대전지방법원 2026타경50171. 당진시 채운동 채운공원휴먼빌아파트 103동 1401호, 전용 84.6905㎡ 아파트입니다. 2009년 준공된 396세대 단지에 속하며, 대상 호수는 16층 건물의 14층입니다. 소유자 윤혜정은 2021년 10월 13일 이 아파트를 200,000,000원에 취득했습니다. 현재는 주택도시보증공사가 청구금액 148,938,148원으로 강제경매를 진행하고 있습니다.
등기부에 일반 근저당권보다 더 중요한 권리가 있습니다. 바로 2022년부터 전입·점유한 임차인의 임차권등기입니다. 말소기준권리는 2024년 10월 2일 경기신용보증재단 가압류인데, 임차인은 그보다 앞선 2022년 11월 30일에 전입했습니다. 확정일자도 2022년 10월 14일로 빠릅니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 모두 변제되지 않으면, 그 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 최저매각가에서는 보증금 전액 배당이 가능한 것으로 계산되어 인수금액이 0원이지만, 유찰 후에는 사정이 달라집니다. 경매 최저가가 떨어지는 만큼 매수인이 떠안는 보증금이 증가할 수 있어 실질취득비용이 약 1.65억 원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 채운동 1124 채운공원휴먼빌아파트 103동 14층 1401호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 백암로 219-64 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.6905㎡ · 16층 건물 중 14층 |
| 단지 규모 / 준공 | 396세대 · 2009.12.15 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 윤혜정 (2021.10.13 취득 · 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 148,938,148원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각물건명세서 | 대항 가능한 임차권등기 존재 · 배당 부족 시 잔액 인수 가능 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.10.02 경기신용보증재단 가압류입니다. 그 이후에 등기된 임차권과 강제경매개시결정은 형식상 매각으로 말소되는 권리에 해당하지만, 한장호 임차인은 그 전에 전입·점유하고 확정일자를 갖추었습니다. 따라서 등기 순위만 보고 보증금 인수 가능성이 없다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 미반환 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 한장호 103동 1401호 전부 · 주거 |
165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 신고 아님 |
| 실제 임차인 | 한장호 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.10.01 |
| 확정일자 | 2022.10.14 |
| 전입신고일 | 2022.11.30 |
| 점유개시일 | 2022.11.30 |
| 임차권등기 | 2024.12.05 · 을구 1번 |
| 임차권 범위 | 부동산 103동 1401호 전부 |
| 당초 임차보증금 | 190,000,000원 |
| 미반환 보증금 | 165,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 신건 예상 인수액 | 0원 (전액 배당 가정) |
| 1회 유찰 예상 인수 | 26,182,400원 |
| 2회 유찰 예상 인수 | 54,105,920원 |
임차권등기에는 당초 임차보증금 190,000,000원 중 반환받지 못한 금액이 165,000,000원으로 명시되어 있습니다. 따라서 이번 분석의 배당 및 인수 기준은 미반환액 165,000,000원입니다. 당초 보증금과 미반환액을 합산하지 않습니다.
주택도시보증공사는 이번 강제경매의 신청채권자로 등장하지만, 임차인 한장호와 별도로 기재된 채권자입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 신청채권자의 청구금액 148,938,148원을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 높다
채운공원휴먼빌 전용 약 84.69~84.78㎡ 거래를 비교하면, 최근 12개월 11건 평균은 172,181,818원입니다. 전체 12건 평균은 172,333,333원이지만, 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선 적용합니다. 최근 거래 추세는 -1.0%로 하락하고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.69㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.10 | 84.78㎡ | 17 | 205,000,000원 |
| 2026.10 | 84.78㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.09 | 84.78㎡ | 17 | 176,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 84.69㎡ | 1 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 84.69㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.78㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 84.69㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 84.69㎡ | 12 | 174,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 172,181,818원 |
신건 최저매각가 177,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 172,181,818원의 102.8%입니다. 최신 거래 160,000,000원과 비교해도 17,000,000원 높습니다. 따라서 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
더 중요한 점은 유찰 시 발생하는 임차보증금 인수입니다. 1회 유찰 후 실질취득비용은 약 167,782,400원, 2회 유찰 후에는 약 167,385,920원입니다. 최근 12개월 평균보다 낮아지기는 하지만, 최신 실거래 160,000,000원보다는 여전히 높습니다. 이 금액에는 취득세·명도비 등 별도 부대비용도 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 · 한장호 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,788,600원 | 8,722,000원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 148,938,148원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각대금 177,000,000원에서 집행비용 3,278,000원을 제외하고 임차인 한장호에게 165,000,000원을 전액 배당합니다. 남은 8,722,000원은 경기신용보증재단에 배당되고, 주택도시보증공사는 예상배당이 0원입니다.
