가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 111,000,000원의 108.1%입니다. 즉 보증금 인수를 고려하기 전에도 최저가가 최근 평균보다 9,000,000원 높습니다.
하지만 실제 응찰자가 비교해야 할 금액은 137,480,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 26,480,000원 높고, 최신 거래가격 100,000,000원과 비교하면 37,480,000원 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 김지연 보증금 | 135,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 가압류 · 송정헌 | 128,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 유병호 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울특별시 금천구 | 972,194,317원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김지연 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 약 2.1% 기준의 추정치이며, 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 김지연의 경매신청 청구액과 임차보증금은 동일 금액으로 나타나므로 별도 독립채권으로 중복 계산하지 않도록 확인해야 합니다. 실제 배당액과 인수액은 배당순위 및 집행비용 확정에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시뮬레이션 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
이 사건의 가장 중요한 구조입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 135,000,000원이므로, 낙찰가가 낮아지면 배당액이 줄고 매수인의 보증금 인수액이 늘어납니다. 결국 실질취득은 보증금 수준에 집행비용 추정액이 더해진 금액에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 120,000,000원 | 17,480,000원 | 137,480,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 96,000,000원 | 41,128,000원 | 137,128,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 76,800,000원 | 59,982,400원 | 136,782,400원 |
실질취득 = 매각가 + 대항력 임차인 보증금 예상 인수액. 각 회차의 집행비용 추정이 반영된 값입니다. 취득 관련 세금·명도비·관리비 등은 별도이며, 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
표를 보면 차이가 분명합니다. 최저가는 120,000,000원 → 96,000,000원 → 76,800,000원으로 내려갑니다. 그러나 보증금 인수액은 17,480,000원 → 41,128,000원 → 59,982,400원으로 증가합니다.
그 결과 실질취득은 137,480,000원 → 137,128,000원 → 136,782,400원에 머뭅니다. 회차별 차이는 대부분 집행비용 추정액의 변동에서 발생하며, 최저가가 64%로 내려가도 실질취득이 64%로 낮아지는 것이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래 현황 기준)
- 입지. 서울동구로초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 13층 오피스텔입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 난방설비, 기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 부정형 토지이며, 북서측 약 30미터 및 남서측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 12,090,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등이 표시돼 있습니다. 토지거래허가구역 지정도 있으나 대상 용도와 범위가 구분돼 있으므로 오피스텔인 본건에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 이력. 감정요항표에는 사용승인일이 2024.01.03, 단지 거래정보에는 준공일이 2014.01.03으로 각각 기재돼 있습니다. 건축물대장 원본을 통해 사용승인일과 건물 이력을 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 141세대 규모의 소형 오피스텔로, 전체 실거래 12건은 100,000,000원~135,000,000원에 분포합니다. 최신 거래가 100,000,000원이고 최근 가격 추세는 -2.6%로 하락했습니다. 평균 유찰 횟수 5.3회라는 경매 통계까지 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 공부상 하자. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 점유·임대관계와 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 시세를 비교할 것. 최저매각가 120,000,000원이 아닌 예상 실질취득 137,480,000원을 기준으로 최근 12개월 평균 111,000,000원 및 최신 거래 100,000,000원과 비교해야 합니다.
- 김지연의 대항력과 임차권등기 확인. 전입 2022.04.01, 확정일자 2022.03.14, 점유개시 2022.03.25 및 임차권등기 2025.05.20의 연결관계를 주민등록·임대차계약서·임차권등기명령 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 후 보증금 인수액 확인. 현재 예상 인수액은 17,480,000원이지만, 실제 배당순위·집행비용·조세채권에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인이 최종 부담할 금액을 확정하지 않은 입찰은 위험합니다.
- 임차인과 신청채권자의 동일성 검토. 김지연이 임차권자이자 경매신청채권자입니다. 임대차 실재 여부, 청구채권의 원인, 보증금 반환채권과의 관계를 확인하되, 근거 없이 인수액을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 공매 절차 교차 확인. 2026.03.19 공매공고 등기가 존재합니다. 한국자산관리공사의 공매 진행 여부 및 법원경매와의 관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 및 압류 확인. 금천구·국가의 압류가 등기돼 있습니다. 당해세 등 배당에 영향을 주는 조세채권의 종류·금액·법정기일을 확인해야 합니다.
- 유찰 할인 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득 137,128,000원, 2회 유찰 시 136,782,400원으로 예상됩니다. 낙찰가 인하분이 임차보증금 인수 증가로 대부분 상쇄됩니다.
- 최근 거래가격의 하락 반영. 최근 12개월 평균 111,000,000원, 최신 거래 100,000,000원, 가격 추세 -2.6%를 우선 평가해야 합니다. 과거 전체 평균 113,208,333원만으로 매입가격을 정해서는 안 됩니다.
- 오피스텔의 실제 사용 및 명도. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 주거 임차권이 등기돼 있습니다. 현재 점유자·주거 사용 여부·내부 상태·명도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 및 기타 비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 취득 관련 세금, 명도비와 기타 부대비용은 예상 실질취득액 외의 추가 부담 가능성이 있습니다.
- 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 배당요구 내역과 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 경매”
이 물건의 핵심은 감정가도, 최저가도 아닙니다. 보증금 135,000,000원의 대항력 임차인이 존재한다는 사실입니다. 매각물건명세서상 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 신건에서 120,000,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 약 137,480,000원이 됩니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 111,000,000원보다 26,480,000원 높습니다. 가장 최근 거래인 100,000,000원과 비교하면 차이는 37,480,000원으로 커집니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균을 기준으로 해도 가격 메리트가 확인되지 않으며, 최근 가격 추세 역시 -2.6% 하락입니다.
1~2회 유찰이 진행돼도 문제가 해결되지 않습니다. 낮아지는 낙찰가만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 실질취득은 여전히 약 1.37억원 수준에 머뭅니다. 여기에 단지의 평균 유찰 횟수 5.3회, 소형 오피스텔의 환금성, 임차인과 경매신청채권자의 동일성 확인 문제, 그리고 별도의 공매공고까지 함께 고려해야 합니다.
