대구지방법원 2026타경3023. 대구 달서구 본리동 '유림노르웨이아침' 102동 2101호, 26층 건물의 21층 아파트입니다. 소유자 이상무 씨는 2021년 2월 이 집을 455,000,000원에 취득했습니다. 이후 농협은행 근저당권이 설정됐고, 2025년부터 카드사와 금융기관의 가압류가 연이어 등기됐습니다. 결국 농협은행의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 임의경매가 개시됐습니다.
등기부에는 복잡한 권리관계가 나타나지만, 핵심은 어떤 권리가 말소기준보다 앞서 존속하는가입니다. 과거 설정된 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준은 2024.03.07 농협은행 근저당권 320,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류와 국가 압류는 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 배당에서 돈을 받지 못하는 채권자가 많다는 사실과 실제 점유관계의 불확실성은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본리동 352-4 유림노르웨이아침 21층 102-2101호 도로명주소: 대구광역시 달서구 구마로 97 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(아파트) · 26층 건물 중 21층 |
| 면적 | 실거래 비교 기준 전용 134.257㎡ |
| 단지 규모 | 178세대 · 사용승인 2008.07.21 |
| 소유자 | 이상무 · 2021.02.25 소유권이전 · 거래가액 455,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 375,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 말소기준권리 | 2024.03.07 을구 9번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 320,000,000원 |
| 근저당권 승계 | 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
| 경매 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 301,847,349원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임대관계 | 신고 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 건축물 위반사항 | 위반 표시 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 가압류는 많아도 매각 소멸형
이 사건의 말소기준권리는 2024.03.07 접수된 을구 9번 근저당권입니다. 농협은행이 채권최고액 320,000,000원으로 설정한 권리이며, 이후 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 권리자가 변경됐더라도 근저당권의 최초 설정일이 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 따라서 말소기준일은 그대로 2024.03.07입니다.
이보다 앞선 우리은행 근저당권과 과거 농협은행 근저당권 등은 이미 말소됐습니다. 2021년 배진화의 가압류 150,000,000원 역시 2021.07.22 말소됐으므로 현재의 선순위 인수권리로 취급하지 않습니다.
말소기준 이후에는 삼성카드, 현대카드, 농협은행, 우리카드, 롯데카드, 신한카드, 케이비국민카드, 서울보증보험, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류가 잇따랐습니다. 이들 가압류는 등기상 채권액이 크더라도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026.03.12 북대구세무서장의 압류 역시 등기상 매각 소멸 대상으로 표시됩니다. 다만 국세의 실제 배당순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다는 낮지만 표본이 적다
유림노르웨이아침의 확인된 실거래는 6건이며, 전체 평균 거래금액은 373,000,000원입니다. 최저가 375,000,000원은 전체 평균의 100.5%로 오히려 약간 높습니다. 하지만 전체 평균에는 2023~2024년 거래가 포함되므로, 현재 가격을 판단할 때 이 수치만 사용하기는 어렵습니다.
최근 12개월 실거래 평균은 410,000,000원이고, 최저가는 그 91.5%입니다. 최근 거래 추세 지표도 +12.1%입니다. 다만 최근 12개월 거래가 단 1건이고, 그 거래의 면적은 144.79㎡로 본건 비교 기준 면적 134.257㎡와 차이가 있습니다. 따라서 최근 평균 대비 할인율을 그대로 확정적인 시세 할인율로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 144.79㎡ | 25층 | 410,000,000원 |
| 2024.09 | 144.79㎡ | 6층 | 320,000,000원 |
| 2024.08 | 144.79㎡ | 8층 | 350,000,000원 |
| 2024.06 | 134.26㎡ | 15층 | 400,000,000원 |
| 2024.04 | 134.26㎡ | 25층 | 410,000,000원 |
| 2023.07 | 134.26㎡ | 4층 | 348,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 373,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 144.79㎡ | 1건 | 410,000,000원 |
본건과 면적이 가까운 134.26㎡ 거래를 별도로 살펴보면 2024.04에는 410,000,000원, 2024.06에는 400,000,000원, 2023.07에는 348,000,000원에 거래됐습니다. 본건 최저가 375,000,000원은 이 거래들 사이에 위치합니다. 현재 최저가가 과거 고가 거래보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 과거 저가 거래보다 높다는 점도 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 375,000,000원 가정)
감정가와 동일한 375,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용과 일부 채권자에게 배당한 뒤 남는 금액이 없습니다. 전체 채권 청구금액은 676,723,872원이지만, 채권자 예상배당은 368,950,000원에 그칩니다. 따라서 307,773,872원의 미배당이 예상됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,050,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 36,467,706원 | 36,467,706원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 13,089,605원 | 12,482,294원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 | 8,426,657원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 | 65,314,779원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 | 134,268,035원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리카드 | 14,451,190원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 롯데카드 | 11,489,113원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 | 17,691,794원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 케이비국민카드 | 8,217,845원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험 | 26,250,160원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 21,056,988원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 676,723,872원 | 368,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 6,050,000원과 채권자 배당 368,950,000원을 합하면 매각대금 375,000,000원입니다. 배당액은 채권최고액·청구금액을 기초로 한 단순 추정이며 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았습니다. 2025.08.21 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 실제 배당권리자와 채권 잔액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달서구 본리동 본리네거리 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 단독주택 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 버스 등 대중교통과 간선도로 이용 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다. 남측으로 폭 40m의 인도를 갖춘 10차로 포장도로에 접합니다.
