* 인수액 0원은 제출된 확약서의 효력과 적용을 전제로 한 실질 판단입니다. 기존 자동 배당 계산상 인수 추정액 319,078,000원은 보증기관의 동일 보증금 중복계상과 확약 미반영이 포함된 수치이므로 매수인의 실제 인수액으로 사용하지 않습니다. 확약의 적용 범위와 임차권등기 말소 이행 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.

서울중앙지방법원 2025타경104664. 관악구 봉천동 에스클래스 6층 604호, 전용 29.98㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 377,000,000원이고, 현재 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 정평일이며 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 372,854,238원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 달리 보증기관이 신청한 강제경매입니다. 등기부에는 임차인 류중경의 보증금 345,000,000원에 관한 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차인의 전입신고와 확정일자는 경매개시결정보다 빠르므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 검토해야 하는 구조입니다.

그러나 결정적인 사정은 2026.06.23 제출된 확약서입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 배당금이 보증금 전액에 미달하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 미배당 보증금을 낙찰자가 추가 인수하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2025.12.29 강제경매개시결정입니다. 과거 동호신용협동조합의 채권최고액 3,366,000,000원 근저당권은 2020.09.11 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 보지 않습니다. 국민건강보험공단의 압류도 2025.10.13 말소됐습니다.

반면 류중경의 임차권등기는 2024.06.24 접수됐습니다. 전입신고와 점유개시일은 2022.05.25, 확정일자는 2022.04.28이므로 경매개시결정보다 앞선 임차권입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 여부가 중요한 권리분석 쟁점이 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복계상 금지

등기부상 실제 임차인은 류중경 1명입니다. 시보증은 류중경 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로, 별도의 독립 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 분석 대상 임차보증금은 345,000,000원 한 건입니다.

* 자동 계산에 표시된 현재 회차 인수 추정액 319,078,000원은 동일 보증금의 중복 배당 계산에 따른 값입니다. 1회 유찰 시 48,422,400원, 2회 유찰 시 107,897,920원의 계산상 인수 추정값도 확약 적용 후 실제 인수액을 의미하지 않습니다. 이 사건의 해당 임차권에 대한 실질 인수 판단은 0원이며, 확약과 말소 이행 확인을 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균보다 높은 신건

에스클래스는 2020.07.01 사용승인된 16세대 건물입니다. 비교 가능한 전용 29㎡대의 실거래 6건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 364,833,333원이지만, 가격 판단에서는 상대적으로 최근의 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 370,800,000원입니다. 최저매각가 377,000,000원은 이 평균보다 6,200,000원 높고, 최근 평균 대비 101.7%에 해당합니다. 최신 거래인 2026년 6월의 365,000,000원과 비교하면 최저가가 12,000,000원 높습니다.

최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 +10.7%로, 하락 추세가 아니라 상승 추세입니다. 다만 추세가 상승했다고 해서 현재 신건 가격에 할인 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 실제 거래금액은 335,000,000원부터 398,000,000원까지 편차가 있어 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)

보증기관 대위·승계분을 독립된 임차보증금으로 중복 계산하지 않고, 실제 임차보증금 한 건을 기준으로 매각대금의 배분 가능액을 정리했습니다. 배당받는 명의자와 최종 배당순위는 대위관계 및 배당절차에 따라 확정되어야 합니다.

집행비용 6,078,000원은 추정치입니다. 잔여 배당재원 25,922,000원은 소유자에게 확정적으로 교부되는 금액이 아니며, 주택도시보증공사의 청구금액 372,854,238원과 대위·승계한 임차보증금 채권의 중복 여부 및 다른 적법한 배당요구를 확인해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 입찰 시나리오 — 확약 적용 시 인수는 0원

향후 유찰을 가정한 매각가격별 실질취득 구조입니다. 제시된 확약이 유효하다면 회차에 관계없이 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단하므로, 실질취득 기준은 낙찰가와 같습니다. 아래 금액에는 취득 부대비용을 포함하지 않았습니다.

위 유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 유찰이나 해당 가격의 재매각을 보장하지 않습니다. 자동 산정된 미배당 인수 추정액과 달리, 확약 적용 후의 매수인 인수액을 일관되게 0원으로 반영했습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울봉천초등학교 북측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 서울대입구역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.07.01 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있으며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 서측 약 40m, 동측 약 3m 내외 도로와 각각 접합니다. 토지는 완경사지의 두 필지가 일단으로 이용되는 사다리형입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다. 건축선 지정 관련 사항도 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 2025.10.20부터 2026.12.31까지의 아파트 등 대상 허가구역 지정 내용과 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 외국인 등 대상 지정 내용이 기재돼 있습니다. 본건 다세대주택에 대한 입찰·취득 시 적용 여부를 해당 지정 범위와 관할기관에서 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 건물입니다. 전용 29㎡대 실거래 사례는 존재하지만 거래가격이 335,000,000원부터 398,000,000원까지 분포하므로 개별 호수의 층·향·상태와 실제 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.23 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔여 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 제출서류 원본으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 3번 류중경의 임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는지, 말소에 필요한 절차와 확약의 적용 범위를 확인하세요.
• 보증기관 승계 확인. 류중경과 시보증은 독립된 보증금 채권 두 건이 아니라 대위·승계 관계입니다. 채권 중복신고와 최종 배당 대상자를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 6-1번 민간임대주택등기의 현재 등록 상태, 매각 이후 처리 절차 및 관련 의무의 적용 여부를 확인하세요.
• 시세 기준 입찰가. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 370,800,000원과 최신 거래 365,000,000원을 모두 웃돕니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 할인 물건으로 판단하지 마세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 보증금 인수의 해소는 실제 점유자의 퇴거와 별도 문제입니다. 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용과 기타 취득 부대비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 확약서 원본을 최종 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격 경쟁력은 별개”

이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 그 임차권에 관한 확약서입니다. 류중경의 보증금은 345,000,000원이고 대항력과 우선변제권을 갖추고 있지만, 주택도시보증공사의 2026.06.23 확약에 따라 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권이 포기되므로 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 보증기관 승계 신고는 별도 임차인이나 추가 보증금이 아닙니다.

가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 377,000,000원은 최근 12개월 평균 370,800,000원의 101.7%이고, 최신 거래 365,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 +10.7%인 점은 긍정적이지만, 신건 가격에 할인이 존재한다는 근거는 되지 않습니다.

또한 16세대 소규모 건물의 환금성, 민간임대주택등기, 확약서의 적용과 실제 말소 절차는 입찰 전 확인이 필요합니다. 종합하면 보증금 인수 위험은 해소되는 구조이나, 현재 가격은 최근 시세보다 높아 신중한 접근이 필요한 물건입니다. 확약 검증은 필수, 신건 가격 메리트는 부족. 이것이 봉천동 에스클래스 604호의 결론입니다.