서울중앙지방법원 2024타경114268. 서울 관악구 신림동 씨지아름채 301동 201호, 전용면적 29.35㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 268,000,000원이지만 6회 유찰되면서 최저매각가가 70,256,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 낙찰가격이 아니라 낙찰자가 승계할 임차보증금입니다.
을구 1번에는 홍성실 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 220,500,000원이고, 전입일은 2019.12.02, 임차권등기일은 2023.12.11입니다. 모두 2024.07.22 경매개시결정에 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 나머지를 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
현황조사에는 2022.11.24 전입한 김준혁도 나타납니다. 이 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 다만 경매개시결정 전 전입한 점 때문에 별도 대항력 가능성을 배제할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경114268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로26나길 30, 301동 2층 201호 (신림동, 씨지아름채) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 전용면적 | 29.35㎡ |
| 소유자 | 김진구 · 2019.11.29 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 | 268,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,256,000원 (6회 유찰 · 감정가 약 26.21%) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 홍성실 |
| 청구금액 | 235,590,656원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.22 강제경매개시결정 (갑구 10번) |
| 선순위 임차권 | 2023.12.11 홍성실 주택임차권등기 · 보증금 220,500,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 151,908,608원 (홍성실 보증금 미배당 추정액) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2024.07.22 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.12.11에 설정된 홍성실의 주택임차권등기는 단순히 경매로 없어지는 후순위 권리가 아닙니다. 명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있으며, 보증금 미변제액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
반면 과거 신탁등기와 국세 압류, 영광군수산업협동조합의 가압류 및 별도 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 사건의 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 이러한 말소 관계와 별개로 선순위 임차인의 대항력은 반드시 따로 판단해야 합니다.
임차보증금: 220,500,000원
최초 계약: 2019.11.02
점유개시: 2019.11.30
주민등록: 2019.12.02
확정일자: 2019.11.19 및 2021.11.11
보증금 증액: 2021.11.06 · 10,500,000원
임차권등기: 2023.12.11
보증금 미배당분: 매수인 인수
현재 매각가로는 보증금 전액 배당이 불가능합니다. 따라서 법원의 배당을 통해 회수하지 못한 금액이 매수인에게 넘어오는 것이 이 사건의 핵심 위험입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인원 2명
확인되는 임차 관련 인원은 홍성실과 김준혁, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 두 사람의 점유 관계와 계약 관계가 서로 어떻게 연결되는지는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍성실 | 2019.12.02 | 220,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 김준혁 | 2022.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
홍성실 보증금에 대한 예상 인수액 151,908,608원은 김준혁에게 별도의 보증금 반환채무가 존재할 경우 이를 포함하지 않습니다. 두 사람의 관계와 독립적인 임차권 존재 여부가 확인되기 전에는 인수 위험의 상한을 확정할 수 없습니다.
다만 동일인이라는 사정만으로 허위 임대차를 단정할 수는 없습니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 임차권등기명령, 확정일자 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다. 동일 채권과 관련된 임차보증금 및 경매 청구액을 별개의 보증금으로 이중 합산해서도 안 됩니다.
③ 실질취득액 — 7,025만원에 사는 집이 아니다
최저매각가는 70,256,000원이지만, 이는 법원에 납부하는 매각대금일 뿐입니다. 매각대금에서 집행비용을 공제한 뒤 홍성실에게 배당되는 금액은 68,591,392원으로 추정됩니다. 보증금 220,500,000원 중 나머지 151,908,608원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 현재 최저매각가 | 70,256,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 1,664,608원 |
| 홍성실 예상 배당 | 68,591,392원 |
| 홍성실 보증금 | 220,500,000원 |
| 보증금 미배당분 | 151,908,608원 |
| 실질취득 추정액 | 222,164,608원 |
| 최근 거래 대비 | 238,000,000원의 약 93.3% |
70,256,000원 + 151,908,608원 = 222,164,608원
즉 현재 최저가 기준 실제 부담은 약 2.22억원입니다. 임차보증금 220,500,000원이 낙찰가격보다 크기 때문에, 낙찰가격이 내려갈수록 일반적으로 미배당 보증금이 늘어납니다. 집행비용 등의 차이는 있지만 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
이는 홍성실의 보증금에 대한 추정이며, 김준혁의 별도 권리가 확인되면 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 취득세·명도비용 등도 별도입니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 70,256,000원 | 151,908,608원 | 222,164,608원 |
| 7회 유찰 시 | 56,204,800원 | 165,706,886원 | 221,911,686원 |
| 8회 유찰 시 | 44,963,840원 | 176,745,509원 | 221,709,349원 |
회차별 예상배당과 미배당 인수액을 합산한 수치입니다. 집행비용 추정에 따른 차이가 있으며, 김준혁의 별도 보증금 및 취득 부대비용은 포함되지 않습니다.
