대전지방법원 2026타경50067. 충남 태안군 고남면 고남리 1653 소재 숙박시설·근린생활시설 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 일부 건물은 소매점과 여관 등으로 이용되고 있으며, 여러 토지와 건물 및 제시외 건물·구축물 등이 일괄매각 대상에 포함됩니다.
감정가는 6,253,103,060원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 단순한 주거용 아파트가 아니라 상업시설 운영상태, 점유관계, 건물 설비, 토지 경계와 진출입로까지 함께 판단해야 하는 복합 부동산입니다.
등기에서는 2013년 우리은행 근저당권을 기준으로 권리 소멸 구조가 형성돼 있습니다. 반면 현황조사 및 매각물건명세서에는 한정헌이라는 점유자가 나타나지만, 보증금·전입신고일·확정일자 등은 확인되지 않습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원을 실제로도 확정된 0원이라고 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 고남면 고남리 1653 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 숙박시설 및 제1종근린생활시설 등 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 구축물 등 포함 |
| 건물 이용상태 | 숙박시설(여관 등) 및 제1종근린생활시설(소매점 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 3층 건물 및 지상 3층 건물 |
| 토지 참고면적 | 1,677.0㎡ · 지목 임야 · 현황 상업용 |
| 용도지역 | 생산관리지역 |
| 소유자 | 김명희 (단독소유) |
| 감정가 | 6,253,103,060원 |
| 최저매각가 | 6,253,103,060원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 4,434,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 에이치에프더블유칠삼유동화전문유한회사 (우리은행 채권 양수인) |
| 말소기준권리 | 2013.05.29 · 을구 1번 · 우리은행 근저당권 · 채권최고액 3,594,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발급 · 대전지방법원 태안등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2013년 우리은행 근저당
말소기준은 2013.05.29 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,594,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 우리은행 근저당권 840,000,000원과 2014.03.31 설정된 신한캐피탈 근저당권 260,000,000원도 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
2017년 서산세무서 관련 압류, 충남신용보증재단 가압류, 2022년 태안군 압류 및 현재 경매개시결정 등도 등기상으로는 후순위 소멸 대상입니다. 과거 신탁등기와 기존 경매개시결정등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 미확정 위험
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 점유자는 한정헌 1명입니다. 사용 부분은 근린생활시설 및 숙박시설입니다. 보증기관이 대위·승계한 중복 신고자는 아니며, 조사된 점유관계는 이 1명을 중심으로 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유·사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정헌 | 근린생활시설 및 숙박시설 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점유자 | 한정헌 |
|---|---|
| 점유 용도 | 근린생활시설 및 숙박시설 |
| 전입신고일 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임대차보증금 | 미상 |
| 차임 | 미상 |
| 배당요구 여부 | 미상 |
| 대항력 판단 | 가능성은 있으나 확인 불가 |
| 매수인 인수 | 배당계산상 0원 · 실제 인수 가능성 미확정 |
숙박시설 및 근린생활시설은 주거용인지 상가용인지, 실제 사용형태와 적용되는 임대차보호법상 요건이 무엇인지도 구분해야 합니다. 상가 점유라면 사업자등록과 점유 개시, 임대차계약의 내용 등을 확인해야 합니다.
만약 대항력 있는 임차관계와 미배당 보증금 인수가 확인된다면 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 보증금 자체가 미상인 현재는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
매각물건명세서의 '인수권리 해당사항 없음'이라는 기재는 중요한 긍정 요소입니다. 다만 점유자의 계약·보증금·대항요건 확인이 끝나지 않았다는 사실까지 해소해 주지는 않습니다. 점유자의 실제 권리관계 확인이 이 사건 권리분석의 우선 과제입니다.
③ 가격 판단 — 감정가가 곧 최저가, 시세 우위는 미입증
현재 회차는 신건(0회 유찰)으로 감정가 6,253,103,060원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 이 가격이 현재 시장에서 저렴한지 판단할 수 있는 비교 실거래 근거는 확인되지 않습니다.
