서울중앙지방법원 2025타경104241. 서울 관악구 신림동 그린플러스신림해담채 603호, 전용 12.89㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 건물은 지상 12층 규모이고 이 물건은 6층에 있습니다. 신대방역 인근이라는 입지와는 별개로, 경매 권리구조는 신중하게 봐야 합니다.

소유자 김영숙이 2021년 116,000,000원에 취득한 뒤, 2023년 지완 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1,126,500,000원으로, 해당 등기에는 공동담보목록도 기재돼 있습니다. 다만 이는 공동담보 근저당권의 채권최고액이지, 이 호실에 실제로 남아 있는 대출원금이라고 단정할 수는 없습니다.

더 중요한 사실은 임차인 김재원이 말소기준 근저당권보다 먼저 전입하고 확정일자를 받았다는 점입니다. 임차권등기 자체는 근저당권 이후에 이뤄졌지만, 기존의 대항력과 보증금 반환문제까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서 역시 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

등기상 말소기준은 2023.03.02 지완 근저당권입니다. 이후의 관악구 압류, 조용민·김창억 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존에 설정됐던 서울축산업협동조합·하나은행 근저당권과 남진경 전세권도 이미 말소됐습니다.

그러나 김재원 임차인의 임대차계약일 및 확정일자는 2021.05.06, 점유개시일은 2021.06.05, 주민등록일자는 2021.11.09입니다. 모두 말소기준 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기일인 2025.04.02만 기준으로 후순위라고 판단하면 중대한 권리분석 오류가 발생합니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 12.2% 높다

비교 대상은 보라매해담채의 전용 12.89㎡ 및 13.23㎡ 소형 원룸형 거래입니다. 전체 12건 평균은 140,291,666원이지만, 과거의 높은 가격이 평균을 끌어올릴 수 있으므로 가격 판단에는 최근 거래 3건 평균 136,333,333원과 최신 거래가 150,000,000원을 우선 사용합니다.

최근 거래 3건의 거래일은 2025.06, 2026.01, 2026.03입니다. 2025.06 거래도 평균에 포함되어 있으므로 실제 직전 12개월만의 평균과는 집계기간이 다를 수 있습니다.

현재 최저가 153,000,000원은 최근 거래 평균의 112.2%이며, 최신 거래가 150,000,000원보다도 3,000,000원 높습니다. 전용면적이 일치하는 최신 2026.03 거래는 5층 150,000,000원이었습니다. 현재 물건은 6층이지만 층 차이만으로 가격 우위를 단정할 근거는 없습니다.

최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세 지표도 -3.7%입니다. 즉, 전체 과거 평균만으로 감정가가 적절하다거나, 최저가가 낮아 보인다고 시세보다 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 유찰 시 대항력 보증금 인수가 늘어나므로 최저매각가가 아닌 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며, 압류권자의 실제 배당순위와 배당액은 조세채권의 성격 및 법정기일에 따라 달라질 수 있습니다. 지완 근저당권의 1,126,500,000원은 공동담보 채권최고액 기준입니다. 경매신청 채권자 김재원의 청구금액은 임차보증금과 중복될 가능성이 있어 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

신건 가정에서는 임차인 보증금이 전액 배당되고, 지완 근저당권에 10,058,000원이 배당됩니다. 다른 일반채권자와 소유자에게 돌아갈 예상 금액은 없습니다. 다만 후순위 채권자들의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금입니다.

