대전지방법원 2025타경51810. 충남 서산시 잠홍동 740-30에 소재하는 근린생활시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 4층 건물이며, 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2,608,235,960원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기 흐름의 핵심은 2021년 소유권 이전입니다. 기존 소유자 김선경 명의로 설정됐던 중소기업은행 및 정영숙의 근저당권은 말소됐고, 진용범에게 소유권이 이전되면서 중소기업은행의 채권최고액 1,633,000,000원 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.

권리상 인수금이 없다는 점은 분명한 장점입니다. 다만 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저가 26.08억 원이 적정한지는 판단할 수 없습니다. 일부 토지는 지분매각이고, 공부상 잡종지가 실제 도로로 이용되는 부분도 있어 일반적인 근린생활시설 단독 매입과는 다른 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리관계의 중심은 2021.09.10 접수 제37462호, 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,633,000,000원이고, 채무자는 진용범입니다. 공동담보목록 제2021-438호가 기재돼 있습니다.

그 이전에 설정됐던 중소기업은행 근저당권 3건과 정영숙 근저당권은 2021.09.10 이미 말소됐습니다. 과거 송예민의 강제경매개시결정 역시 취하로 말소된 이력입니다. 현재 경매의 말소기준보다 앞서 존속하는 별도 인수 담보권은 확인되지 않습니다.

말소기준 이후의 임의경매개시결정과 현대카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 경기신용보증재단 가압류는 2026.01.20 이미 말소됐으며, 회생절차 관련 보전처분과 회생절차개시등기도 회생절차 폐지 후 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유관계 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 보증금 합계는 30,000,000원, 월차임 합계는 3,000,000원입니다. 두 임차인의 전입일은 모두 2021.09.10 말소기준권리보다 늦습니다.

대항력 판단은 조사된 전입일과 말소기준일의 선후관계 및 해당 사건의 권리분석 기준에 따른 것입니다. 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 성립 여부를 확정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.

김태균의 전입일은 2025.05.13으로 말소기준보다 뒤입니다. 보증금 10,000,000원, 월차임 2,300,000원으로 조사됐으며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분류되지 않습니다.

김선경의 전입일은 2021.09.23으로 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 700,000원입니다. 다만 이 이름은 2021.03.24 소유권보존등기의 소유자 및 기존 근저당권의 채무자 이름과 일치합니다.

③ 시세·가격 검토 — 감정가가 곧 적정가는 아니다

최저매각가는 2,608,235,960원으로 감정가의 100%입니다. 매수인 권리 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 권리상 실질취득액은 2,608,235,960원입니다. 취득세·등기비용·명도비용·수선비용 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

그러나 동일한 유형의 최근 실거래가격이나 시장 추세에 대한 비교 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단할 수 없고, 26.08억 원이 시장가격보다 높은지 낮은지도 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,608,235,960원 가정)

감정가 낙찰을 가정하면 집행비용 28,482,360원을 공제하고, 중소기업은행 근저당권과 현대카드 가압류에 대한 예상배당을 진행한 뒤 926,771,722원이 소유자에게 남는 계산입니다. 채권배당은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 산정했습니다.

집행비용은 추정치이며, 실제 피담보채권액과 배당요구, 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다. 특히 임차인의 우선변제 관련 자료가 확정되지 않았으므로 잔여금은 확정금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 매수인 인수는 다르다

현재 신건과 1회 유찰 시나리오에서는 계산상 채권 미배당이 없습니다. 2회 유찰 시에는 총 채권액 1,652,981,878원 중 1,650,178,304원이 배당되어 2,803,574원의 미배당이 발생하는 것으로 추정됩니다.

