서울남부지방법원 2026타경3880. 서울 금천구 시흥동 소재 모원빌라 제2층 제202호입니다. 철근콘크리트구조의 지하1층·지상3층 건물에 속한 다세대주택으로, 사용승인일은 1993년 9월 9일입니다. 거실·주방·방3·욕실 겸 화장실1 구조이며, 소유자는 송은주입니다. 2025년 1월 11일 매매를 원인으로 2025년 2월 20일 소유권이 이전됐고, 당시 등기된 거래가액은 180,000,000원입니다.
문제는 권리 관계에 있습니다. 소유권이전과 같은 날 세울건대부주식회사 명의 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 곧이어 같은 회사 명의로 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 근저당권은 이후 케이드래곤대부주식회사에 이전됐으며, 이 회사가 임의경매를 신청했습니다. 따라서 실제 말소기준과 전세권의 소멸 여부는 근저당권 이전 내역까지 연결해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3880 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 1-1 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로50가길 39 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지하1층/지상3층 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬래브지붕 |
| 이용상태 | 거실·주방·방3·욕실 겸 화장실1 |
| 사용승인일 | 1993.09.09 |
| 소유자 | 송은주 (2025.02.20 소유권이전, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 케이드래곤대부주식회사 |
| 청구금액 | 113,643,835원 |
| 등기 전세권 | 세울건대부주식회사 · 전세금 5,000,000원 · 건물 전부 |
| 전세권 존속기간 | 2025.02.20 ~ 2027.02.19 |
| 임차인 | 신고 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 근저당권과 전세권의 선후관계
가장 중요한 등기는 2025년 2월 20일 접수된 을구 5번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 세울건대부주식회사, 채권최고액은 130,000,000원이며 접수번호는 458856입니다. 같은 날 접수된 을구 6번 전세권의 접수번호는 458857입니다. 접수번호상 근저당권이 전세권보다 앞섭니다.
원래 근저당권에 관한 말소 표시와 후속 이전·근질권 등기가 함께 나타나므로, 근저당권의 실제 존속 여부와 말소기준권리의 확정이 선행되어야 합니다. 통상 유효한 선순위 근저당권을 기준으로 하면 그보다 뒤에 설정된 전세권은 매각으로 소멸할 수 있어, 전세권을 곧바로 확정적인 인수권리로 볼 수도 없습니다.
배당 가정은 전세금 전액 배당을 전제로 매수인 인수 0원으로 산정합니다. 다만 전세권이 법적으로 존속하는 경우에는 배당요구 여부, 실제 배당 및 전세권 말소 여부를 확인해야 합니다. 전세금 5,000,000원이 배당되지 않고 권리가 존속한다면 매수인 부담 가능성이 남습니다. 전액 배당 예정과 실제 권리 소멸은 동일한 의미가 아닙니다.
실제 임차인으로 신고된 사람은 0명입니다. 세울건대부주식회사는 등기된 전세권자이며, 이를 별도의 실제 주거 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 점유자가 없다는 뜻은 아닙니다. 별도 점유자가 확인되더라도 전입·점유·보증금·확정일자 사실이 확인되기 전에는 대항력 및 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 시세 검증 없는 신건
이 물건은 감정가 202,000,000원과 최저매각가 202,000,000원이 동일한 신건입니다. 감정가에 대한 할인은 아직 없습니다. 등기상 직전 소유권이전의 거래가액은 180,000,000원이지만, 이는 2025년 1월 11일 매매를 원인으로 한 과거 거래입니다. 이 금액만으로 현재의 적정 시세를 확정할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 202,000,000원 | 경매 기준 가격 |
| 현재 최저매각가 | 202,000,000원 | 신건 · 100% |
| 실질취득 가정 | 202,000,000원 | 인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 등기상 과거 거래 | 180,000,000원 | 2025.01.11 매매 |
| 1회 유찰 시 | 161,600,000원 | 가정 가격 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 129,280,000원 | 가정 가격 · 감정가 64% |
유찰 시나리오는 입찰 가능 가격을 검토하기 위한 계산이며, 실제 유찰이나 해당 회차의 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 더 중요한 것은 가격이 내려가더라도 확인되지 않은 인수권리와 점유 문제는 자동으로 해결되지 않는다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
아래 표는 집행비용과 전세권 배당을 우선 반영한 부분 산정 결과입니다. 전세금 5,000,000원을 전액 배당하는 계산이지만, 신청채권자 케이드래곤대부주식회사의 청구액 113,643,835원에 대한 배당은 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 소유자 잔여액을 실제 교부 예상액으로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 현재 산정액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,628,000원 |
| 1. 을구 6번 전세권 · 세울건대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 별도 확인 · 신청채권자 케이드래곤대부주식회사 | 113,643,835원 | 0원(미반영) |
| 소유자 잔여 · 부분 산정 | — | 193,372,000원 |
집행비용 3,628,000원은 추정치입니다. 소유자 잔여 193,372,000원은 신청채권자 청구액 및 그 밖의 배당권리를 반영하지 않은 산술적 잔액입니다. 실제 배당표가 아니며 당해세·최우선변제 등도 확정 반영되지 않았습니다.
