784,000,000원
수원지방법원 2025타경547. 등기상 공유자는 유선 100분의 95, 홍정표 100분의 5입니다. 현재 말소기준권리는 2020.09.03. 우길제 근저당권 390,000,000원이고, 그 이후의 국세 압류·평택시 압류와 2025.03.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 고경석은 2019.12.05., 정대영은 2018.03.27., 함순희는 2020.03.24. 전입하여 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.
특히 고경석은 보증금 15,000,000원, 월차임 600,000원으로 확인되며 우선변제권 없이 대항력이 있어 배당표상 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 정대영은 확정일자 2018.03.27.과 배당요구 2025.04.17.이 확인되지만 보증금이 확인되지 않았고, 함순희 역시 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가에 인수액을 정확히 더한 최종 취득원가는 아직 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경547 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 지층101호 |
| 등기 표시 | 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6, 305-41, 305-139 · 안중로114번길 45 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설 및 도시형생활주택이 함께 있는 집합건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 5층 중 지층101호 외 18개호 |
| 소유자 | 유선 100분의 95 · 홍정표 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 1,600,000,000원 / 784,000,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 선순위 점유가 남는다
② 임차·점유 현황 — 확인된 신고를 전부 분리해 본다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고경석 | 지하1층64.67제곱미터 | 2019.12.05 | 15,000,000원 | 600,000원 | 대항력 인수 가능 |
| 노영훈 | 지층101호 230제곱미터 | 2024.06.26 | 120,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.06.11 |
| 이해권 | 지층102호64.67제곱미터 | 2024.11.26 | 30,000,000원 | - | 대항력 없음 |
| 이주해 | 201호 | 2022.08.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 2025.06.11 |
| 정병태 | 202호 | 2024.11.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 정대영 | 203호 | 2018.03.27 | 미상 | 미상 | 대항력 우선변제 배당요구 2025.04.17 |
| JIN CANYU | 204호 | 2024.12.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 손명덕 | 205호일부 | 2025.02.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.04.18 |
| 신은주 | 205호일부 | 2024.05.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 박두한 | 302호 | 2024.11.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.06.05 |
| 고상훈 | 303호 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| JIN ZHEYUN | 304호일부 | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| CUI GUANG | 304호일부 | 2024.10.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| JIN DOUTIAN | 304호일부 | 2021.03.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| YU CHUNMEI | 401호 | 2022.12.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 용경화 | 402호일부 | 2024.11.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.06.05 |
| 함순희 | 402호일부 | 2020.03.24 | 미상 | 미상 | 대항력 인수 가능성 |
| 김형환 | 404호일부 | 2025.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.04.17 |
| 안정호 | 404호일부 | 2024.11.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.06.05 |
| 이영욱 | 501호 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 민재기 | 502호 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.04.18 |
| ZHENG LIANHUA | 503호일부 | 2022.10.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| JIN CHENGHU | 503호일부 | 2022.10.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| JIN CHENGJI | 503호일부 | 2023.10.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 지층 | 주거 | 2022.05.20 | 0원 | - | 대항력 없음 확정일자 2025.06.11 |
③ 예상배당표 (매각가 784,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,240,000원 |
| 인수 · 고경석 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 우길제 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 383,760,000원 |
고경석 보증금 15,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정대영·함순희의 미상 보증금 역시 위 배당액에 산입되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 그대로 남는다
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 감정가 49% | 784,000,000원 | 390,000,000원 | 383,760,000원 | 15,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 627,200,000원 | 390,000,000원 | 228,528,000원 | 15,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 501,760,000원 | 390,000,000원 | 104,342,400원 | 15,000,000원 |
회차가 내려갈수록 매각가격은 감소하지만, 확인된 고경석 보증금 15,000,000원은 그대로 인수되고 정대영·함순희의 보증금 미상 문제도 사라지지 않습니다. 따라서 49%·39%·31%라는 할인율은 최종 취득원가가 아닙니다.
⑤ 유치권 — 신고는 있었지만 부존재 판결이 제출됐다
유치권 신고 자체만 보면 큰 부담이지만, 이 사건에서는 부존재확인 승소판결과 확정 사실이 제시되어 유치권 위험은 상당 부분 해소된 방향입니다. 다만 입찰 전에는 해당 판결문과 매각물건명세서의 최신 내용을 직접 대조해야 합니다.
⑥ 가격·환금성 — 실거래 비교값이 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 1,600,000,000원이고 현재 최저매각가는 784,000,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래값은 확인되지 않습니다. 단지 표시는 VVIP, 17세대, 2017.01.31. 사용승인으로 나타나며, 비교 대상 면적 153.38㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다.
⑦ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기물류고등학교 남서측 인근이며 단독주택·도시형생활주택·다세대주택·아파트·점포·주점·위락시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 지층101호 외 18개호이며 위생·급배수·엘리베이터·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용. 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~19는 도시형생활주택으로 조사됐습니다.
- 토지. 3필 일단지의 평탄한 토지로 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 남서측 세로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 대지권의 목적인 일부 토지 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.
⑧ 입찰 체크리스트
- 정대영 보증금 확인. 대항력과 확정일자·배당요구가 확인되므로 실제 보증금과 예상 배당 후 잔액을 반드시 산정해야 합니다.
- 함순희 보증금 확인. 말소기준보다 앞선 전입이므로 실제 임대차관계와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 고경석 인수 반영. 확인된 보증금 15,000,000원은 낙찰가와 별도로 매수인 부담에 포함합니다.
- 민재기 관계 확인. 과거 등기 채무자와 동명이므로 임대차 실재 여부와 관계인 가능성을 확인합니다.
- 유치권 판결 대조. 425,920,000원·229,700,000원 유치권 신고에 대한 부존재확인 확정판결 원문을 확인합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 감정평가서의 매각 범위를 대조합니다.
- 점유·명도 계획. 다수 점유자가 확인되는 건물인 만큼 호실별 실제 점유와 명도 범위를 별도로 정리합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 인수액이다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,600,000,000원에서 3회 유찰돼 784,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 전 임차인이 3건이고, 고경석 보증금 15,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산되며 정대영·함순희의 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득원가는 최소 799,000,000원에 추가 미상 인수액을 더해야 합니다.
유치권 신고 2건은 부존재확인 승소 확정판결이 제출되어 큰 불확실성 하나는 줄었지만, 임차보증금 리스크는 아직 숫자로 닫히지 않았습니다. 비교 가능한 최근 실거래도 없어 현재 가격이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 가격은 많이 내려왔지만, 권리비용은 아직 확정되지 않은 물건. 이 사건은 미상 보증금 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
