* 실질취득 기준액은 최저매각가에 확약 적용 후 임차보증금 인수액을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외하며, 확약의 효력 및 이행 확인이 전제입니다.

서울중앙지방법원 2025타경104398. 관악구 신림동 리치아트빌 5층 501호, 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 소유자는 사형택이며, 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준권리는 2023.09.18 접수된 주택도시보증공사의 가압류 1,279,000,000원입니다. 이보다 앞서 임차인 박민진이 2022.05.24 전입신고를 마쳤고, 확정일자도 2022.05.06 확보했습니다. 따라서 이 사건은 단순히 후순위 임차권등기가 소멸한다고 끝나는 물건이 아닙니다. 선순위 대항력과 미배당 보증금의 인수 여부를 먼저 살펴야 합니다.

다행히 권리분석에서 중요한 변수가 확인됩니다. 주택도시보증공사가 2026.05.04 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 보증금 전액을 반환받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면, 해당 임차보증금의 계산상 미배당액을 낙찰자 인수액으로 그대로 더해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 확약의 결합

말소기준권리는 2023.09.18 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 앞선 관악농업협동조합 근저당권은 2020.07.08 이미 말소됐으며, 2023.02.08 설정된 국세 압류 역시 2023.07.17 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 이들 말소된 등기를 매수인이 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.

말소기준 가압류 이후 설정된 국세 압류, 강제경매개시결정, 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 선순위 임차인의 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 박민진의 전입 및 점유개시 시점은 말소기준보다 앞서므로, 대항력과 보증금 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 특히 후순위 압류의 등기말소와 조세채권의 배당상 우선순위는 별개이므로 실제 세금 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고

임차인은 박민진 1명입니다. 매각물건명세서에는 보증기관 승계 신고인 시보증도 나타나지만, 이는 박민진의 임차보증금에 관한 대위·승계 신고이며 별도의 임차인이 아닙니다. 따라서 312,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.

* 확약은 그 효력이 미치는 임차보증금에만 적용됩니다. 확약 범위 밖의 별도 임차인이나 권리가 확인된다면 인수 위험을 따로 검토해야 합니다. 이 사건은 실제 임차인 1명의 보증금과 보증기관 승계 신고가 확인되지만, 현장 임대관계 조사가 완료된 상태는 아니므로 점유 및 확약의 적용 범위에 대한 원본 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 확약으로 인수는 줄지만 시세는 별개

현재 감정가와 최저매각가는 모두 308,000,000원입니다. 확약이 없었다면 낙찰가 외에 미배당 임차보증금 인수 가능성을 고려해야 하지만, 확약의 효력이 확인되는 경우에는 그 보증금 인수액을 실질 0원으로 보고 최저매각가 308,000,000원을 실질취득 기준액으로 사용할 수 있습니다. 다만 취득세 등 부대비용은 별도입니다.

그렇다고 이 가격이 곧 시장가치보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 리치아트빌은 10세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 단지의 거래 참고 면적도 대상 호실과 일치하는 것으로 확인되지 않았으므로, 그 수치를 501호의 확정 전용면적이나 적정 시세로 사용하지 않습니다.

리치아트빌 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계되어 있습니다. 다만 소규모 단지라는 점에서 이 수치를 향후 유찰 횟수나 낙찰가격의 확정적 예측으로 해석하기는 어렵습니다. 낙찰 가능성과 가격 경쟁력은 별도로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)

현재 회차 예상배당은 집행비용 5,112,000원과 임차보증금 배당 302,888,000원으로 매각대금 전액이 배분되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 부족분은 변동될 수 있습니다. 가압류와 경매신청 청구금액은 매수인 인수액이 아니며, 동일한 경제적 채권의 중복 여부도 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 부족분과 실질 인수를 구분

유찰로 매각가격이 내려가면 예상 임차보증금 배당액이 감소하고 확약을 적용하지 않은 계산상 미배당액은 증가합니다. 반면 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 유지되고 해당 보증금에 적용된다면, 이 미배당액을 매수인이 실제로 부담하는 금액으로 계산하지 않습니다.

