대전지방법원 2026타경56. 충청남도 태안군 태안읍 남문리 709-6에 있는 토지와 지상 3층 근린생활시설 건물의 경매입니다. 토지는 269.2㎡이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조입니다. 일반 건축물대장상 1~3층이 근린생활시설이고, 3층 일부는 주거용으로 개조하여 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
소유자는 재명종친회입니다. 2016년 10월 증여로 소유권을 취득했으며, 2016년 11월 태안신도신용협동조합 명의로 채권최고액 260,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 명칭이 변경된 태안우리신용협동조합이고, 청구금액은 212,210,321원입니다.
일반적인 근저당권 말소만 보면 복잡하지 않은 사건입니다. 그러나 이 물건에서는 근저당보다 먼저 전입한 임차인이 발견됩니다. 해당 임차인의 보증금은 배당표상 매수인 인수로 처리되어 있어 낙찰가와 별도로 취득 부담을 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경56 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 남문리 709-6 제1동 도로명주소: 충청남도 태안군 태안읍 군청7길 32 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 |
| 이용상태 | 1~3층 근린생활시설 · 3층 일부 주거용 개조 사용 |
| 토지 | 269.2㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방형 |
| 소유자 | 재명종친회 (2016.10.31 소유권이전 · 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 648,552,000원 / 648,552,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 태안우리신용협동조합 (변경 전: 태안신도신용협동조합) |
| 청구금액 | 212,210,321원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 선순위 임차보증금 주의
말소기준권리는 2016.11.08 설정된 태안신도신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이며 토지 남문리 709-6이 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
앞서 2016.02.12 설정됐던 중소기업은행 근저당권 240,000,000원은 2016.11.10 이미 말소된 권리이므로 현재 인수 부담에 포함하지 않습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 양인숙 사용관계 미상 |
2015.12.14 | 30,000,000원 | 900,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 인수 위험 |
| 주식회사 비아즈 2층 · 사무실 |
2020.10.20 | 10,000,000원 | 360,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
양인숙은 2026.04.07 배당요구를 신청했습니다. 다만 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자가 확인되지 않은 상태이고, 현재 예상배당에서는 배당액이 0원으로 처리되어 있어 보증금 인수를 전제로 계산합니다.
주식회사 비아즈는 2020.10.20 전입한 2층 사무실 임차인으로 조사됐습니다. 말소기준권리보다 늦은 전입이어서 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다. 보증금은 10,000,000원이며 월차임은 360,000원입니다. 매수인 인수액에는 포함되지 않았지만 점유·인도 관계는 별도로 확인해야 합니다.
두 판단은 그대로 양립하기 어렵습니다. ‘인수권리 해당 없음’이라는 문구만으로 30,000,000원의 인수 위험이 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 대항요건, 점유 부분, 임대차 성립관계와 배당에 따른 보증금 소멸 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득금액을 보라
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 동일한 648,552,000원입니다. 그러나 대항력 임차인 양인숙의 보증금 30,000,000원을 인수하는 경우, 매수인의 실제 취득 부담은 낙찰대금만으로 끝나지 않습니다.
취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 제외한 금액입니다. 따라서 이 물건의 경제적 가치를 비교할 때는 648,552,000원이 아닌 678,552,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
이 물건은 일반 아파트가 아닌 토지와 3층 근린생활시설의 일괄매각입니다. 건물의 일부 주거용 사용, 임차관계, 제시외 건물 포함 여부가 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 객관적인 가격 메리트를 판단하려면 인근 유사 용도 건물·토지의 실제 거래 및 임대수익을 대조해야 합니다.
현재 확인되는 감정가는 648,552,000원이지만, 이를 곧바로 시장가격이나 적정 매수가로 볼 근거는 없습니다. 실질취득금액이 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없는 상태이므로 가격상 가점은 유보하는 것이 타당합니다.
회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 648,552,000원 | 30,000,000원 | 678,552,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 518,841,600원 | 30,000,000원 | 548,841,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 415,073,280원 | 30,000,000원 | 445,073,280원 |
각 회차의 매각가와 인수보증금은 제시된 회차별 추정치에 따릅니다. 실질취득금액은 매각가에 인수보증금 30,000,000원을 더한 금액으로, 별도 거래비용은 제외했습니다.
