대구지방법원 2025타경10729. 경상북도 경주시 서면 사라리 일대의 토지와 저온저장고가 포함된 일괄매각 사건입니다. 건물 등기에는 사라리 1043이 표시되어 있으며, 말소기준 근저당의 공동담보에는 사라리 1043·1043-1·1042-1 토지가 기재되어 있습니다. 소유자는 서명교, 말소기준은 2018년 5월 31일 북안농업협동조합 근저당권입니다. 이후 근저당권 추가 설정과 일부이전, 가압류, 경매개시결정이 이어졌습니다.
표면적으로는 기존 담보권과 가압류가 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 물건은 일반 주택이나 아파트와 같은 기준으로 접근해서는 안 됩니다. 농림지역·농업진흥구역에 속한 토지이며, 목록 일부는 농지취득자격증명이 필요합니다. 또한 매각에서 제외되는 미등기 가설건축물과 이동식화장실 등이 존재하고, 그와 관련한 법정지상권 성립 가능성이 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 서면 사라리 1042-1 |
| 건물 등기 소재지 | 경상북도 경주시 서면 사라리 1043 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 저온저장고 · 샌드위치판넬구조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 토지 현황 | 지목 답 · 토지면적 1,144㎡ · 평지 · 세로장방형 |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
| 소유자 | 서명교 (2018.05.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 167,010,600원 / 167,010,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) / 172,005,362원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.31 북안농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1, 4 농지취득자격증명 필요 · 제시외건물 일부 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권은 소멸
말소기준은 2018.05.31 설정된 을구 5번 북안농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원이며, 공동담보로 경주시 서면 사라리 1043·1043-1·1042-1이 기재되어 있습니다.
그 뒤 2018.07.12 을구 6번 근저당권이 추가 설정됐습니다. 최초 채권최고액은 90,000,000원이었으나 2024.04.04 변경등기에서 150,000,000원으로 변경됐습니다. 또한 두 근저당권에는 농업협동조합중앙회로의 확정채권 일부양도에 따른 일부이전 등기가 존재합니다.
2024년 농업협동조합중앙회와 북안농업협동조합의 가압류가 뒤따랐으며, 2024년에 개시됐던 선행 임의경매는 2025.04.16 취하로 말소됐습니다. 이후 2025.09.30 새로운 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
| 권리 | 권리자 | 등기 금액 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 을구 5번 근저당 | 북안농업협동조합 | 204,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 6번 근저당 | 북안농업협동조합 | 150,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 3번 가압류 | 농업협동조합중앙회 | 18,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 4번 가압류 | 북안농업협동조합 | 28,316,722원 | 소멸 |
| 갑구 7번 경매개시 | 농업협동조합중앙회 | — | 소멸 |
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 임대차 여부, 사용관계가 확인되지 않은 상태에서 점유 부담이 전혀 없다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
② 농지·제시외건물 — 권리보다 중요한 취득 조건
이 물건은 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 특히 목록 1, 4는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수되는 조건이 명시되어 있습니다. 일반적인 권리 말소 여부보다 입찰자의 농지 취득 요건 충족 여부가 더 직접적인 위험이 될 수 있습니다.
매각물건명세서에는 목록 1 지상의 제시외건물에 관하여 미등기 가설건축물 및 이동식화장실 등은 매각에서 제외하고, 이를 감안하여 평가했다고 명시되어 있습니다.