유찰 시 실질취득 — 내려가는 가격만 보면 틀린다

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 140,000,000원이므로, 낙찰가가 그보다 내려가면 배당받지 못한 보증금이 매수인 부담으로 남습니다. 그 결과 유찰 이후 실질취득액은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 매수인 인수 예상 보증금. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 비용은 제외한 비교입니다. 유찰 시나리오는 제시된 예상배당 및 집행비용 추정치를 적용한 것으로 실제 배당액에 따라 달라집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신대방역 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택, 도림천, 보라매공원 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신대방역이 있어 대중교통 편의성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2012.04.26 사용승인된 철근콘크리트조 지상 12층 건물의 6층 원룸형 주택입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 용도·수요. 감정상 도시형생활주택 원룸형으로, 전용 12.89㎡의 소형 주거상품입니다. 일반적인 가족형 아파트와 매수층이 다르므로 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
• 도로. 북동측 약 35m, 서측 약 4m, 동측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 기재도 있으므로 해당 다세대주택의 실제 허가대상 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 감정평가 당시 건물 전면의 명칭은 '그린플러스 보라매 해담채'로 조사됐습니다.
• 환금성. 보라매해담채는 85세대 규모로, 12건 거래가격이 99,000,000원부터 177,000,000원까지 분포합니다. 거래가격 차이가 크고 최근 가격 추세도 -3.7%이므로 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 김재원의 전입신고 2021.11.09, 점유개시 2021.06.05 및 확정일자 2021.05.06을 주민등록·임대차계약·임차권등기 원본과 대조해야 합니다.
• 보증금 인수 특약 확인. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 매수인 인수 문구가 입찰 시점에도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 배당 부족액 재계산. 신건에서는 전액 배당이 예상되지만, 유찰 이후에는 인수액이 발생합니다. 실제 입찰가별로 낙찰가와 예상 인수보증금을 합산해 판단해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금 대조. 김재원이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약, 보증금 지급증빙 및 집행권원의 관계를 확인해야 합니다. 가장임차 여부를 성급하게 단정해서도 안 됩니다.
• 공동담보 근저당권 확인. 지완의 채권최고액 1,126,500,000원과 공동담보목록 제2023-474호 및 변경사항을 확인해 실제 피담보채무와 배당관계를 살펴야 합니다.
• 조세 및 공과금. 관악구와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 권리 자체의 소멸 여부와 별개로 우선배당 가능한 조세채권 등이 임차보증금 배당액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 검증. 현재 153,000,000원은 최근 거래 평균 136,333,333원의 112.2%입니다. 최신 실거래 150,000,000원 및 -3.7% 가격 추세를 반영해 입찰가 상한을 판단해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득 확인. 1회 유찰 시 142,513,600원, 2회 유찰 시 142,162,560원의 실질취득 추정을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 최저매각가만 비교해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다. 미변제 보증금이 남는 경우 그 반환과 명도 문제를 함께 고려해야 합니다.
• 관리비·건물 상태. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 부담, 내부 시설상태, 누수 및 수선 필요성을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 적용. 감정요항표에 기재된 토지거래허가구역 지정 내용이 본건 다세대주택과 경매취득에 어떻게 적용되는지 관할기관에 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 최신 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”

이 사건을 단순히 감정가 153,000,000원짜리 원룸형 다세대주택으로 보면 핵심을 놓치게 됩니다. 임차인 김재원은 말소기준 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 분석되며, 보증금 140,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

신건에서는 임차보증금 전액 배당이 가능해 예상 인수액은 0원이지만, 그 대신 매수인의 실질취득액 153,000,000원이 최근 거래 평균 136,333,333원과 최신 거래가 150,000,000원을 모두 웃돕니다. 신건 가격에 뚜렷한 메리트가 없습니다.

유찰되면 상황이 개선될 것처럼 보일 수도 있습니다. 그러나 1회 유찰 실질취득 142,513,600원, 2회 유찰 실질취득 142,162,560원은 모두 최근 거래 평균보다 높습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어 취득비용이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.

여기에 가격 추세 -3.7% 하락, 관련 경매물건 평균 유찰 4.0회, 소형 원룸형 주택의 환금성 부담, 선순위 임차인의 배당 및 명도 변수가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 가격·권리·환금성 모두 보수적 검토가 필요한 사례입니다. 신건 가격은 보류, 유찰 후에도 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단하는 것이 핵심 결론입니다.