서울남부지방법원 2026타경3764. 서울 강서구 화곡동 24-245에 위치한 다정주택3차 제4층 제402호가 경매에 나왔습니다. 등기상 전유면적은 41.52㎡, 건축물대장 기준으로는 41.51㎡인 다세대주택입니다. 방 2개와 주방·욕실 등을 갖춘 주거용 건물로, 1995년 4월 19일 사용승인을 받은 지상 4층 건물의 최상층에 위치합니다.

현 소유자는 구애경 씨입니다. 2009년 12월 17일 소유권을 이전받았고, 당시 등기에 기재된 거래가액은 160,000,000원입니다. 이후 남서울농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 114,000,000원의 근저당권이 2013년 2월 7일 설정됐습니다. 이번 임의경매의 신청채권자도 남서울농업협동조합이며, 청구액은 98,336,685원입니다.

이 사건에서 특히 주의할 부분은 근저당권의 현재 상태와 배당계산입니다. 2013년 근저당권은 말소된 것으로 분류되어 있지만, 2026년 4월 17일에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 존재합니다. 두 기록을 그대로 놓고 보면 권리관계에 불일치가 있으므로, 어떤 권리가 실제로 유효한지 원본 등기부와 변경된 채권관계를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소·이전관계 재확인

과거 설정됐던 민홍기의 전세권 53,000,000원은 2002년 8월 3일 말소됐습니다. 대동새마을금고의 채권최고액 130,000,000원 근저당권도 2013년 2월 7일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 매수인이 인수할 권리로 취급할 근거는 없습니다.

문제는 남서울농업협동조합의 2013년 근저당권입니다. 채권최고액은 114,000,000원이며, 2026년 4월 17일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 것으로 기재돼 있습니다. 그런데 같은 근저당권이 이미 말소됐다는 분류도 존재합니다. 또한 계산상 말소기준권리는 2026년 2월 25일 경매개시결정으로 표시되어 있어, 이 세 기록의 관계를 검증해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 1.73억의 적정성은 미확인

본건은 화곡동에 위치한 10세대 규모의 다세대주택입니다. 사용승인일은 1995년 4월 19일이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 173,000,000원입니다.

현재 동일 건물 또는 비교 가능한 다세대주택의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 판단할 수 없습니다. 특히 2009년 소유권이전 당시 거래가액 160,000,000원은 과거의 개별 거래금액일 뿐, 현재 시세를 대신하는 기준으로 사용할 수 없습니다.

1회 유찰하면 가정 최저가는 138,400,000원, 2회 유찰하면 110,720,000원입니다. 다만 이는 감정가에 유찰률을 적용한 회차별 가격일 뿐, 해당 금액이 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 가격 메리트는 최근 실거래와 비교한 뒤에만 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정 · 채권 배당 재산정 필요)

현재 산출된 예상배당표에서는 집행비용을 제외한 금액이 소유자 교부액으로 표시돼 있습니다. 그러나 실제 신청채권액 98,336,685원과 근저당권의 채권최고액 114,000,000원이 채권자 배당에 반영되지 않았습니다. 따라서 아래 금액은 확정적인 배당 예상액이 아니라 미검증 산출값입니다.

근저당권 채권최고액과 신청채권액은 동일 채권관계에 관련될 수 있으므로 별도 채권으로 단순 합산하지 않습니다. 실제 피담보채무, 채권양도 및 배당요구 관계 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 회차별 자금 시나리오

실질취득 가정은 산출상 인수액 0원을 전제로 한 매각대금 기준입니다. 취득세·명도비·수리비 등 부대비용은 포함하지 않았으며, 점유관계 확인 결과에 따라 인수 위험 판단이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주위환경. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북서측 인근입니다. 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 상태. 1995년 4월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐고, 샷시 창호와 기본 위생·급배수설비 및 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 형상. 인접도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 324.0㎡이며 공시지가는 3,548,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 관련 지정사항이 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 기재되어 있습니다. 지정기간과 대상 용도가 서로 다른 사항들이 포함되어 있으므로 입찰 전 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소형 다세대주택이며, 동일 건물의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 향후 매도 시 적정가격과 매수 수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 원본 대조. 2013.02.07 설정된 남서울농업협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.04.17 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 효력을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확정. 2026.02.25 경매개시결정을 기준으로 한 산출 결과가 실제 유효한 선순위 근저당권과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 배당표 재계산. 신청채권액 98,336,685원이 채권자 배당액 0원으로 처리된 이유를 확인하고, 근저당권의 피담보채무 잔액 및 배당받을 채권자를 반영해 재산정해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 거주자, 전입세대, 확정일자 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 면적 차이. 건축물대장 41.51㎡와 등기부 41.52㎡의 차이를 확인하고 매각 대상 표시와 일치하는지 검토해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 건물 및 인근의 유사한 연식·면적·층수의 다세대 실거래가격을 확인한 후 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 건물 관리상태. 최상층인 만큼 누수·방수·단열 상태를 점검하고 공용부분 관리상태와 미납 관리비를 확인해야 합니다.
• 입찰자금. 신건 최저가의 10% 기준 입찰보증금은 17,300,000원입니다. 잔금 외 취득 부대비용과 수리·명도비를 별도로 고려해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 표시만으로 안전하다고 판단하지 말 것”

서울남부지방법원 2026타경3764는 신건 최저가 173,000,000원에 나온 화곡동 다세대주택입니다. 과거 전세권 등 말소된 권리가 확인되고, 산출상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 핵심 권리인 2013년 근저당권의 말소 표시와 2026년 근저당권 이전등기 사이에 불일치가 존재합니다. 또한 신청채권액이 예상배당표에 반영되지 않아 소유자 잔여금도 신뢰하기 어렵습니다. 임대관계 역시 미상으로 기재돼 있으므로 점유 및 대항력 문제를 완전히 배제할 수 없습니다.

가격 측면에서도 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 신건 최저가가 적정한지 판단할 근거가 부족합니다. 1회 또는 2회 유찰 시 최저가는 낮아지지만, 유찰 자체가 시세 대비 저렴함을 보장하지는 않습니다.

결론은 권리 확인 선행, 가격 판단 보류입니다. 먼저 근저당권과 채권양도 관계를 명확히 하고 배당계산을 재검증한 뒤, 실제 임대차관계와 주변 실거래가격을 확인하는 접근이 적절합니다. 현재 확인된 내용만으로는 신건 입찰을 적극 권하기 어렵습니다.