대구지방법원 2026타경20. 경상북도 성주군 성주읍 경산리 772-4 소재 토지와 건물에 관한 임의경매입니다. 감정상 이용상태는 근린생활시설(점포)과 주택이 혼재된 형태로, 아파트처럼 단순한 주거용 부동산으로 접근할 수 없습니다. 소유자는 송진기이며, 2020년 6월 26일 설정된 수륜농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.

등기상 말소기준권리 이후의 근저당권·가압류·압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부상 후순위 권리가 소멸하는 것과 선순위 임차인의 보증금이 소멸하는 것은 별개입니다. 김은하는 2012년 1월 30일 전입해 말소기준권리보다 앞서므로, 제시된 배당분석에서 보증금 전액이 인수되는 것으로 처리되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 임차인

권리분석의 기준일은 2020년 6월 26일입니다. 이날 설정된 수륜농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 송금란·최나경 근저당권과 경북 신용보증재단 가압류, 성주군 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 대구은행·성주새마을금고 근저당권과 농업협동조합중앙회 가압류는 이미 말소된 권리로서 현재 인수대상에 포함되지 않습니다. 다만 2012년 전입한 김은하의 선순위 임차보증금은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 김영숙·김은하·임덕상 3명입니다. 이 가운데 말소기준권리보다 먼저 전입한 김은하가 핵심 인수위험입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고 임차인은 없습니다.

김영숙과 임덕상은 말소기준권리 이후에 전입했으므로 제시된 권리분석상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 임덕상은 2026년 3월 5일 배당요구를 했지만, 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자와 실제 배당요건을 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

감정가는 429,487,620원, 현재 최저매각가는 429,488,000원입니다. 신건으로 유찰 이력은 없습니다. 그러나 매수인 인수보증금 5,000,000원을 포함하면 실제 취득에 투입할 금액은 달라집니다.

실질취득금액은 매각가격과 인수보증금의 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비용·수리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 실제 유찰 결과가 아닌 가정값입니다.

같은 지역·유사 용도의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득금액 434,488,000원이 적정한지, 시세보다 저렴한지는 현재 판단할 수 없습니다. 토지와 점포·주택이 함께 매각되는 물건인 만큼, 전체 자산의 수익성과 사용 가능성을 함께 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 429,488,000원 가정)

현재 신건 매각가를 가정하면 집행비용 6,694,880원을 제외하고 채권자들에게 총 422,793,120원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권자 총 청구액 450,930,451원 중 28,137,331원은 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

위 배당표는 최초 근저당 채권최고액 285,600,000원을 적용한 추정치입니다. 336,000,000원으로 변경된 근저당권의 실제 피담보채권액, 성주군 압류 관련 조세채권, 임차인의 우선변제·최우선변제 여부 등은 반영 결과가 달라질 수 있습니다. 김은하 인수보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 부담으로 별도 계산됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당과 실질취득의 변화

신청채권자인 수륜농업협동조합의 청구액은 291,305,578원입니다. 제시된 배당 추정에서는 현재 신건과 1회 유찰 시 각각 285,600,000원, 2회 유찰 시 270,224,108원이 배당되어 어느 시나리오에서도 청구액 전액이 충족되지 않습니다.

특히 최초 근저당 채권최고액과 변경 후 채권최고액의 차이가 있어, 실제 배당은 예시와 달라질 수 있습니다. 입찰자는 예상배당 수치 자체보다 인수되는 권리의 범위와 실제 취득원가를 중심으로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 성주읍행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재된 상가 및 주택지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 토지. 360.6㎡, 지목 대, 주상용 토지로 평지의 세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 417,200원/㎡입니다.
• 지역·지구. 도시지역·제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
• 건물구조. 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로, 외벽은 타일·드라이비트·판넬 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비가 있고, 주택 부분에는 유류보일러 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 실제 사용. 점포와 주택이 혼재하며 일부 창고가 근린생활시설로, 일부 근린생활시설이 주택으로 사용되고 있습니다. 공부상 용도와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거·상업 복합 용도로 이용되는 부동산이어서 매수층과 가치평가 방식이 일반 아파트와 다릅니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 객관적인 환금성과 적정 매각가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 김은하의 전입일 2012.01.30과 보증금 5,000,000원을 확인하고, 실제 점유 및 대항요건의 유지 여부, 보증금 반환관계를 점검하세요.
• 임차인별 권리와 명도. 김영숙·김은하·임덕상 각각의 점유 공간, 계약관계·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 명도에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
• 근저당 변경등기 대조. 수륜농업협동조합 근저당권의 최초 채권최고액 285,600,000원과 변경 후 336,000,000원을 확인하고, 채권계산서 및 실제 배당 예상액을 재검토하세요.
• 성주군 압류 확인. 2026.10.13 등기된 압류의 원인과 관련 조세채권, 배당 우선순위 및 납부 상태를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물이 실제로 어디까지 매각에 포함되는지 감정평가서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 용도 및 현황. 점포·주택·창고의 실제 사용상태와 건축물대장을 대조하고, 필요한 경우 용도변경 및 원상회복 관련 비용을 검토하세요.
• 가격 검증. 신건 기준 실질취득금액은 434,488,000원입니다. 인근 유사 부동산의 거래가격 및 수익성을 확인하기 전까지 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 현장 확인. 건물 내부 상태, 설비, 점유 상황 및 관리·유지비를 확인하고, 필요한 수리비와 취득 부대비용을 별도로 반영하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 확인하여 권리관계와 매각조건의 변동 여부를 점검하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 실질취득금액을 보라”

이 사건의 말소기준은 2020년 수륜농업협동조합 근저당권으로 비교적 명확합니다. 하지만 권리분석이 단순한 물건은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 김은하의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수금액으로 반영해야 합니다.

최저매각가 429,488,000원에 낙찰받는다면 실질취득금액은 434,488,000원입니다. 여기에 취득 부대비용과 명도·수리비 등이 추가될 수 있습니다. 또한 근저당 변경등기와 성주군 압류, 임차인 3명의 점유관계, 일괄매각 및 실제 용도 차이를 확인해야 합니다.

현재는 신건이며, 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 매각가격 자체의 매력도를 평가하기 어렵습니다. 1회 또는 2회 유찰된다고 하더라도 인수보증금을 합한 실질취득금액으로 다시 판단해야 합니다.

결론은 ‘입찰 전 확인 우선’입니다. 권리상 인수금액을 명확히 계산하고, 실제 점유·용도·건물 상태와 유사 부동산 가격을 검증한 뒤 응찰가를 정하는 보수적인 접근이 적절합니다.