이 물건은 제시된 시나리오에서 인수보증금이 30,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 유찰되어 낙찰가가 내려가면 실질취득금액도 함께 감소합니다. 다만 인수보증금이 소멸하는 것은 아니며, 해당 금액은 매수인이 부담하는 취득비용으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 648,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,885,520원 |
| 인수 · 임차인 양인숙 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 태안신도신용협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 379,666,480원 |
예상배당은 매각대금 648,552,000원을 기준으로 집행비용 8,885,520원, 근저당권 배당 260,000,000원, 소유자 잔여 379,666,480원으로 산정한 추정치입니다. 양인숙 보증금 30,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않고 별도 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
근저당권자와 신청채권자의 명칭 변경 관계, 실제 채권잔액 및 배당 산정 기준을 확인하기 전까지 신청채권자의 실제 배당 여부를 확정할 수 없습니다. 위 배당표는 제시된 추정 수치를 그대로 반영한 참고 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군 태안읍 남문리 소재 태안버스터미널 남동측 인근입니다. 근린생활시설과 나지 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하며, 버스터미널과 간선도로가 가까워 교통 여건은 양호한 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감, 내부는 페인팅 및 인테리어 마감 등으로 구성되어 있습니다. 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 1~3층이 근린생활시설로 등록되어 있으나 3층 일부를 주거용으로 개조해 사용 중인 것으로 탐문됐습니다. 실제 사용 용도와 점유 부분을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 269.2㎡, 지목 대, 상업용 토지이용상황입니다. 평지의 세로장방형 토지이며 중로 한 면에 접합니다.
- 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며 폭 15~20m의 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 637,800원/㎡입니다. 공시지가는 개별 토지의 시장 매매가격이나 건물을 포함한 적정 취득가격을 의미하지 않습니다.
- 건축물 확인. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 3층 일부의 주거용 사용과 제시외 건물 포함 범위는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 근린생활시설·토지의 일괄매각이므로 임차 구성, 실제 영업·주거 이용상태, 공실 가능성 및 수익률에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 충분한 거래가격 검증 없이 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 재확인. 양인숙의 2015.12.14 전입과 실제 점유, 임대차계약, 보증금 30,000,000원의 존재 및 대항요건을 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 명세서에는 인수권리 해당 없음으로 기재되어 있지만 임차인 조사와 예상배당에서는 인수 가능성이 제시됩니다. 입찰 전에 반드시 이 차이를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 보증금 반환. 양인숙의 배당요구일은 2026.04.07입니다. 배당요구 여부와 별개로 실제 배당 가능금액 및 미배당 보증금의 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 후순위 임차인 점유. 주식회사 비아즈가 2층 사무실을 사용하고 있습니다. 대항력 없음으로 분류되더라도 실제 인도와 명도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰가 산정. 신건 기준 648,552,000원에 인수보증금 30,000,000원을 더한 678,552,000원을 기본 취득 부담으로 검토하세요. 별도 거래비용도 고려해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 공동담보 토지, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠)의 포함 범위를 감정평가서와 현황에서 직접 확인해야 합니다.
- 3층 주거용 사용. 일부 주거용 개조 부분의 현황, 적법성, 실제 점유자와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 양인숙의 월차임 900,000원, 주식회사 비아즈의 월차임 360,000원이 조사되어 있으나 실제 수납 여부, 임대차 지속 가능성 및 관리·유지비를 확인한 뒤 수익률을 판단해야 합니다.
- 채권·배당 내역 확인. 신청채권자 청구액 212,210,321원과 근저당 채권최고액 260,000,000원, 예상배당 및 회차별 신청채권자 배당 표시 사이의 불일치를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 문건과 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수 부담 없음”
이 사건은 말소기준권리 이후 등기상 권리가 소멸한다는 점만 보고 접근하면 위험한 물건입니다. 선순위 임차인 양인숙의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 추정되고, 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재되어 있어 핵심 권리 판단에 불확실성이 남아 있습니다.
신건 최저매각가 648,552,000원에 보증금 인수를 반영하면 실질취득금액은 678,552,000원입니다. 유찰 시 취득금액은 낮아질 수 있지만, 비교 가능한 시장가격이 확인되지 않아 현재 회차나 유찰 후 회차 모두 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
더욱이 3층 일부의 주거용 사용, 실제 임차 구성, 제시외 건물 포함 범위와 배당 계산 불일치를 함께 살펴야 합니다. 등기상 말소관계는 비교적 명확하지만 임차인 인수 및 가격 검증에서는 보수적 접근이 필요합니다. 권리관계의 충돌을 해소하고 실질취득금액을 기준으로 수익성과 시세를 검증한 뒤에야 입찰 적정성을 판단할 수 있는 사건입니다.