숙박시설과 근린생활시설이 혼합된 부동산은 개별 건물의 영업상태, 시설 노후도, 토지 이용 가능성, 도로 접근성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 6,253,103,060원 | 0원 | 1,451,672,029원 | 0원(가정) |
| 1회 유찰 (80%) | 5,002,482,448원 | 0원 | 213,557,624원 | 0원(가정) |
| 2회 유찰 (64%) | 4,001,985,958원 | 776,933,902원 | 0원 | 0원(가정) |
회차별 수치는 동일한 채권 및 집행비용 추정 방식에 따른 배당 시나리오입니다. 매수인 인수액 0원은 확인되지 않은 임차보증금 등의 실제 인수 가능성을 포함하지 않은 계산값입니다.
④ 예상배당표 (신건 매각가 6,253,103,060원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 64,931,031원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 3,594,000,000원 | 3,594,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 신한캐피탈 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 충남신용보증재단 | 42,500,000원 | 42,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,451,672,029원 |
| 합계 | — | 6,253,103,060원 |
신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 64,931,031원, 채권자 배당 4,736,500,000원을 반영하고 소유자에게 1,451,672,029원이 남는 계산입니다.
다만 이는 근저당 채권최고액 등을 사용한 추정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 채권액·배당순위·채권양수 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 4,434,000,000원으로, 위 표의 권리자별 배당액을 곧바로 신청채권자의 확정 수령액으로 해석해서도 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군 고남면 고남리 소재 옷점항 북측 근거리에 위치합니다. 주변에는 항구, 농가주택, 농경지 등이 혼재합니다. 일반적인 도심 주거단지가 아니라 항구 인근의 상업·숙박시설 입지로 평가해야 합니다.
- 교통. 기호 5·7·9 토지는 차량 접근이 가능하며, 기호 1·3은 도로로 이용되는 기호 9를 통하여 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용상태. 기호 2·4·6은 숙박시설과 제1종근린생활시설(소매점·여관 등)로, 기호 8은 숙박시설(여관 등)로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호 2·4·6은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 3층 건물이며, 기호 8은 지상 3층 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 주로 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일 마감 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 설치돼 있지만 실제 작동 여부는 재확인 필요로 평가돼 있습니다. 숙박시설의 운영비와 보수비를 판단할 때 중요한 부분입니다.
- 토지 현황. 기호 1·3은 공부상 지목이 임야이나 현황은 적법한 건축허가를 받은 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 기호 9 역시 공부상 임야이나 다른 토지의 진출입로로 사용 중입니다.
- 토지 규제. 생산관리지역과 가축사육제한구역에 해당하며, 일부 토지는 준보전산지에 포함됩니다. 토지별 이용제한과 건축물의 인허가 내용을 대조할 필요가 있습니다.
- 지형·접면. 토지 정보상 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 183,900원/㎡로 확인되지만, 이를 숙박시설 전체의 거래시세로 해석할 수는 없습니다.
- 제시외 건물. 감정평가서에 포함된 제시외 건물 및 구축물 등이 일괄매각에 포함됩니다. 실제 위치와 경계, 사용 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 경계·측량. 감정평가에서는 토지 위치와 지적경계, 현황도로 등을 개략적인 목측으로 확인했으며 정확한 경계 확인에는 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑥ 과거 경매 이력 — 유찰 0회와 과거 취하를 구분해야 한다
현재 사건은 신건으로 0회 유찰입니다. 다만 등기상 같은 부동산에는 과거 4건의 임의경매개시결정과 이후 취하·말소 이력이 확인됩니다.
| 경매개시일 | 사건번호 | 신청 관련 채권자 | 취하·말소 등기일 |
|---|---|---|---|
| 2017.07.18 | 2017타경6417 | 우리은행 | 2018.11.14 |
| 2019.01.15 | 2019타경50111 | 에이치에프더블유칠삼유동화전문유한회사 | 2020.06.16 |
| 2020.07.07 | 2020타경53994 | 에이치에프더블유칠삼유동화전문유한회사 | 2022.11.17 |
| 2022.12.19 | 2022타경57976 | 우리은행 채권 양수인 | 2025.12.24 |
이들 사건은 등기상 모두 취하 후 말소됐습니다. 따라서 과거 경매 취하 4건을 현재 사건의 유찰 4회로 계산하면 안 됩니다. 실제 취하 사유나 과거 입찰 수요를 이 이력만으로 단정할 수도 없습니다.