일반 채권자 청구액 합계는 164,726,748원, 일반 채권자 예상배당 합계는 8,722,000원이며, 미배당 합계는 156,004,748원입니다. 이 일반 채권자의 미배당액을 임차보증금 인수액과 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 현재 배당 가정상 임차인 보증금은 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다.
예상배당은 집행비용 추정치를 적용한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금액이 달라지면 임차보증금 미배당 및 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락의 착시
대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 매각대금보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 못하는 보증금이 증가합니다. 이 물건도 바로 그 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 177,000,000원 | 0원 | 177,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 141,600,000원 | 26,182,400원 | 167,782,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 113,280,000원 | 54,105,920원 | 167,385,920원 |
실질취득비용 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 인수 보증금. 제시된 회차별 집행비용 및 배당 시뮬레이션을 기준으로 계산했습니다. 실제 낙찰가·배당·부대비용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 교육시설·대단위 아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 16층 건물 중 14층 아파트입니다. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기 및 소화전설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·도로. 주거용 건부지이며 남측으로 중로에 접합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 규제. 교육환경 상대보호구역·가축사육제한구역·하수처리구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 937,900원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 실내 인테리어·시설 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 396세대 단지이고 유사 면적 실거래가 존재하지만, 거래금액이 158,000,000원에서 205,000,000원까지 분산되어 있습니다. 최근 거래 추세 -1.0%와 단지 경매 평균 유찰 8.9회를 감안해 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 한장호의 임차권등기, 전입일 2022.11.30, 확정일자 2022.10.14, 미반환 보증금 165,000,000원을 매각물건명세서 및 등기부와 대조해야 합니다.
- 배당 전액변제 여부. 신건에서 예상 인수액은 0원이지만, 실제 배당표에서 임차보증금 전액이 변제되는지 확인해야 합니다. 세금 등 선순위 배당항목이 추가되면 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득비용 계산. 1회 유찰 최저가 141,600,000원만 볼 것이 아니라 인수금 26,182,400원을 합산해야 합니다. 2회 유찰 시에도 같은 방식으로 계산해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 최근 12개월 평균 172,181,818원과 최신 실거래 160,000,000원을 우선 참고하세요. 하락 추세 -1.0%를 무시하거나 전체 평균만으로 응찰가격을 높게 설정하지 않아야 합니다.
- 단지 경매 이력. 평균 유찰 8.9회, 낙찰률 0.0% 통계의 산정 기간과 표본을 확인하고 매각 지연 및 환금성 위험을 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 임차인의 퇴거 여부와 인도 조건을 확인하세요. 보증금 배당과 명도 절차는 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비 및 공용부분 승계 가능성을 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 및 실거래 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 보증금은 남는다”
이 물건의 핵심은 165,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 신건 177,000,000원에서는 전액배당이 가능해 매수인 예상 인수액이 0원이지만, 최저매각가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 발생합니다.
1회 유찰 최저가 141,600,000원에 인수금 26,182,400원을 더하면 실질취득비용은 167,782,400원입니다. 2회 유찰 최저가 113,280,000원에 인수금 54,105,920원을 더하면 167,385,920원입니다. 최저가 하락폭에 비해 실질취득비용의 감소폭이 매우 작습니다.
여기에 최근 12개월 평균 시세 172,181,818원, 최신 실거래 160,000,000원, 최근 가격 추세 -1.0% 하락, 단지 경매 평균 유찰 8.9회가 겹칩니다. 현재 신건 가격은 최근 평균보다 비싸고, 유찰 뒤에도 보증금 인수 부담 때문에 최신 거래 대비 충분한 가격 우위가 확보된다고 보기 어렵습니다.
결론은 신건 가격 메리트 부족, 유찰 후에도 인수보증금 경계입니다. 권리분석의 핵심은 단순히 임차권이 말소되는지 여부가 아니라 실제로 얼마가 배당되고 얼마가 인수되는지입니다. 이 물건은 낙찰가보다 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 하는 사례입니다.
