대전지방법원 2026타경50275. 충청남도 당진시 수청동 로뎀타워 5층 505호가 강제경매로 나왔습니다. 공부상 주용도는 사무소이며, 실제로는 Hi-FITNESS(헬스장)가 사용하고 있는 근린시설입니다. 소유자는 주식회사샘터이고, 2006년 6월 20일 매매를 원인으로 2006년 7월 7일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 133,100,000원입니다.

이번 사건의 말소기준권리는 2026년 3월 26일 강제경매개시결정입니다. 과거 설정됐던 농업협동조합중앙회 및 한국외환은행의 근저당권은 모두 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기부에서 현재 확인되는 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 등기상 부담이 적다는 사실과 실제 점유·명도 문제가 없다는 사실은 별개입니다.

특히 505호와 506호가 벽체 구분 없이 하나의 헬스장으로 사용되고 있다는 점에서, 낙찰 후 505호만 독립적으로 점유·사용할 수 있는지 확인해야 합니다. 506호는 이번 매각대상이 아닙니다. 단순한 임차인 명도뿐 아니라 호실 구획과 시설물 처리 문제가 함께 검토돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정

등기부상 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 농업협동조합중앙회의 채권최고액 1,800,000,000원 및 960,000,000원의 근저당권, 한국외환은행의 910,000,000원 근저당권은 현재 존속하는 담보권으로 취급하지 않습니다. 2006년의 강제경매개시결정 역시 취하에 따라 말소됐고, 과거 신탁등기도 말소됐습니다.

현재 사건에서 말소기준권리로 제시된 등기는 2026.03.26 접수된 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 판단이 임차인의 대항력까지 자동으로 부정하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금보다 중요한 대항력 확인

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 전태연(하이피트니스 당진점) 1명입니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 950,000원이며, 확정일자는 2012.10.11로 기재돼 있습니다.

매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 그러나 명세서상 인수권리 없음과 임차보증금 반환 위험이 최종적으로 해소됐음은 같은 의미로 단정할 수 없습니다. 임차인의 대항력과 배당관계를 확인해야 인수액을 확정적으로 판단할 수 있습니다.

특히 임차보증금이 매각대금에서 배당되지 않은 채 매수인에게 인수되는 구조가 성립한다면, 실질취득비용은 낙찰가 외에 인수 부담까지 고려해야 합니다. 현재의 296,000,000원 실질취득 추정치는 명세서상 인수 0원을 전제로 한 값이며, 확정적인 총취득비용으로 받아들여서는 안 됩니다.

③ 시세·예상배당 — 채권은 충당되지만 가격은 별도 문제

이번 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아닌 사무소 용도의 근린시설입니다. 현재 헬스장으로 사용 중이며, 506호와 구분 없이 운영되고 있어 단순히 면적이나 건물명만 같은 거래를 비교하는 방식으로는 적정가격을 평가하기 어렵습니다.

현재 배당계산은 296,000,000원에 매각된다는 가정입니다. 집행비용 4,944,000원을 공제하고, 신청채권자의 청구금액 168,241,507원을 전액 배당하는 구조로 추정돼 있습니다. 그 결과 소유자에게 돌아갈 잔여금은 122,814,493원입니다.

예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당순위에 따른 변동은 반영되지 않았습니다. 임차인의 대항력·우선변제권 확인 결과에 따라 실제 배당액과 잔여금이 달라질 수 있습니다.

회차별 가격·배당 시나리오

제시된 세 가지 회차에서는 신청채권자 청구금액이 모두 충당됩니다. 이는 배당계산상 신청채권의 미배당이 없다는 의미이며, 모든 임차권 위험이 없어졌다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 당진시 수청동 소재 당진버스터미널 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·터미널·각종 근린생활시설이 혼재한 상가지대이며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 간선도로 및 당진버스터미널이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 약 40m, 북측 약 25m, 서측 약 15m의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,601,000원/㎡이며, 토지면적은 1,664.6㎡입니다. 해당 토지정보만으로 505호의 개별 시세를 산정할 수는 없습니다.
• 건물·설비. 2006.04.03 사용승인된 지상 8층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·시스템에어컨·지하주차장 시설이 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 구획 위험. 505호는 매각대상이 아닌 506호와 경계벽 없이 하나의 헬스장으로 사용 중입니다. 낙찰 후 독립적인 출입·사용 가능 여부와 시설 구획 문제를 확인해야 합니다.
• 내부 시설. 일부에는 건축물현황도에 표시되지 않은 경계벽이 설치돼 탈의실 및 샤워장으로 사용되고 있습니다. 해당 시설의 처리 및 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 터미널 인근 상업지 입지는 장점이 될 수 있지만, 사무소를 헬스장으로 이용하는 특성과 506호 일괄사용 상태를 고려하면 일반 주거시설보다 매수자층과 활용 가능성을 개별적으로 검토할 필요가 있습니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 환금성에 대한 확정적 평가는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 전태연 임차인의 전입신고·사업자등록 및 실제 점유 관련 자료를 확인하고, 대항력의 성립 여부와 기준 시점을 판단해야 합니다.
• 보증금·배당 검토. 보증금 20,000,000원, 확정일자 2012.10.11 및 배당요구 여부를 대조해 우선변제 가능성과 매수인 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 505호·506호 구분. 경매로 취득하는 권리의 범위는 505호입니다. 506호와의 경계, 독립 출입 가능성, 공용시설 및 내부 구획의 실제 상태를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 현재 헬스장이 사용 중이므로 임차인과의 점유 이전 협의, 운동시설·인테리어 철거, 영업시설 처리 등 인도 과정의 부담을 예상해야 합니다.
• 비공식 내부 벽체. 건축물현황도에 표시되지 않은 탈의실·샤워장 경계벽의 설치 상태와 필요한 후속 조치를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저매각가 296,000,000원이 주변의 유사한 근린시설 거래 및 임대수익 수준과 부합하는지 확인해야 합니다. 감정가 자체를 적정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 제시된 최저매각가는 1회 유찰 시 236,800,000원, 2회 유찰 시 189,440,000원입니다. 단, 가격 하락만으로 대항력·명도·구획 위험이 해결되는 것은 아닙니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 당해세·우선변제 등 배당 변수를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 점유상태를 대조해야 합니다. 특히 임차인의 대항력 및 505호와 506호의 물리적 구획을 최우선으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”

당진 로뎀타워 505호는 등기부만 놓고 보면 복잡한 선순위 담보권이 남아 있는 물건이 아닙니다. 과거 근저당권은 모두 말소됐고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 정리돼 있습니다.

그러나 임차인 1명의 대항력 미상, 매각대상 밖 506호와의 일괄사용, 최근 실거래 비교가격 부재라는 중요한 문제가 남아 있습니다. 이 요소들은 단순한 권리 소멸 여부를 넘어 실제 사용 가능성과 취득비용, 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 현재의 실질취득 추정액 296,000,000원은 명세서상 인수 0원이라는 전제에 따른 계산입니다. 임차인의 대항력이나 보증금 인수 여부가 달라지면 실질적인 부담도 달라질 수 있습니다. 따라서 최저가가 낮아지는 것만으로 투자 매력이 확보된다고 볼 수 없습니다.

결론은 권리 검토 보류, 가격 판단 보류입니다. 임차인 대항력 확인, 505호의 독립 사용 가능성 검증, 유사 근린시설 시세 조사까지 마친 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다. 현재로서는 신건에 적극적으로 응찰할 근거보다 확인해야 할 위험요소가 더 분명한 물건입니다.