회차가 진행되면 최저매각가는 70,256,000원에서 44,963,840원까지 내려갈 수 있지만, 예상 실질취득액은 222,164,608원에서 221,709,349원으로 소폭 변할 뿐입니다. 낙찰가 하락이 실질취득액의 동일한 하락으로 이어지지 않는다는 점이 중요합니다.
⑤ 시세 비교 — 최저가 29.5%가 아니라 실질취득 93.3%
씨지아름채의 확인된 유사 면적 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 219,500,000원이지만, 과거 거래가 포함되어 있으므로 단순 평균만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
확인된 최신 거래는 2025.07의 238,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 분류된 가격 역시 238,000,000원이지만 표본은 1건에 불과합니다. 더구나 최신 거래 시점과 2026.11.03 매각기일 사이에 상당한 시차가 있어, 현재 시세를 확정하는 근거로 사용하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 28.6㎡ | 4층 | 238,000,000원 |
| 2022.05 | 29.8㎡ | 5층 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 29.8㎡ | 5층 | 170,000,000원 |
| 2021.10 | 28.6㎡ | 3층 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 219,500,000원 |
표본상 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +11.6%입니다. 다만 최신 거래가 1건뿐이고 거래 간격이 길어, 이러한 상승률이 현재도 유지된다고 단정하기 어렵습니다.
| 전체 실거래 평균 | 219,500,000원 (4건) |
|---|---|
| 최근 거래 | 238,000,000원 (2025.07) |
| 최근 12개월 집계 평균 | 238,000,000원 (1건) |
| 최근·과거 거래 추세 | +11.6% |
| 최저가 ÷ 최근 거래 | 29.5% |
| 실질취득 ÷ 최근 거래 | 약 93.3% |
| 실질취득 ÷ 전체 평균 | 약 101.2% |
이는 최근 거래가격 238,000,000원보다 약 15,835,392원 낮은 수준이지만, 전체 거래 평균 219,500,000원보다는 높습니다. 최근 거래가 1건이라는 점과 김준혁의 미확정 권리 위험까지 고려하면 큰 폭의 가격 할인이나 확정적인 저가 매수 기회로 보기는 어렵습니다.
권리 인수 부담이 큰 물건은 최저매각가가 낮아져도 실질취득비용이 크게 줄지 않습니다. 따라서 추가 유찰만으로 가격 메리트가 확보된다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 70,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,664,608원 |
| 1. 임차인 홍성실 보증금 | 220,500,000원 | 68,591,392원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 홍성실 | 235,590,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 홍성실 미배당 보증금 | — | 151,908,608원 |
예상배당 합계는 70,256,000원입니다. 매수인 인수액은 배당금이 아니라 낙찰자가 별도로 부담할 수 있는 보증금 잔액입니다. 홍성실의 임차보증금 채권과 경매 청구채권은 동일인 관련 채권으로, 중복 회수 여부를 따져야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
이는 동일인 관련 채권의 중복 계산을 피하여 검토해야 하는 사안입니다. 실제 배당순위와 채권 관계를 확인하지 않고 별도 배당액이나 매수인 인수액을 기계적으로 합산해서는 안 됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (부동산 현황 기준)
- 건물. 씨지아름채는 2019.07.16 준공된 27세대 규모의 다세대주택입니다. 분석 대상의 전용면적은 29.35㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역에 해당하며, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 토지 현황. 토지면적은 299.0㎡, 지목은 대, 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로각지(가)로 분류됩니다.
