대구지방법원 2026타경14. 대구 서구 내당동 광장타운아파트 102동 1008호입니다. 전용면적은 54㎡, 12층 건물의 10층에 위치한 복도식·남동향 아파트입니다. 소유자 유숙례 씨는 1994년 5월 소유권을 취득했고, 2021년 4월 대봉새마을금고 앞으로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 해당 금고가 중대구새마을금고로 명칭을 변경했으며, 이 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
등기부를 살펴보면 과거에 여러 금융기관의 근저당권이 설정됐다가 말소된 이력이 있습니다. 그러나 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 2021.04.15 설정된 근저당권입니다. 선순위였던 과거 근저당권은 이미 말소돼 있고, 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가 당시 관계인이 부재해 내부조사가 이뤄지지 않았으며, 임대관계도 미상입니다. 등기상 권리가 단순하다는 사실과 명도까지 확실하다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경14 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 463-5 광장타운아파트 102동 10층 1008호 도로명주소: 대구광역시 서구 달구벌대로 1707 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 54㎡ · 복도식 · 남동향 · 12층 중 10층 |
| 단지 / 사용승인 | 광장타운1차 · 672세대 · 1984.03.19 |
| 소유자 | 유숙례 (1994.05.19 소유권이전등기 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.04.15 을구 16번 근저당권 · 대봉새마을금고(현 중대구새마을금고) · 채권최고액 360,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 중대구새마을금고(변경 전 대봉새마을금고) / 307,935,160원 |
| 임차인 / 점유 | 확인된 임차인 없음 · 실제 임대관계 및 점유상태 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
핵심은 2021.04.15 을구 16번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 대봉새마을금고이고, 2026.10.06 명칭변경등기를 통해 중대구새마을금고로 표시됐습니다. 별개의 근저당권 두 건이 아니라 동일 근저당권자의 명칭이 변경된 것입니다.
1984년 한국주택은행 근저당을 비롯해 대구은행·삼익신용협동조합·대구축산업협동조합·노원새마을금고·성삼우리신용협동조합 관련 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 말소기준권리보다 앞서 존속하는 근저당권은 없습니다. 2021년 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 6% 높은 신건
비교 대상은 광장타운1차 전용 54㎡의 실거래입니다. 전체 7건 평균은 281,714,285원이지만, 이 평균에는 2022년 380,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 과거 고가 거래가 현재 가격 수준을 부풀릴 수 있으므로, 신건의 가격 판단은 최근 12개월 집계 평균 258,600,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 54㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 2025.11 | 54㎡ | 5층 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 54㎡ | 2층 | 262,000,000원 |
| 2025.09 | 54㎡ | 2층 | 268,000,000원 |
| 2025.05 | 54㎡ | 9층 | 255,000,000원 |
| 2024.08 | 54㎡ | 3층 | 299,000,000원 |
| 2022.03 | 54㎡ | 12층 | 380,000,000원 |
| 최근 평균 | 54㎡ | 5건 | 258,600,000원 |
| 전체 평균 | 54㎡ | 7건 | 281,714,285원 |
신건 최저가 274,000,000원은 최근 평균 258,600,000원보다 15,400,000원 높고, 가장 최근에 제시된 2025년 12월 실거래가 240,000,000원보다 34,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 106.0%로, 신건 가격이 이미 최근 시장의 평균 거래 수준을 웃돌고 있습니다.
여기에 최근 거래가 과거 거래 대비 23.8% 하락한 추세까지 고려해야 합니다. 전체 거래 평균 281,714,285원과 비교하면 최저가 비율이 97.3%로 나타나지만, 이 숫자만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하면 안 됩니다. 오히려 오래된 고가 거래와 현재의 낮아진 거래 수준 사이의 간격을 확인해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,636,000원 |
| 1. 근저당 · 대봉새마을금고(현 중대구새마을금고) | 360,000,000원 | 269,364,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 대비 미배당 | 360,000,000원 | 90,636,000원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용 약 4,636,000원을 차감한 예상배당입니다. 미배당 90,636,000원은 채권최고액 360,000,000원을 기준으로 계산한 차액이며, 실제 확정채무나 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다. 신청채권자의 청구액은 307,935,160원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
신건에서 낙찰되더라도 근저당권자에게 채권최고액 전액이 배당되지는 않습니다. 그러나 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 채권최고액 기준 미배당이 발생한다는 이유만으로 그 금액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 현재 확인된 권리 기준으로 매수인 인수액은 0원이며, 낙찰가에 권리 인수액을 더한 실질취득액은 274,000,000원입니다. 취득세·명도비·수리비 등 별도 취득비용은 포함하지 않은 금액입니다.
