서울중앙지방법원 2025타경104611. 서울 관악구 신림동 법원단지7길 37의 성원빌라 401호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 264,853,890원인 신건이며, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 200,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석은 보통의 근저당 경매와 다릅니다. 등기부에 배숭지 명의의 주택임차권등기가 남아 있고, 전입·점유가 경매개시보다 앞섭니다. 따라서 임차인 문제를 무시하고 단순히 최저가만 비교하면 안 됩니다.

핵심은 확약서입니다. 주택도시보증공사는 배당에서 우선변제권만 주장하고 대항력 및 배당 부족분에 대한 청구를 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약의 효력과 배숭지 임차권 전체에 대한 적용이 확인되면, 선순위 보증금이 있다고 해서 곧바로 매수인에게 200,000,000원이 전가되는 것은 아닙니다. 다만 확약서 원본·승계 범위·임차권 말소 및 점유 인도 조건은 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

현재 소유자는 김용정이며, 등기부상 별도의 존속 근저당권은 확인되지 않습니다. 과거 설정된 근저당과 압류·가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

하지만 배숭지의 임차권등기일은 2022.09.20로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입 및 점유개시일도 2020.07.29이므로 원칙적으로 대항력 있는 임차권입니다. 특히 보증금 200,000,000원이 남아 있다면 낙찰가 하락 시 배당 부족분을 매수인이 인수할 위험이 발생할 수 있습니다. 이번 사건은 이 위험을 주택도시보증공사의 확약으로 해소하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

배숭지의 배당요구일은 2022.09.20, 시보증의 신고일은 2026.02.23입니다. 시보증은 배숭지 보증금 관련 승계 신고로서 별도 임차인으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 115.2%보다 중요한 비교의 한계

성원그린빌(610-56)의 실거래 비교값은 230,000,000원입니다. 신건 최저가 264,853,890원은 이 가격의 115.2%로, 단순 비교상 34,853,890원 높습니다. 그러나 이 수치를 현재의 정확한 동일 평형 시세로 받아들이기에는 중요한 제약이 있습니다.

특히 본건은 4세대 규모의 다세대주택입니다. 아파트 대단지와 달리 동일 면적의 거래 표본 확보가 어렵고 매도 시 매수자를 찾는 데 시간이 걸릴 가능성이 있습니다. 감정가가 264,853,890원이라는 이유만으로 그 금액에 즉시 환금될 수 있다고 판단하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 264,853,890원 가정)

위 금액은 제공된 단순 배당 산출모형의 수치입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 법원 배당액과 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 효과를 구분해야 한다

원칙적 인수 산출은 확약 효력을 제외한 회차별 계산 결과입니다. 실제 인수는 확약의 효력과 적용 범위에 따라 결정됩니다. 위 회차 가격은 시나리오일 뿐 실제 매각기일이나 향후 최저가가 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

확약이 유효하게 적용된다면 최저가에 추가되는 임차보증금 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 신건 기준 실질취득금액은 264,853,890원, 1회 유찰 가격에서는 211,883,112원, 2회 유찰 가격에서는 169,506,489원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비 등은 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 난우초등학교 남동측 인근입니다. 다세대·연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거지역으로 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택으로, 외벽은 돌붙임·페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다. 난방·위생·급배수설비가 있습니다.
• 도로 및 토지. 완만한 경사지에 조성된 장방형 토지이며 남동측으로 약 4m 폭의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 165.0㎡, 공시지가는 3,446,000원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 건축허가·착공제한지역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정사항이 있습니다. 각각의 적용 대상과 기간, 본건 매수에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 건물개황도와 현장조사에서 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢이 확인됐고, 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함으로 기재됐습니다. 현황도·평가 범위·실제 이용상태를 반드시 확인해야 합니다.
• 현장조사 한계. 감정평가 당시 폐문부재 등으로 건축물현황도·외부관찰·탐문을 종합해 평가했습니다. 내부 상태 및 실제 점유 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 4세대 규모로 대단지 아파트보다 거래 표본이 부족합니다. 확보된 실거래도 본건과 면적이 다른 과거 거래이므로 적정 매도가와 처분 소요 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.06.26 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 확인하세요.
• 승계 범위 확인. 배숭지와 시보증의 채권 관계, 주택도시보증공사의 대위변제 범위 및 확약이 임차권 전체에 미치는 효력을 확인하세요.
• 매각물건명세서 확인. 선순위 임차권의 매수인 인수 여부에 관한 최종 매각조건 및 정정사항을 입찰 직전 확인하세요.
• 임차권등기 말소와 명도. 확약이 있더라도 등기 말소 절차와 실제 점유자 인도 문제가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다. 점유 상태 및 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 가격 비교 다시 하기. 2021년 75.18㎡ 거래만으로 본건 48.54㎡의 현재 가치를 정하기 어렵습니다. 같은 면적대의 거래와 실제 매물가격을 별도로 검증하세요.
• 제시외 건물 확인. 포함된 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢의 현황, 적법성, 유지관리 및 향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
• 토지이용규제 확인. 허가구역 지정사항의 적용 범위, 건축허가·착공 제한 및 교육환경보호구역 관련 제한을 확인하세요.
• 관리비와 현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수·균열·설비 상태 및 내부 수리 필요 여부를 확인하세요.
• 배당채권 중복 검증. 임차보증금과 보증기관 신청채권이 동일 반환채권을 중복 계산한 것인지 확인하고, 단순 예상배당액을 확정된 채무관계로 취급하지 마세요.

맺으며 — “인수위험 해소 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 선순위 임차보증금 200,000,000원이라는 큰 위험에서 출발합니다. 배숭지의 대항력과 임차권등기를 확인하지 않고 입찰하면 위험한 물건입니다. 다행히 주택도시보증공사가 대항력과 잔존채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 효력이 해당 임차권 전체에 미친다는 것이 확인되면 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그러나 권리문제가 해소됐다는 사실만으로 좋은 투자물건이 되지는 않습니다. 신건 최저가 264,853,890원은 표시된 실거래 평균 230,000,000원의 115.2%이고, 그 비교 가격조차 오래된 다른 면적의 거래입니다. 여기에 4세대 다세대주택의 환금성, 제시외 건물, 임차권 말소와 점유 확인 문제까지 존재합니다.

종합 판단은 C등급(42점)입니다. 확약으로 주요 인수위험을 실질적으로 해소할 수 있다는 점은 긍정적이지만, 가격의 적정성을 검증하기 어렵고 신건에서의 가격 우위가 확인되지 않습니다. 권리는 확약 원본 확인을 조건으로 검토 가능, 가격은 보류. 현 단계에서는 무리한 신건 입찰보다 권리관계의 최종 확인과 적정 시세 재검증, 이후 유찰가격에 따른 접근이 합리적입니다.