- 공시지가. ㎡당 3,535,000원입니다.
- 도시계획. 정비구역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되어 있어 해당 규제의 적용 여부와 구체적 내용을 확인해야 합니다.
- 거래 유동성. 확인된 유사 면적 거래는 4건으로, 거래 표본이 풍부하지 않습니다. 최근 거래와 실제 매도 가능 가격 사이에 차이가 있을 수 있습니다.
- 경매 유동성. 단지 경매물건 평균 유찰 5.3회, 현재 물건 6회 유찰로 매수 수요와 권리 부담을 신중히 평가해야 합니다.
실질취득비용이 최근 거래와 비슷한 수준이라면, 향후 매도 시 거래 지연이나 가격 조정이 발생할 여지를 고려해야 합니다. 최근 거래가격을 곧바로 현재 처분 가능 가격으로 간주하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 홍성실 임차보증금. 보증금 220,500,000원의 실제 지급 내역과 증액계약, 임차권등기명령 및 확정일자 자료를 확인해야 합니다.
- 매수인 인수액. 현재 예상 인수액 151,908,608원은 추정치입니다. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 달라집니다.
- 김준혁의 권리. 2022.11.24 전입자의 계약관계, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부 및 홍성실과의 관계를 확인해야 합니다.
- 경매신청채권 관계. 홍성실이 임차권자이면서 신청채권자인 이유와 청구금액 235,590,656원의 구성, 중복 청구 여부를 확인해야 합니다.
- 등기원본 확인. 현재 유효한 권리, 임차권등기의 선순위 관계, 근저당권의 존속 여부와 순위 및 이미 말소된 권리의 처리 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서. 홍성실 임차권등기의 미배당 보증금 인수 문구가 최신 명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 최저가 70,256,000원이 아니라 인수액을 포함한 222,164,608원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 명도 및 점유. 실제 점유자와 임차권자의 관계에 따라 인도 및 명도 절차가 달라질 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비와 취득세, 인도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2025.07의 238,000,000원인 만큼 현재 매매가격과 매도 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
다만 이러한 장점은 홍성실 보증금 인수와 김준혁의 미상 권리를 해소하거나 정확히 평가한다는 전제에서만 의미가 있습니다.
최근 거래 대비 실질취득액의 차이가 크지 않은 상황에서 추가 인수 위험까지 남아 있으므로, 현재 상태로는 권리 위험 대비 가격 메리트가 충분하다고 보기 어렵습니다.
맺으며 — “감정가 26% 낙찰”이라는 착시
이 물건은 감정가 268,000,000원에서 최저매각가 70,256,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인입니다. 그러나 홍성실의 선순위 임차보증금 220,500,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 실제 취득비용은 낙찰가가 아니라 보증금 수준에 묶입니다.
현재 배당 추정에 따른 실질취득액은 222,164,608원입니다. 최신 확인 거래 238,000,000원보다 약 6.7% 낮지만, 전체 거래 평균 219,500,000원보다는 높습니다. 더구나 2025년 7월 이후의 거래 비교 근거가 충분하지 않고, 김준혁의 보증금과 권리관계도 확정되지 않았습니다.
단지 평균 유찰 5.3회, 현재 6회 유찰이라는 이력도 무시하기 어렵습니다. 향후 최저가가 더 내려가더라도 그만큼 인수 보증금이 증가하는 구조이므로 유찰 자체가 안전마진을 보장하지 않습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 홍성실의 임차보증금 인수 범위, 김준혁의 독립적 권리 유무, 실제 점유 및 배당관계를 먼저 확정해야 합니다. 그 후 실질취득액과 확인 가능한 현재 시세를 비교하는 것이 이 사건의 올바른 접근입니다. 최저가는 7,025만원이지만, 매수 판단의 출발점은 약 2.22억원입니다.