다만 이 미배당은 매수인이 별도로 부담하는 금액이 아닙니다. 말소기준 이후의 채권이 매각으로 소멸한다는 권리분석 결과를 적용하면, 세 회차 모두 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 본건은 서산시 잠홍동 및 동문동에 소재하며, 인근은 근린생활시설과 농경지 등이 혼재합니다. 남측 인근에 서산중앙고등학교가 있습니다.
• 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주변에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 이용상태. 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 외벽은 외장판넬·사이딩, 내부는 인테리어·벽지·세멘몰탈, 바닥은 타일마감 등으로 조사됐습니다.
• 건물 설비. 위생·급배수, 승강기 및 화재관련설비를 갖추고 있고, 4층 부분에는 난방설비가 있습니다.
• 토지 기초 현황. 토지 참고자료에는 자연녹지지역, 지목 대, 토지면적 1,157.0㎡, 상업용 이용, 평지·세로장방형 및 세로각지 접면이 기재돼 있습니다. 해당 면적을 전체 일괄매각 토지의 합계로 해석해서는 안 됩니다.
• 공시지가. 토지 참고자료상 309,900원/㎡입니다. 이는 토지의 개별공시지가 관련 값으로, 건물 및 전체 매각대상 토지의 시장가격을 직접 나타내지는 않습니다.
• 토지 이용규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일부 준보전산지 등 규제가 확인됩니다. 목록별로 지구단위계획구역·도시개발구역·도로 저촉 여부도 다릅니다.
• 목록 10. 공부상 잡종지이지만 실제로 도로로 이용됩니다. 도로 이용현황, 권원, 공유지분과 처분 가능성을 따로 검토해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 여러 토지 지분이 결합된 매각형태입니다. 독립적인 건물 매수 수요뿐 아니라 공유토지의 활용 가능성과 매수 후 처분 여건이 거래가격에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록 원본. 일괄매각 대상의 정확한 건물·토지 목록과 목록 5~12의 지분비율을 확인하세요. 현재 등기상 소유관계와 경매로 취득하는 범위가 반드시 일치하는지 대조해야 합니다.
• 지분 토지의 활용. 공유자의 존재, 실제 점유 및 이용, 통행·도로 사용현황, 관리·처분상 제한과 공유물 분할 가능성을 확인하세요.
• 목록 10 현황 도로. 잡종지와 실제 도로 이용 사이의 차이가 낙찰 후 사용·수익·처분에 미치는 영향을 검토하세요.
• 임차인 김선경. 과거 소유자와 동일인으로 확인되는 임차인의 실제 계약관계, 보증금 지급자료, 임대차 개시 경위와 점유상태를 확인하세요.
• 임차인 김태균. 보증금 10,000,000원과 월차임 2,300,000원의 계약조건, 현재 영업 또는 점유 여부, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 상가임대차 권리. 근린생활시설의 층별 실제 사용자, 사업자등록, 임대차 목적물과 보증금·차임, 우선변제 관련 사항을 별도로 조사하세요.
• 회생절차 이력. 2025년 보전처분·회생절차개시 및 이후 폐지·말소 이력을 원본과 대조하고, 실제 진행 중인 처분 제한이나 관련 법률문제가 없는지 확인하세요.
• 채권 및 배당. 중소기업은행 근저당권의 실제 피담보채권액과 경매신청 채권자 유아이제사십차유동화전문유한회사의 채권 관계를 확인하세요. 예상배당의 채권최고액 기준 계산과 최종 배당은 다를 수 있습니다.
• 가격 검증. 서산시 인근 근린생활시설 실거래, 실제 임대수익, 공실 여부, 유지보수비, 토지 지분별 사용가치를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
• 건축물대장·현장 확인. 위반건축물 기재 여부뿐 아니라 실제 증축·용도변경·시설상태와 임대구획을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 세금, 시설 유지비, 점유자 인도 과정의 비용을 별도로 확인하세요.
• 입찰 당일 서류. 매각물건명세서 변경, 매각기일 변경 및 법원 공고와 등기사항전부증명서의 최신 내용을 다시 대조하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리상 긍정적, 투자성은 보수적으로

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 무엇을 얼마에 사느냐

이 사건은 말소기준이 뚜렷하고, 등기상 매수인 인수금이 없는 유형입니다. 실제 임차인 2명의 전입일도 말소기준 이후이므로, 확인된 권리관계만 보면 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

하지만 경매 목적물의 성격은 단순하지 않습니다. 근린생활시설과 토지를 일괄 취득하면서 일부는 공유지분만 낙찰받게 되고, 그중 도로로 이용되는 토지도 포함돼 있습니다. 임차인 김선경의 과거 소유관계와 실제 사용·점유 상태도 확인해야 합니다.

신건 최저가 26.08억 원에 대한 거래가격 검증이 없는 상황에서 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 유찰 시 입찰가격이 내려가더라도 토지 지분과 건물의 이용·수익 가능성이 달라지는 것은 아닙니다.

결론은 ‘등기상 인수 위험은 낮지만, 가격·점유·토지 이용 위험은 아직 남아 있다’입니다. 토지별 권리와 실제 점유를 확인하고 감정가를 독립적인 시장가격과 대조하기 전까지는 적극적인 입찰보다 보수적인 판단이 적절합니다.