* 인수 0원 및 실질취득 139,000,000원은 제출된 확약이 한국토지주택공사 명의 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 군가·증보험으로 표시된 별도 임차인에 관한 인수 가능성, 취득세 및 부대비용은 포함하지 않았습니다.

서울중앙지방법원 2025타경104492. 서울 중구 황학동 신당역올리브2 제7층 제705호 오피스텔입니다. 2004년 8월 사용승인을 받은 철근콘크리트조 15층 건물에 위치하며, 현재 소유자는 박호준입니다. 2022년 2월 21일 소유권을 취득했고 당시 등기된 거래가액은 120,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 감정가가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 2024년 7월 16일 등기된 임차권은 보증금 158,000,000원, 전입신고일 2022년 6월 2일, 확정일자 2022년 5월 23일로 기재돼 있습니다. 강제경매개시결정일인 2025년 11월 28일보다 앞선 권리이므로 일반적으로는 배당 후 남는 보증금의 매수인 인수를 검토해야 합니다.

다만 2026년 4월 2일 제출된 확약서가 변수입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당 부족분의 반환청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약의 효력이 해당 임차권에 미친다면 주된 보증금 인수 부담을 해소할 수 있습니다. 반대로 확약 주체의 권한 또는 별도 점유자의 권리가 정리되지 않으면 인수위험이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 사건은 2025.11.28 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시된 구조입니다. 그보다 앞서 등기된 한국토지주택공사의 2024.07.16 주택임차권은 단순히 말소기준 이후 권리처럼 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다. 원래대로라면 대항력과 배당 부족분의 매수인 인수 여부를 따져야 하는 선순위 권리입니다.

반면 갑구 12번 서울특별시 중구의 압류는 2026.07.31 접수된 후순위 권리로, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거에 설정된 중소기업은행·우리은행·하나은행 근저당권 및 진대식 명의 가등기는 이미 등기상 말소된 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 별도 계산 금지

임차 관련 기록에는 군가·증보험·한국토지주택공사가 각각 표시되어 있습니다. 이 가운데 한국토지주택공사는 군가의 보증금을 대위·승계한 보증기관으로 분류돼 있으므로 독립된 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 이에 따라 기록상 실제 임차인은 2명(군가·증보험)으로 집계하되, 두 이름의 정확한 식별과 점유관계는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.

한국토지주택공사의 보증금 158,000,000원은 군가 관련 대위·승계 금액으로 기록돼 있습니다. 이를 군가의 보증금과 합산해서는 안 됩니다. 증보험의 표시가 독립된 임차관계인지도 원본 대조가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)

현재 최저가 139,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,746,000원을 제외한 136,254,000원이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 이 경우 보증금 미배당분은 21,746,000원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수를 검토할 금액이지만, 제출된 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 금액의 실질 인수는 0원*입니다.

강제경매 신청채권자인 서울보증보험 주식회사의 청구금액 163,826,519원에는 예상배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 신청채권자의 미배당 채권에 관한 결과이며, 그 금액이 그대로 매수인의 인수금으로 전환된다는 뜻은 아닙니다.

배당액은 추정 집행비용을 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 조정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 확약에 의한 인수 0원은 그 확약의 대상과 효력을 검증한다는 조건이며, 별도 임차인의 인수 가능성을 제거하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약의 가치가 결정적

이 물건은 단순히 유찰로 최저매각가가 내려간다고 해서 안전한 물건이 되는 구조가 아닙니다. 확약이 유효하면 주된 임차권의 인수액이 0원이지만, 확약이 인정되지 않으면 낙찰가가 하락할수록 보증금 미배당 인수액이 커지기 때문입니다.

룰상 인수액은 집행비용 등을 반영한 회차별 추정치입니다. 확약 적용 0원*은 해당 임차권에 한정되며, 군가·증보험의 별도 인수위험은 계산에 포함되지 않았습니다.

⑤ 시세 비교 — 거래가격 검증 전에는 저렴하다고 할 수 없다

이 물건의 감정가는 139,000,000원입니다. 현재 소유자 박호준의 2022년 등기 거래가액은 120,000,000원이며, 이전 소유권이전 등기에도 2015년 120,000,000원, 2010년 116,500,000원, 2008년 82,000,000원의 거래가액이 남아 있습니다.