즉 토지를 낙찰받는다고 해서 지상에 존재하는 모든 시설물을 함께 소유하게 되는 구조가 아닙니다. 더구나 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 단서가 있어, 매각 제외 시설물의 소유관계와 토지 사용권을 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,010,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,138,148원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 북안농업협동조합 | 204,000,000원 | 163,872,452원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 북안농업협동조합 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 북안농업협동조합 | 28,316,722원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가 167,010,600원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,138,148원을 제외한 163,872,452원이 선순위 근저당권 배당에 사용되는 계산입니다. 후순위 근저당권 및 가압류 배당은 모두 0원으로 추정되며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
배당 시뮬레이션상 채권총액은 340,316,722원, 채권자 예상배당은 163,872,452원, 미배당은 176,444,270원입니다. 이 미배당금은 채권자 측 부족액을 의미하며, 매수인 인수금액과는 구분해야 합니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 채권신고와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 167,010,600원 | 176,444,270원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 133,608,480원 | 209,378,761원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 106,886,784원 | 235,726,353원 | 0원 |
현재 신건 최저가는 167,010,600원이고, 유찰 시나리오에서는 133,608,480원, 106,886,784원으로 내려갑니다. 각 회차의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 매각가가 낮아진다고 해서 농지 취득 제한이나 제시외건물 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
특히 이 물건은 시세와 비교할 수 있는 확정적인 실거래 기준이 확인되지 않는 상태입니다. 따라서 감정가 대비 80% 또는 64%가 된다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 투자 매력이 충분하다고 판단할 수 없습니다. 실제 거래사례와 저온저장고의 이용·처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경주시 서면 사라리 소재 사라교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 축사 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 감정상 이용상태는 저온저장고입니다. 샌드위치판넬구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 답, 토지이용상황도 답이며 면적은 1,144㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방형으로 표시되어 있습니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 농지의 전용과 활용계획은 관계 법령에 따른 제한을 검토해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 29,100원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 실제 매매 시세나 경매 적정 입찰가와 동일하지 않습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 별도로 제시외건물의 매각 제외 사항이 존재합니다.
- 환금성. 농지와 저온저장고는 용도와 취득 가능성에 따라 매수자가 제한될 수 있습니다. 주변 농경지·축사 중심의 입지와 농업진흥구역 규제를 감안하면, 일반 주거용 물건과 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록 1, 4의 농지취득자격증명 발급요건과 제출 절차를 관할기관에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 조건입니다.
- 일괄매각 목록 대조. 사라리 1042-1·1043·1043-1 등 공동담보 지번과 실제 매각목록을 구분하고, 취득 대상 토지와 건물의 범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 제시외건물 소유관계. 목록 1 지상의 미등기 가설건축물·이동식화장실 등 매각 제외 시설물의 소유자와 점유·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 성립 여부가 불분명하므로 토지와 지상 시설물의 소유관계, 형성 시기와 담보권 설정 시점을 대조해 법적 이용 제한 가능성을 검토해야 합니다.
- 점유 및 임대관계. 신고된 임차인 내역만으로 공실이나 소유자 단독점유를 확정할 수 없습니다. 감정상 임대관계 미상이므로 현장 확인이 필요합니다.
- 근저당권 변경·일부이전. 을구 6번 채권최고액 변경과 을구 5·6번의 일부이전 내역을 확인하고 실제 배당권자와 채권액을 대조해야 합니다.
- 농지 활용 가능성. 농림지역·농업진흥구역 규제와 저온저장고의 현재 이용상태를 검토하고, 계획하는 용도로 적법하게 이용할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 시세·입찰가격 검증. 농지와 저온저장고의 개별 거래사례, 시설물 상태, 매각 제외 부분과 권리 제한을 감안해 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서·매각목록과 현장 상태를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 취득”
이 물건의 등기상 말소 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.05.31 북안농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 시뮬레이션상 낙찰자가 인수할 채권액도 0원입니다.
하지만 핵심은 등기상 채권이 아닙니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 조건과 매각 제외 제시외건물, 불분명한 법정지상권 성립 여부가 함께 존재합니다. 저온저장고와 농지의 용도 제한까지 감안하면 입찰자의 취득자격과 실제 토지 이용 가능성에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
신건 최저가 167,010,600원이나 향후 유찰 시나리오의 낮아진 가격만으로 투자 매력을 인정하기도 어렵습니다. 실제 시세와 환금성을 충분히 확인하지 않은 상태이기 때문입니다.
종합 판단은 D등급(고위험·신중 검토)입니다. 이는 등기상 채권 인수 때문이 아니라, 농취증 미제출 시 보증금 몰수 가능성과 제시외건물·법정지상권 불확실성, 농지 및 저온저장고의 이용·환금성 제약을 반영한 평가입니다. 농취증 발급 가능성, 매각 범위, 지상 시설물의 권리관계를 명확히 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