다만 채권자의 경매 절차가 반복됐다는 사실 자체는 입찰자가 확인할 만한 신호입니다. 채권 양수 경위와 현재 채권관계, 이전 절차의 진행 결과를 대조하는 것이 좋습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한정헌의 점유권원. 실제 임대차계약 존재 여부와 계약 당사자, 임차 목적물, 보증금, 차임을 확인해야 합니다.
- 대항요건과 우선변제. 실제 사용이 주거인지 상가인지 확인하고, 전입신고·사업자등록·점유 개시·확정일자·배당요구 등 해당 임대차 유형에 필요한 사항을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 낙찰가뿐 아니라 실제 인수되는 미배당 임차보증금, 명도비용, 체납 관리비 등 부담 가능성을 반영해 판단해야 합니다.
- 권리 전체 범위. 일괄매각에 포함된 각 토지·건물의 등기사항과 매각물건명세서, 신탁말소 및 근저당권 일부이전 관계를 대조해야 합니다.
- 채권양도·배당관계. 우리은행과 에이치에프더블유칠삼유동화전문유한회사 사이의 채권양도 내역, 근저당 일부이전 및 충남신용보증재단 가압류의 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류의 매각 소멸 여부와 별개로, 당해세 등의 우선배당 가능성과 실제 배당액 변동을 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영. 실제 영업 여부와 사용승인·숙박업 관련 인허가, 소방·위생시설 및 급배수·난방설비의 작동 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 경계·도로. 지목상 임야와 상업용 건부지의 관계, 현황도로 기호 9의 법적 이용관계, 각 토지의 경계 및 제시외 건물 위치를 확인해야 합니다.
- 시세와 환금성. 동일한 상업·숙박 용도의 실제 거래 사례와 수익성을 검토하기 전에는 감정가나 유찰 할인율만으로 적정 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 과거 경매 절차. 이전 4건의 취하 이력과 현재 사건의 진행 경과를 구분해 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 첨부 목록을 모두 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 없음”과 “실질 위험 없음”은 다르다
이 사건의 등기상 말소기준은 비교적 명확합니다. 2013년 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸할 구조이고, 신탁등기와 과거 경매개시결정등기도 이미 말소돼 있습니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 점유자 한정헌의 임대차보증금과 대항력 확인이 먼저입니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 명시돼 있지 않지만, 점유자의 보증금·전입신고일·확정일자 등이 확인되지 않아 실제 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.
가격 측면에서도 현재 감정가 6,253,103,060원이 실거래 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 신건 최저가에 낙찰받는다고 해서 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아니며, 숙박·근린생활시설의 운영상태와 토지·건물의 특수성을 고려해야 합니다.
과거 경매 4건이 취하된 이력, 일괄매각에 포함된 토지·제시외 건물의 확인 필요성, 숙박시설 특유의 환금성까지 감안하면 현 단계에서 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
현 단계에서는 단순히 감정가와 최저가만 보고 입찰하기보다 점유관계 확인 → 전체 권리 및 매각범위 대조 → 상업용 부동산 시세·운영가치 검토 → 실질취득비용 산정 순서로 검증하는 것이 합리적입니다.
결론은 가격보다 먼저 인수 위험 확인입니다. 등기상 권리가 소멸한다고 해서 모든 점유·임대차 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 보증금과 실제 점유권원이 확인되기 전에는 실질취득비용을 낙찰가와 동일하다고 확정해서는 안 됩니다.