그러나 이러한 과거 등기 거래가액은 현재 시장에서의 거래가격을 직접 입증하지 않습니다. 특히 2008년부터 2022년까지의 거래는 현재 시점의 가격 수준이나 최근 가격 추세를 판단하기에 충분하지 않습니다. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래를 확인하기 전에는 감정가 139,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 중구 황학동주민센터 남동측 인근에 자리합니다. 주변에 시장·오피스텔·근린생활시설·아파트·학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선·6호선 신당역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2004.08.10 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물의 7층 오피스텔입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 엘리베이터, 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측 약 25m, 북측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하며, 차량 접근이 가능합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 과밀억제권역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 16,950,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았고 공부와의 차이도 제시되지 않았습니다. 실제 점유 형태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 신당역 접근성과 주변 상업시설은 입지상의 검토 요소입니다. 다만 오피스텔은 아파트와 다른 수요층·임대수익률·거래특성을 가지므로 실제 환금성은 유사 오피스텔의 최근 거래와 임대수요로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 확약서 원본과 적용 대상. 2026.04.02 제출된 서울보증보험 주식회사 확약서가 한국토지주택공사 명의의 을구 7번 주택임차권과 보증금 158,000,000원에 실제로 효력을 미치는지 확인해야 합니다. 확약 제출자의 권한과 권리명의인과의 관계가 가장 중요한 확인 대상입니다.
• 임차권등기 말소 이행. 확약에 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있지만, 매각 이후 실제 말소가 가능한 권리관계인지 확인해야 합니다. 잔존 보증금 반환채권 포기의 범위도 원문으로 검증해야 합니다.
• 실제 임차인 2명 조사. 군가·증보험으로 표시된 임차관계의 정확한 명의, 현재 점유 여부, 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 재확인해야 합니다. 두 표시가 서로 독립된 관계인지 또는 동일 관계의 중복표기인지도 확인 대상입니다.
• 보증기관 중복신고 방지. 한국토지주택공사는 군가 관련 보증금 대위·승계로 기록돼 있으므로 별도 임차인의 보증금처럼 158,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 후순위 압류 및 조세. 2026.07.31 접수된 서울특별시 중구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 당해세와 실제 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 상한 검토. 감정가가 현재 시세보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 동일 건물 또는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래, 임대료·공실률·관리비 등을 확인한 뒤 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 점유·명도와 관리비. 실제 사용자가 누구인지 현장에서 확인하고, 인도 가능 시기, 점유자와의 협의, 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용을 점검해야 합니다.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 관련 서류와 제출된 확약서의 효력을 최종 확인해야 합니다. 특히 선순위 임차권과 확약 외 임차인의 인수 가능성에 관한 법률 검토가 필요합니다.

맺으며 — “확약으로 주된 인수는 해소, 하지만 전체 권리위험은 미확정”

신당역올리브2 705호는 선순위 임차보증금이 최저매각가보다 크다는 점에서 처음부터 신중한 권리분석이 필요한 오피스텔입니다. 158,000,000원의 선순위 임차권은 원칙적으로 미배당 보증금 승계 문제가 있지만, 2026.04.02 제출된 대항력 포기·잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 유효하게 적용된다면 그 임차권에 관한 매수인의 인수 부담은 실질 0원*입니다.

다만 여기서 판단을 끝내서는 안 됩니다. 확약 주체는 서울보증보험 주식회사, 등기상 임차권자는 한국토지주택공사로 표시되며, 군가·증보험으로 표시된 실제 임차인 2명의 대항력·보증금도 미상입니다. 따라서 확약 밖 임차인이 매수인에게 별도 부담을 남길 가능성을 배제할 수 없습니다.

또한 시세 판단에 필요한 최근 실거래 근거가 확보되지 않은 상태이므로 신건 최저가 139,000,000원이 가격상 유리한지 판단하기 어렵습니다. 이 사건은 주된 임차권의 확약 확인, 미상 임차인의 권리 검증, 실제 시세 확인이라는 조건이 충족돼야 응찰 여부를 검토할 수 있습니다.

결론은 권리 보완 확인·가격 판단 보류입니다. 확약의 효과만 보고 인수위험이 전혀 없는 물건이라고 평가하거나, 감정가보다 저렴해 보이는 유찰 가격만으로 투자매력이 있다고 판단해서는 안 됩니다. 미상 임차인과 확약 명의관계가 해소되기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.