서울중앙지방법원 2025타경104451. 관악구 봉천동 첼시하우스 에이동 502호, 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택 단지형)입니다. 2019년 준공된 6층 건물의 5층에 위치하며, 소유자는 이의선입니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 254,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 근저당이나 가압류가 아닙니다. 2020년부터 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 박지화의 선순위 임차권입니다. 임차보증금이 무려 254,000,000원이고, 경매개시결정보다 앞선 2024년 9월에 임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적으로는 매수인이 임대차보증금 미배당액을 떠안을 수 있는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 추가 사실이 있습니다. 2026.06.26 주택도시보증공사의 확약서가 제출되었다는 것입니다. 확약 내용은 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 배당으로 임대차보증금 반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 해당 확약의 효력이 인정되는 보증금반환채권은 매수인 인수 대상에서 제외됩니다. 다만 실제 임차권자 박지화와 확약 제출자인 주택도시보증공사 사이의 권리관계 및 말소 이행은 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

현재 말소기준권리는 2025.11.24 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 설정됐던 서울우유협동조합의 채권최고액 3,048,000,000원 근저당권은 2020.08.11 이미 말소됐습니다. 따라서 이 거액을 현재 살아 있는 담보채권이나 매수인 인수액으로 계산하면 안 됩니다.

반면 박지화의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서 성립한 권리입니다. 임대차계약일은 2020.07.04, 주민등록일은 2020.08.14, 점유개시일은 2020.08.17이며 최초 확정일자는 2020.07.22입니다. 2022.05.09 보증금 6,000,000원이 증액됐고, 증액분 확정일자는 2022.08.24입니다. 임차권등기 역시 2024.09.04 완료됐습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

또한 2022.11.22에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이는 임대의무기간과 임대료 증액기준 등에 관한 등록사항입니다. 근저당권과 달리 단순히 말소기준권리 후순위라는 이유로 임대사업 관련 사항의 처리까지 자동으로 확정할 수는 없습니다. 매각 후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 별도 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 감정가 2.88억은 확인 실거래의 115.2%

가격 판단에서 비교할 수 있는 거래는 첼시하우스A동B동의 2025년 2월 실거래 1건입니다. 거래 면적은 29.91㎡, 거래 층은 5층, 실거래금액은 250,000,000원입니다. 물건의 시세 비교 기준 면적은 29.79㎡로 면적 조건이 유사합니다.

확약을 적용했을 때 현재 최저가 낙찰자의 실질취득금액은 288,000,000원입니다. 비교 실거래 250,000,000원보다 38,000,000원 높고, 비율로는 15.2% 높습니다. 따라서 현재 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

첼시하우스A동B동은 29세대 규모입니다. 대규모 아파트와 비교하면 같은 면적의 거래 표본을 확보하기 어려울 수 있어 실거래 평균의 안정성과 향후 매각가격을 보수적으로 평가해야 합니다. 가격 판단은 단순히 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 면적대 실거래와 실질취득금액의 차이를 중심으로 이루어져야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)

현재 최저매각가 기준의 예상 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 4,832,000원은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 박지화의 임차보증금 반환채권과 주택도시보증공사의 신청채권이 동일한 경제적 채권에 관한 권리행사인지 확인해야 하므로, 두 금액을 독립적인 보증금채무로 합산하거나 위 배당액을 확정배당으로 판단해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 확약 적용 여부에 따라 결론이 달라진다

확약 미적용 인수추정액은 선순위 임차보증금 미배당분을 매수인이 인수한다는 가정의 계산치입니다. 집행비용 추정에 따라 보증금 인수형의 매각가와 인수액 합계는 보증금 원금과 약간 다를 수 있습니다. 확약 적용 인수액 0원은 해당 확약의 유효한 권리포기 및 임차권 말소 효력을 전제로 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 당곡중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 기재돼 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역 등이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 6층 건물 중 5층 502호입니다. 치장벽돌 마감 및 새시 창호 등을 갖추고 있으며, 급·배수·위생·난방·승강기설비가 있습니다.
• 토지 및 도로. 완경사의 사다리형 토지에 위치하고 서측 약 4미터 도로에 접합니다. 전체 토지면적은 684㎡이며, 개별공시지가 정보는 3,315,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등의 지정사항이 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 2025.10.20부터 2026.12.31까지의 아파트 관련 지정과, 외국인 등을 대상으로 한 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 지정 내용이 기재돼 있습니다. 본 물건은 다세대주택이므로 각 지정의 대상 용도와 매수인별 허가 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 첼시하우스A동B동은 29세대 규모입니다. 확인되는 비교 거래가 1건이므로 거래 유동성과 가격 수준을 평가하기 위한 표본이 제한적입니다. 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 않는 것이 적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 원문을 열람해 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의가 모두 명시돼 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권자와 공사의 권리관계. 등기상 임차권자는 박지화, 확약 제출자는 주택도시보증공사입니다. 공사의 권리취득 또는 행사 범위와 해당 임차권의 관계를 확인해 임차권등기 말소가 실제로 가능한지 검토해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재의 실점유자가 확정되는 것은 아닙니다. 입찰 전 점유 상태를 확인하고 임차권등기 말소와 인도·명도 절차를 분리해 준비해야 합니다.
• 중복 채권 검토. 임차인 보증금 254,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 254,000,000원을 서로 다른 두 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다. 배당표와 채권 승계·귀속 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 가격 상한 검토. 현재 실질취득액 288,000,000원은 확인 실거래 250,000,000원보다 38,000,000원 높습니다. 신건 가격의 할인 매력을 인정하기 어렵고, 추가 비교 거래를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 확약이 유효하면 유찰가격이 실질취득액이 될 수 있지만, 확약이 적용되지 않으면 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 유찰 시나리오마다 이 두 경우를 구분해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2022.11.22 기재된 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리, 관련 의무 및 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 체납금 및 공과금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 기타 매수인 부담 가능 비용을 확인해야 합니다. 예상배당액과 실질취득금액에는 이러한 추가 비용이 확정적으로 포함된 것이 아닙니다.
• 입찰서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 확약서 원본 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 처음 권리관계를 보면 선뜻 입찰하기 어려운 유형입니다. 임차보증금 254,000,000원의 선순위 임차권이 존재하고, 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖고 있기 때문입니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금의 인수 가능성을 함께 계산해야 합니다.

그러나 2026.06.26 주택도시보증공사의 확약으로 중요한 변화가 생겼습니다. 확약에 따른 권리포기와 말소가 유효하게 이행된다면 해당 보증금에 대한 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 다만 확약 제출자와 등기상 임차권자가 다르므로 권리귀속과 말소 이행까지 확인해야 안전하게 결론을 내릴 수 있습니다.

남는 문제는 가격입니다. 현재 신건의 실질취득액 288,000,000원은 비교 거래 250,000,000원의 115.2%이고, 차액은 38,000,000원입니다. 더구나 비교 거래는 2025년 2월의 1건뿐이어서 현재 시세와 환금성을 낙관적으로 판단할 근거도 제한적입니다. 확약으로 권리 위험이 완화됐다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.

따라서 현재 판단은 확약 원본 확인이 우선이고, 신건 가격에는 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다. 향후 유찰로 가격이 조정된다면 확약 적용 여부를 전제로 실질취득금액을 다시 계산할 수 있지만, 이는 실제 유찰이나 낙찰을 보장하는 전망은 아닙니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 신중한 재검토가 필요한 다세대주택 경매입니다.