회차별 배당과 미배당 변화
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 274,000,000원 | 269,364,000원 | 90,636,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 219,200,000원 | 215,331,200원 | 144,668,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 175,360,000원 | 172,104,960원 | 187,895,040원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권최고액 대비 미배당은 늘어납니다. 하지만 현재 확인된 근저당권의 소멸 구조가 유지되는 한 그 미배당이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 1회 유찰 시 최저가는 219,200,000원, 2회 유찰 시에는 175,360,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 실제 유찰 여부와 향후 매각가격은 확정된 것이 아니며, 시세 하락 및 점유 위험을 다시 점검해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 달성고등학교 남서측에 인접합니다. 주변은 도로변 상가와 주상용 건물, 단독·다가구주택, 아파트 등이 혼재한 기존 시가지 주거지역입니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장 및 대구 도시철도 두류역이 있습니다. 감정평가상 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 1984.03.19 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 아파트입니다. 102동 12층 중 10층, 전용 54㎡의 복도식·남동향 세대입니다. 위생·급배수시설, 화재설비, 승강기 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 아파트 남동측으로 왕복 10차선 포장도로에 접해 있습니다. 차량 접근성은 양호하지만 실제 호실의 도로 소음 및 창호 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역과 근린상업지역 등이 관련되며, 시가지경관지구(중심) 및 학교 관련 교육환경보호구역 제한이 있습니다. 토지는 부정형·대체로 평탄한 아파트 부지입니다. 토지 공시지가 자료는 1,836,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않아 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 672세대의 기존 아파트 단지라는 기반은 있지만, 사용승인 시점이 1984년으로 오래됐습니다. 최근 실거래 수준은 과거 고가 거래보다 낮아졌고 가격 추세는 -23.8%입니다. 매도 시점의 가격 변동과 노후 건물에 따른 수선 부담을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 응찰가의 출발점으로. 전체 거래 평균 281,714,285원보다 최근 집계 평균 258,600,000원 및 최신 거래 240,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 신건 최저가는 최근 평균의 106.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -23.8%입니다. 과거 380,000,000원 거래를 회복 가능한 시세로 가정해서는 안 됩니다. 2026년 추가 거래와 매물 가격을 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대 확인·매각물건명세서 등을 대조하고, 현장 방문으로 소유자 거주 여부 및 제3자 점유를 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 재점검. 현재 확인된 임차인은 없지만 새로 확인되는 점유자가 있다면 전입·점유 개시 시점, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 조사해야 합니다. 금액과 날짜가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 위험이 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.
- 근저당권자 명칭 확인. 을구 16번의 대봉새마을금고와 현재 중대구새마을금고는 명칭변경 관계입니다. 다른 금융기관의 별도 채권으로 중복 계산하지 마세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 신건 배당에서 채권최고액 대비 90,636,000원이 미배당되지만, 이는 매수인 인수금액이 아닙니다. 실제 배당액과 말소 여부는 최종 매각서류로 확인하세요.
- 내부 상태·수리비. 내부조사가 이뤄지지 않았고 사용승인일이 1984.03.19입니다. 급배수·창호·난방설비·누수·공용부 수선 필요성과 관리비를 점검해야 합니다.
- 관리비 및 명도비. 체납된 공용부분 관리비의 승계 가능성, 실제 점유자에 따른 인도·명도 비용, 취득세 및 수리비를 매각대금과 별도로 산정하세요.
- 유찰 시 재분석. 1회 유찰 시 219,200,000원, 2회 유찰 시 175,360,000원의 시나리오가 있습니다. 가격이 내려가더라도 시장가격·입찰 경쟁·점유관계를 새로 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리가 단순하다 ≠ 지금 가격이 좋다”
대구 광장타운 102동 1008호는 등기상 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 과거 근저당권은 모두 말소됐고, 현재 말소기준인 중대구새마을금고 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 확인된 권리 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계와 실제 점유가 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 해소해야 할 확인 사항입니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가이자 권리 인수액을 반영한 실질취득액 274,000,000원은 최근 실거래 평균 258,600,000원보다 높고, 최신 실거래 240,000,000원과도 상당한 차이가 있습니다. 게다가 가격 추세는 -23.8%로 하락 중입니다. 2022년 고가 거래를 포함한 전체 평균으로 현재 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
결론은 권리 구조는 대체로 양호하나, 점유 확인은 필요하고 신건 가격은 보류입니다. 현재 최저가에 서둘러 응찰할 이유는 약합니다. 유찰에 따른 가격 조정 가능성을 살피되, 거래시세의 추가 하락 여부와 내부 상태를 검증한 뒤 안전 여유를 확보한 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.