* 각 회차의 실질 인수 0원은 동일 확약이 해당 임차보증금에 유효하게 적용되고 이행되는 경우입니다. 표의 유찰가격과 계산상 인수액은 예상 시나리오이며 실제 매각 및 배당 결과가 아닙니다. 확약 밖 권리가 발견되면 별도로 반영해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관악구 봉천동 영락고등학교 남서측 인근의 주택지대입니다. 주변은 단독주택과 다세대주택 등 주거용 부동산으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다. 외벽은 석재 마감, 창호는 새시 2중창이며 승강기·급배수·위생설비·화재탐지 및 경보설비·도시가스 보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등이 있으며 일부 확장형 발코니가 있습니다.
• 도로 및 지형. 서향 경사지에 위치하나 자체 지반은 평탄하게 조성됐습니다. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 확인되므로 실제 취득 시 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 리치아트빌은 2020.02.04 준공된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 대규모 아파트와 달리 유사 거래사례가 제한될 수 있으므로 최근 실거래와 매도 소요기간을 확인할 필요가 있습니다.
• 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 관계인 부재로 임대관계를 직접 확인하지 못했습니다. 임차권등기는 확인되지만 현장 점유상태와 명도 가능성을 별도로 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.04 주택도시보증공사 확약서의 제출 사실과 문구를 매각물건명세서 및 법원 기록으로 확인하세요. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 해당 보증금에 적용되는지가 핵심입니다.
• 임차인과 보증기관 승계 확인. 실제 임차인은 박민진 1명이며 시보증은 보증금 대위·승계 신고입니다. 두 건의 보증금을 합산하지 말고, 확약권한 및 승계관계를 확인하세요.
• 계산상 부족분과 실질 인수 구분. 현재 회차 예상배당의 미배당 보증금은 9,112,000원이지만, 확약이 유효하게 적용되면 그 금액을 매수인 인수액으로 잡지 않습니다.
• 현장 점유·명도. 폐문 및 관계인 부재로 임대관계가 현장에서 확인되지 않았습니다. 현재 점유자, 점유 권원, 퇴거 협의 가능성 및 명도 절차를 확인하세요.
• 시세 원본 대조. 501호와 면적·층·준공연도·건물 상태가 유사한 다세대주택의 최근 실거래가를 확인하고, 감정가 308,000,000원이 시장가격보다 낮은지 별도로 판단하세요.
• 국세 압류와 조세 배당. 2024.12.18 국세 압류가 존재합니다. 등기상 소멸 여부와 별개로 당해세 등 법정 우선배당 항목 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 관리비·건물 상태. 공용부분 체납 관리비, 누수·결로·방수 상태, 발코니 확장부분 및 승강기 유지관리 사항을 확인하세요.
• 토지거래 허가 사항. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 있으므로 경매 취득에 대한 적용 여부 및 실제 취득 후 규제 사항을 관할 기관에 확인하세요.
• 입찰 전 최종 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임차권등기 내역과 최신 매각기일 변경 여부를 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “저렴한 낙찰”은 다르다

신림동 리치아트빌 501호는 표면상 최저매각가 308,000,000원보다 큰 312,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 걸린 물건입니다. 확약을 적용하지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조이며, 단순한 후순위 임차권등기 말소만으로는 위험을 설명할 수 없습니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 효력이 해당 임차보증금에 적용되고 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 실제 임차인도 박민진 1명으로, 보증기관의 대위·승계 신고는 독립된 추가 보증금이 아닙니다.

남는 쟁점은 확약의 적용 범위와 이행, 현재 점유상태, 그리고 가격입니다. 10세대 규모 다세대주택의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 308,000,000원의 가격 경쟁력은 입증되지 않았습니다. 확약 덕분에 권리 부담을 크게 낮출 수 있다는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 신건 응찰을 정당화할 수는 없습니다.

종합 판단은 C등급. 주된 임차보증금 인수 위험은 확약으로 실질 해소되는 구조이나, 확약 원본 및 점유 확인이 필요하고, 소규모 다세대주택의 환금성과 실거래 시세 검증이 남아 있습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 검토 가능, 가격은 실거래 검증 전까지 보류가 적절합니다.