- 건축물. 철근콘크리트조 26층 건물의 21층 아파트입니다. 사용승인은 2008.07.21이며, 도시가스·승강기·화재탐지 및 소화설비·개별난방·급배수시설 등이 설치돼 있습니다.
- 용도 및 토지. 공동주택·업무시설·근린생활시설이 포함된 주상복합건물입니다. 토지는 중심상업지역이며 방화지구와 시가지경관지구(중심) 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지이용 규제. 상대보호구역, 가축사육제한구역, 광로3류 접합 등의 사항이 확인됩니다. 토지 공시지가 자료는 ㎡당 3,142,000원입니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 178세대 규모의 주상복합 아파트입니다. 확인된 실거래가 6건으로 가격 검증에 사용할 표본이 많지 않습니다. 거래면적과 층에 따라 320,000,000원에서 410,000,000원까지 편차가 있어 재매각 시 매수층과 적정 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2024.03.07 농협은행 근저당권을 기준으로 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각 소멸 대상인지 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 근저당권 이전. 농협은행의 근저당권은 2025.08.21 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 권리이전 내역과 경매 신청채권자, 실제 채권 잔액을 확인하세요.
- 임차인과 실제 점유. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 점유자 및 임대차계약 유무를 확인하세요. 대항력 있는 임차인이 뒤늦게 확인된다면 인수액과 실질취득금액을 다시 산정해야 합니다.
- 국세 압류. 2026.03.12 북대구세무서장의 압류가 있습니다. 체납세액·법정기일·당해세 여부를 확인하여 배당과 매수인 부담에 영향을 미치는지 검토하세요.
- 배당부족과 인수 구분. 추정 미배당액 307,773,872원은 곧 매수인 부담액을 의미하지 않습니다. 실제 인수할 권리와 채권자 미회수액을 분리해서 판단하세요.
- 실거래 비교. 최근 거래 410,000,000원은 144.79㎡·25층이며, 본건의 비교 기준 면적은 134.257㎡·21층입니다. 134.26㎡의 과거 거래와 함께 비교하여 응찰가 상한을 검토하세요.
- 관리비·점유 인도. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담, 실제 점유자의 인도 가능성 및 명도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고의 최신 내용을 확인하세요.
⑥ 유찰 시 가격 시나리오
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 375,000,000원입니다. 이후 유찰을 가정한 가격 및 배당부족 시나리오는 다음과 같습니다. 모든 시나리오에서 확인된 권리 기준 예상 인수액은 0원이므로, 별도 비용을 제외한 실질취득금액은 낙찰가와 동일합니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 375,000,000원 | 307,773,872원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 300,000,000원 | 381,723,872원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 240,000,000원 | 440,883,872원 | 0원 |
유찰 시 최저가가 낮아지면 매수인의 취득가격은 낮아지고, 그만큼 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 반대로 현재 신건 가격에 입찰할 경우에는 최근 12개월 거래 1건만으로 가격상 이익을 확신하기 어렵다는 점이 핵심입니다.
맺으며 — “채권이 많다 ≠ 매수인이 떠안는다”
대구 유림노르웨이아침 102-2101호는 언뜻 보면 부담스러운 경매입니다. 다수의 가압류에 국가 압류까지 등장하고, 전체 채권 청구금액은 676,723,872원에 달합니다. 하지만 낙찰자가 주의해야 할 핵심은 채권총액 자체보다 말소기준권리와 실제 인수할 권리입니다.
2024.03.07 농협은행 근저당권을 기준으로 보면 이후의 금융기관 가압류와 압류는 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 신건 가격에 낙찰되더라도 채권자 미배당 307,773,872원이 매수인에게 자동 이전되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 권리 기준 인수 추정 0원이라는 점은 이 물건의 장점입니다.
그러나 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 해결해야 합니다. 또 최저가 375,000,000원이 최근 거래 410,000,000원보다 낮더라도 최근 표본이 단 1건이고 면적도 다르므로, 그 차이를 전부 가격 메리트로 계산해서는 안 됩니다. 실거래 추세 지표는 +12.1%지만 표본 부족에 따른 불확실성이 남습니다.
종합 판단은 B등급. 권리 구조는 비교적 명확하고 추정 인수액도 없지만, 점유 미확인, 국세 압류, 최근 실거래 표본 부족 및 주상복합의 환금성 검토가 필요합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 추가 검증 후 입찰 판단이 적절합니다.
