수원지방법원 2025타경624. 평택시 포승읍 내기리 케이원빌리지2동으로, 감정평가상 이용상태는 다가구주택입니다. 1층은 계단실, 2층·3층·4층은 각각 5세대이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.10.24. 설정된 경기제일신용협동조합 근저당권 1,020,000,000원입니다. 이후 압류·전세권·주택임차권·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 다가구주택은 한 건물 안에 여러 임차관계가 얽혀 있으므로 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 조사된 임차·점유 관계는 14건입니다. 이 가운데 확인된 전입일은 모두 말소기준권리일보다 뒤라 데이터상 대항력이 없지만, 테크놀은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이라 그 한 건만큼은 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 현재의 ‘인수 0원’은 배당 시뮬레이션 결과로 보되, 입찰 전 해당 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경624 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 내기리 17-6 케이원빌리지2동 · 도로명 경기도 평택시 포승읍 승학동길 11-24 |
| 이용상태 | 다가구주택 · 1층 계단실 · 2층 5세대 · 3층 5세대 · 4층 5세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 높이 15.44m |
| 소유자 | 금영석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,829,872,120원 / 896,637,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 5 토지는 지분매각 · 공유자우선매수권 없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2022.10.24. 경기제일신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 금영석의 소유권보존이 있고, 이후 이정희·최중연 전세권, 국민건강보험공단 압류, 정현백·이종민·허혜숙·최중연의 주택임차권, 조정은의 강제경매개시결정과 경기제일신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기 데이터에서는 말소기준 이후의 권리들이 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 14건 중 1건은 대항력 미상
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금·전세금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수진 · 201호 | 2022-11-30 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 승계 없음 |
| 오성준 · 204호 | 2024-10-14 | 미상 | 없음 | 2025-06-05 | 미상 | 승계 없음 |
| 이수하 · 205호 | 2025-03-07 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤효영 · 302호 | 2025-03-26 | 미상 | 없음 | 2025-07-15 | 미상 | 승계 없음 |
| 김상선 · 305호 | 2022-12-12 | 미상 | 없음 | 2025-08-06 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정희 · 402호 | 2023-07-07 | 50,000,000원 | 없음 | 2025-06-02 | 미상 | 승계 없음 |
| 서동훈 · 403호 | 2022-11-29 | 미상 | 없음 | 2025-08-08 | 미상 | 승계 없음 |
| 권노혁 · 404호 | 2023-02-06 | 미상 | 없음 | 2025-07-22 | 미상 | 승계 없음 |
| 이진호 · 405호 | 2022-12-20 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 미상 | 승계 없음 |
| 정현백 · 304호 | 2024-01-02 | 60,000,000원 | 없음 | 2025-02-28 | 미상 | 승계 없음 |
| 이종민 · 202호 | 2023-04-11 | 60,000,000원 | 없음 | 2025-06-09 | 미상 | 승계 없음 |
| 허혜숙 · 303호 | 2022-11-14 | 125,000,000원 | 없음 | 2025-06-19 | 미상 | 승계 없음 |
| 최중연 · 203호 | 2023-10-06 | 80,000,000원 | 없음 | 2025-09-29 | 미상 | 승계 없음 |
| 테크놀 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격·회차 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가는 1,829,872,120원이고 현재 최저매각가는 896,637,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 이 49%를 곧바로 ‘시세 대비 49%’나 ‘반값 매물’로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 896,637,000원 | 885,270,630원 | 504,729,370원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 627,645,900원 | 618,969,441원 | 771,030,559원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 439,352,130원 | 432,558,609원 | 957,441,391원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 이 사건의 시뮬레이션에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자가 덜 배당받는 것과 매수인이 그 채권을 승계하는 것은 같은 의미가 아닙니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 896,637,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,366,370원 |
| 2. 근저당 · 경기제일신용협동조합 | 1,020,000,000원 | 885,270,630원 |
| 3. 전세권 · 이정희 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 최중연 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 조정은 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 경기제일신용협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,390,000,000원 중 채권자 배당액은 885,270,630원, 미배당액은 504,729,370원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 계단실, 2층·3층·4층은 각각 5세대인 다가구주택으로 이용되고 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 보일러 난방과 위생·급배수·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 388.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 524,900원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역·계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 매각 조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 5 토지는 지분매각이고 공유자우선매수권은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 테크놀 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 임차인별 보증금 재확인. 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 가능액과 실제 배당순위를 별도로 점검해야 합니다.
- 감정가 할인과 시세 할인 구분. 현재 최저가가 감정가의 49%여도 최근 실거래 시세가 없으므로 시장가 대비 할인율로 해석하지 마십시오.
- 지분매각 조건 확인. 목록 5 토지는 지분매각이며, 동시에 공유자우선매수권은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물 포함 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건을 매각목록과 감정평가서 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 미상 임차관계가 먼저다”
이 사건은 말소기준권리 이후 설정된 권리들이 중심이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 896,637,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래 시세가 없으므로 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 다가구주택 안에 다수의 임차·점유 관계가 존재하고, 그중 테크놀의 전입일과 보증금이 미상이라는 점입니다. 확인된 권리관계는 소멸형이지만, 이 미상 점유자의 대항력 가능성을 제거하기 전까지는 ‘완전히 깨끗한 물건’으로 단정해서는 안 됩니다. 등기는 비교적 명확하지만, 입찰 판단은 임차관계 확인과 시세 검증이 끝난 뒤가 맞습니다.