반면 소유자에게는 큰 잔여금이 돌아가는 것으로 계산돼 있습니다. 이는 앞선 근저당권의 존속 및 이전 내역과 함께 재검토해야 할 부분입니다. 신청채권자 및 유효한 담보권자의 배당순위를 반영한 재산정 없이는 소유자 잔여액, 전세권 배당순위, 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 시나리오 — 산정 인수 0원은 확인 전제
| 회차 | 매각가 가정 | 전세권 배당 | 신청채권 배당 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 202,000,000원 | 5,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 161,600,000원 | 5,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 129,280,000원 | 5,000,000원 | 0원 | 0원 |
위 회차 모두 전세권의 미배당액은 0원으로 계산되고, 신청채권자에게 지급되는 금액 역시 0원으로 나타납니다. 이는 신청채권이 실제 배당에서 전액 제외된다는 법률적 판단이 아니라, 현재 계산에 해당 채권의 배당이 반영되지 않았다는 의미로 읽어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신흥초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 1993.09.09 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 외벽은 석재붙임 및 모르타르 위 페인팅, 창호는 새시 마감이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 화재탐지·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 하향 완경사의 세장형 토지이며, 남동측 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 도시계획. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정돼 있습니다. 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있어 해당 시점과 행위에 대한 적용 여부 확인이 필요합니다.
- 건축 관련 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 이는 별도의 정밀 구조·하자 진단 결과를 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택으로서 매매 가능 가격은 내부 상태, 건물 노후도, 대지권, 자금조달 여건 및 주변 실거래 사례에 따라 달라집니다. 현재 실거래 비교를 통한 할인율과 회수 가능 가격은 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 재확인. 을구 5번 근저당권과 5-2번 근저당권이전의 연결 관계, 현재 유효 여부를 등기부 원본에서 확인해야 합니다. 경매개시결정만을 말소기준으로 삼아서는 안 됩니다.
- 전세권 인수 여부. 을구 6번 전세권이 매각으로 소멸하는지, 배당요구가 있는지, 매각물건명세서상 매수인 인수사항이 있는지 확인해야 합니다.
- 근질권 관계. 근저당권부채권에 관해 흥국저축은행 명의 채권최고액 130,000,000원의 근질권설정이 나타납니다. 실제 배당금의 귀속 및 권리 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 재산정. 신청채권자 청구금액 113,643,835원의 배당이 0원으로 표시된 원인을 확인하고, 실제 담보권 배당순위와 소유자 잔여금을 다시 검증해야 합니다.
- 점유관계 조사. 신고 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대 내역·현장 방문을 통해 실제 점유자와 임대차 관계를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력을 임의로 긍정하거나 부정하지 않아야 합니다.
- 시세 비교. 동일 지역의 유사 다세대주택 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 층·면적·건물 상태 등을 비교한 후 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 노후 및 수선비. 건물 구조와 설비 상태, 누수·방수·배관·난방 등의 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 건축허가·착공제한 및 토지거래허가구역 지정의 유효기간과 적용 대상을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 체납 비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 조세·공과금·명도 관련 지출을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각서류 최종 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·배당요구 현황을 매각기일 전 최신본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라는 계산보다 권리의 정합성이 먼저다”
서울남부지방법원 2026타경3880은 신건 최저가 202,000,000원의 다세대주택입니다. 신고 임차인은 없지만 전세금 5,000,000원의 등기 전세권이 존재합니다. 배당 가정은 전세금 전액을 지급해 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 선행 근저당권과 후속 이전 등기, 전세권 순위 판단을 먼저 바로잡아야 이 결론을 확정할 수 있습니다.
특히 신청채권자가 113,643,835원을 청구했음에도 배당액은 0원으로 표시되고, 소유자에게 193,372,000원이 남는 것으로 계산된 점은 실제 배당의 근거로 삼기 어렵습니다. 권리 검토가 미완료된 상태에서 매수인 인수액이나 실질취득액을 확정하는 것은 위험합니다.
가격 역시 최근 실거래 비교 없이 신건 감정가만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 건물의 노후도와 점유관계, 관련 규제까지 확인해야 합니다. 현 단계의 결론은 입찰 보류 및 권리·배당 재검증입니다. 말소기준과 전세권 처리, 신청채권 배당을 확인한 뒤 현재 시세와 비교해 참여 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
