대구지방법원 2025타경32236. 대구 달성군 다사읍 서재리의 에코폴리스동화아이위시 103동 1005호입니다. 27층 건물 중 10층에 위치한 아파트이며, 현재 등기부상 소유자는 서인호입니다. 2016.05.24 소유권을 이전받았으며 당시 등기에 기록된 거래가액은 168,100,000원입니다.

이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 190,728,635원으로 감정가보다 큽니다. 등기부에는 남대구세무서장의 압류와 함께 그보다 먼저 설정된 김명신의 주택임차권이 확인됩니다. 따라서 경매 신청채권자의 배당 부족액만 살펴보거나, 산출표상 인수액 0원만 보고 권리관계를 깨끗하다고 결론내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

권리관계의 출발점은 김명신의 주택임차권등기입니다. 임차권등기 접수일은 2024.04.30으로, 말소기준으로 제시된 2025.09.12 압류보다 앞섭니다. 김명신의 전입일과 점유개시일은 모두 2018.04.05이며, 등기에는 임대차계약과 확정일자도 기재되어 있습니다.

2025.09.12 국(처분청 남대구세무서장)의 압류는 말소기준권리로 분류되어 있고, 2025.12.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 압류와 경매개시결정이 소멸한다는 사실은 선순위 임차권의 인수 가능성이 해소된다는 뜻이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 확약 효력의 구분

확인되는 실제 임차인은 김명신 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

보증금 160,000,000원, 168,000,000원, 176,400,000원은 순차적으로 변경된 계약금액으로, 각각 독립된 임차인의 보증금이 아닙니다. 합산하지 않고 최종 계약금액을 기준으로 검토합니다. 증액분별 우선변제 순위와 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다.

③ 실질취득가 — 유찰돼도 보증금 부담은 남을 수 있다

이 사건은 일반적인 무인수 경매와 달리 낙찰가뿐 아니라 임차보증금의 인수 가능성을 함께 검토해야 합니다. 등기상 최종 보증금은 176,400,000원이며, 신건 최저매각가는 185,000,000원입니다.

선순위 임차권이 유효하게 존속하고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 매수인은 그 미배당액을 인수할 수 있습니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 유찰 구간에서는 낙찰가 절감분만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조가 발생할 수 있습니다.

위 실질취득 검토는 김명신의 선순위 보증금 반환청구권이 존속하고, 해당 보증금 중 배당되지 않은 금액을 매수인이 인수하며, 전체 보증금이 실질 부담의 기준이 되는 경우를 가정한 조건부 분석입니다. 주택도시보증공사의 확약으로 해당 권리 전부가 유효하게 정리된다면 실제 인수액은 달라집니다. 집행비용·취득 부대비용 등은 별도입니다.

현재 시세와의 비교는 최근 실거래를 확인한 후 인수위험을 반영한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다. 과거 소유권이전 거래가액 168,100,000원을 현재 시세로 간주하거나, 신건 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)

다음은 신건 최저매각가를 기준으로 한 배당 산출 결과입니다. 주택도시보증공사에 대한 배당을 중심으로 계산된 표로서, 김명신의 임차보증금 우선변제와 그에 따른 최종 인수액을 확정한 배당표는 아닙니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 미배당액은 임차인이 매수인에게 청구할 수 있는 미배당 보증금과 서로 다른 개념입니다.

⑤ 유찰 시 배당 시나리오

위 시나리오는 각 회차의 신청채권자 배당과 미배당을 보여줍니다. 모든 회차에서 산출표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 확약서와 선순위 임차권의 실제 법적 효과를 검증한 확정 결론으로 보기 어렵습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 서동중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 27층 건물 중 10층 단위세대입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 샷시 이중창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 정문이 있는 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역 및 서동중학교 상대보호구역 등에 해당합니다.
• 공부 및 건물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부구조는 유사 세대와 일반적인 상황을 기준으로 조사되었습니다.
• 환금성. 아파트라는 주거용도만으로 실제 매도 가능 가격을 확정할 수 없습니다. 입찰 전 동일 단지의 최근 실거래 수준과 해당 호수의 개별 상태를 함께 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 대항력포기확약서 원문에서 포기 대상 권리, 적용 조건, 임차권등기 말소 관련 내용과 효력 범위를 확인해야 합니다.
• 원임차인 권리. 김명신의 임차권이 보증기관에 어느 범위까지 승계되었는지, 별도 반환청구권이나 대항력 인수위험이 남는지 확인해야 합니다.
• 최종 보증금. 등기상 1차 160,000,000원, 2차 168,000,000원, 3차 176,400,000원으로 변경되었습니다. 현재 유효한 보증금과 각 증액분의 우선변제 관계를 대조해야 합니다.
• 배당순위 확인. 압류와 임차권의 선후관계, 확정일자, 배당요구 및 실제 배당예정액을 함께 검증해야 합니다. 신청채권자 위주의 단순 산출표만으로 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
• 실질취득금액. 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 인수 가능성이 유지된다면 실질취득액은 약 176,400,000원에 머무를 수 있습니다. 확약의 효력을 확인한 뒤 응찰가를 계산해야 합니다.
• 시세 확인. 최근 실거래 평균·최신 거래 및 가격 추세를 확인하고, 낙찰가와 별도로 인수금액을 포함한 실질취득액을 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유관계와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재의 실제 거주 여부를 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당 및 매수인 부담에 영향을 줄 수 있는 금액을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류 및 확약서 원문을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있다”와 “인수가 없다”는 다르다

이 사건의 가장 중요한 사실은 176,400,000원의 임차보증금이 기재된 선순위 임차권이 존재한다는 점입니다. 임차인 김명신의 전입 및 임차권등기는 말소기준 압류보다 앞서므로 권리 인수 가능성을 가볍게 볼 수 없습니다.

한편 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출되어 있다는 사실은 중요한 위험 완화 요소입니다. 확약이 실제로 포기하는 권리에 대해서는 인수부담을 실질 0원으로 판단할 수 있지만, 그 효력이 등기상 임차권자 김명신의 권리 전부에 미치는지는 별도로 확인해야 합니다.

특히 유찰 후 최저매각가가 148,000,000원 또는 118,400,000원으로 내려가더라도, 선순위 보증금이 미배당되어 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득액은 약 176,400,000원에 머무를 수 있습니다. 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 해석할 수 없는 이유입니다.

종합 판단은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 보증기관 확약의 정확한 범위와 김명신의 잔존 권리를 해소한 다음, 실제 인수액을 확정하고 최근 시세와 비교해야 합니다. 이 사건은 최저가보다 권리의 실질적 소멸 여부와 최종 취득비용이 먼저입니다.