서울중앙지방법원 2024타경126216. 서울 관악구 신림동 1621-19 소재 연립/다세대 경매물건입니다. 등기부상 소유자는 변선희이며, 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리로 확인됩니다. 이후 여러 세대에 주택임차권등기가 설정됐고, 강제경매와 임의경매 개시결정이 이어졌습니다.

이 물건의 특징은 매각으로 소멸할 것으로 분류된 권리가 많다는 점입니다. 후순위 임차권등기가 소멸한다는 설명과 임차인이 실제로 보증금을 회수한다는 설명은 같지 않습니다. 임차인의 배당 가능액, 미배당 보증금, 점유관계 및 인도 절차를 구분해서 분석해야 합니다.

현재 감정가와 최저매각가는 동일한 1,817,587,900원입니다. 다만 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 임차권등기 집중

말소기준은 2014.12.19 중소기업은행 근저당권입니다. 주택임차권등기는 모두 그 이후에 설정됐으며, 확인된 전입일 역시 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 현재 자료를 기준으로는 임차권등기와 후순위 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 소멸 예정과 보증금 회수는 별개

등기부에는 주택임차권등기 9건이 확인되며, 이들 등기 보증금 총액은 1,377,925,000원입니다. 현황조사에는 안치혁·강호윤·조주희의 전입 내역도 있습니다. 안치혁은 이화진의 401호 임차권등기 내용에도 함께 기재돼 있으므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다.

대항력의 '후순위' 표시는 확인된 전입일이 2014.12.19 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 실제 배당자격·배당액과 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다. 우선변제 확인 표시는 배당 수령이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 승계는 보증기관의 대위·승계 신고 표시 여부를 뜻합니다.

③ 시세와 최저매각가 — 가격 적정성 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,817,587,900원입니다. 신건으로 유찰이 없고 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 사실만으로 가격 메리트가 발생하는 것은 아닙니다.

최근 실거래 평균이나 최신 거래금액, 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 여러 호실의 보증금이 설정된 건물은 개별 세대의 거래가격뿐 아니라 건물 전체의 수익성·공실·임대차·환금성을 함께 검토해야 합니다.

각 회차의 실질취득 추정액은 매수인 인수액 0원이라는 현재 산정 결과를 적용한 금액입니다. 취득 관련 비용과 인도 비용 등은 별도이며, 유찰 가정가격은 실제 매각 일정이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,817,587,900원 가정)

위 표는 집행비용과 최초 근저당권 채권최고액만 반영한 기초 계산입니다. 주택임차권등기 9건의 보증금, 기타 임차인의 배당 가능 채권, 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 또한 2021.04.26 근저당권 변경등기를 반영한 재계산이 필요합니다. 따라서 1,389,012,021원은 실제 소유자 교부액으로 확정된 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모

• 소재지. 서울특별시 관악구 신림동 1621-19, 남부순환로168길 67 소재 연립/다세대 물건입니다.
• 토지 규모. 토지면적 137.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독으로 확인됩니다. 경매 매각대상과 토지·건물의 소유권 범위를 함께 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 도로·지형. 소로한면에 접하고, 지형은 평지·세로장방으로 표시됩니다.
• 토지가격 참고. 공시지가 4,933,000원/㎡. 공시지가는 개별 건물의 실거래가를 대신하는 시세 지표가 아닙니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함된 것으로 표시됩니다. 실제 적용 범위와 취득·이용 제한을 확인해야 합니다.
• 환금성. 여러 임대차가 설정된 건물로, 수익성 및 매각 가능성 판단에는 호실별 점유, 보증금 반환채무, 건축물대장상 용도와 현황의 일치 여부를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 변경 확인. 2014.12.19 최초 채권최고액 408,000,000원과 2021.04.26 변경 채권최고액 235,800,000원의 관계를 등기부 원본과 채권계산서로 대조하세요.
• 임차권등기 9건 재검토. 보증금 합계 1,377,925,000원의 임차인별 확정일자, 배당요구 여부, 배당순위와 미배당 가능액을 확인하세요.
• 추가 전입자 확인. 안치혁·강호윤·조주희의 실제 점유 여부와 보증금, 각 임대차계약의 관계를 확인하세요. 안치혁의 401호 공동 기재 보증금이 중복 계산되지 않도록 주의하세요.
• 장형종의 권리관계. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재된 장형종의 채권 원인과 임대차관계를 대조하세요.
• 명도 계획. 매수인 인수보증금이 0원으로 산정되더라도 여러 호실의 실제 점유자가 존재할 수 있습니다. 인도명령 가능 여부와 명도 기간·비용을 점검하세요.
• 임차인 배당 및 세금. 최우선변제, 당해세, 배당요구 종기와 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가를 곧바로 적정 시장가격으로 간주하지 마세요. 현장 상태와 인근 거래사례를 확인하세요.
• 토지·건물 확인. 토지거래허가 관련 사항과 건축물대장, 현황상 호실 구성, 공부상 용도를 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행상황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”

이 물건은 말소기준권리 이후 임차권등기가 집중된 복수 임차인 권리분석형 경매입니다. 확인된 전입일과 등기순위만 보면 임차권등기는 후순위이며 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.

그러나 등기 보증금이 1,377,925,000원에 달하고, 임차보증금 배당은 현재 예상배당표에 반영되지 않았습니다. 여기에 근저당권 변경등기와 현황조사상 추가 인명, 장형종의 중복 지위까지 확인할 문제가 남아 있습니다. 따라서 단순히 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 입찰 위험이 낮다고 평가하기는 어렵습니다.

신건 최저매각가 1,817,587,900원도 실제 시세와 비교하지 못한 상태입니다. 현재 판단은 권리상 인수액 0원 추정, 배당·점유 검증 필요, 가격 적정성 판단 보류입니다. 이 물건의 우선 과제는 유찰 여부가 아니라 임차인별 권리관계와 배당의 정확한 재구성입니다.