대구지방법원 2026타경3095. 경상북도 고령군 개진면 반운리 310에 위치한 공업용 건물과 토지의 경매입니다. 토지는 공장용지 858.0㎡이고, 건물은 2021.05.10 사용승인을 받은 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 내부에 화장실과 작업실 등이 있으며 일부는 복층구조로 이용 중입니다.

등기상 소유자는 김진휘입니다. 2025.05.22 설정된 이기운의 근저당권 230,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 2026.01.23 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권의 채무자는 이미진으로, 등기상 소유자와 다릅니다. 해당 근저당권은 같은 소재지 토지와 공동담보 관계에 있습니다.

임차인 이은경은 2025.12.03 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리 설정 이후의 전입이므로 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분석됩니다. 따라서 경매자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 실제 사용·점유 범위와 명도 문제는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 이기운 근저당권

권리분석의 출발점은 2025.05.22 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자 이기운, 채무자 이미진, 채권최고액 230,000,000원으로 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리에 해당합니다.

이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 말소기준 근저당권 역시 정상적인 경매 매각 절차에서 소멸합니다. 현재 확인되는 등기권리 관계에서 매수인이 별도로 인수할 선순위 담보권은 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요

실제 임차인은 1명입니다. 이은경의 전입신고일은 2025.12.03으로, 말소기준권리 설정일인 2025.05.22보다 늦습니다. 이에 따라 대항력이 없는 것으로 조사됐고, 보증금 2,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닌 것으로 분석됩니다.

다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력이 없다는 사실과 임차인이 배당에서 우선변제를 받을 수 있는지는 별개의 문제입니다. 특히 소액임차인 최우선변제 적용 여부는 법정 요건과 실제 점유·전입 상태에 따라 별도로 검토해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 422,136,000원, 시세 검증이 먼저

현재 감정가는 422,136,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 매수인 인수 추정액이 0원이어서 최저가 기준 실질취득 추정액 역시 422,136,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용 등 부대비용은 별도입니다.

이 물건은 일반 아파트가 아니라 공업용 건물과 공장용지입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단하기 어렵습니다. 신건 최저가만을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 금액의 낙찰을 의미하지 않습니다. 채권액 및 배당액은 제공된 추정 기준이고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 예상배당표 (매각가 422,136,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 6,621,360원을 제외하고 근저당권자 이기운에게 230,000,000원이 배당되며, 소유자에게 185,514,640원이 남는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 실제 채권자 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금은 매수인의 추가 지급액이 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 고령군 개진면 반운리 소재 반운공단 동측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 촌락지대와 공장지대, 농경지, 임야 등이 혼재한 근교 농촌지역입니다.
• 교통. 일반차량의 접근은 원활한 것으로 평가됩니다. 다만 근교 농촌지역에 위치해 대중교통을 포함한 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 토지 현황. 지목은 공장용지이며, 면적은 858.0㎡입니다. 평지의 사다리형 토지로 소로한면에 접하고 있습니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 주기둥은 H-beam 200×200, 최고 층고는 약 8.5미터이며, 내·외벽은 판넬마감, 천정은 트러스 노출 마감입니다. 바닥에는 데코타일 및 일반 타일마감 등이 사용됐습니다.
• 현재 이용. 화장실과 작업실 등을 갖춘 공업용 공간으로 이용 중이며, 일부 복층구조가 있습니다. 급·배수시설과 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역 및 규제. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(산업형) 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 성장관리계획상 도로계획선 여부는 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지의 개별공시지가 자료는 143,100원/㎡입니다. 공시지가는 경매물건 전체의 시장 매매가격을 의미하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물의 현황은 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 공업용 건물과 토지는 실제 활용 목적, 공장 운영 수요, 도로 접근성, 건물 구조 및 인허가 조건 등에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑥ 일괄매각·제시외 건물 확인

제시외 건물이 포함된다는 사실만으로 해당 시설의 모든 건축·사용 문제가 해결된다고 단정할 수는 없습니다. 특히 공업용 부동산은 실제 이용 상태와 건축물대장, 토지이용계획 및 관계 법령상 허용되는 용도를 함께 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 신건 최저가 422,136,000원이 적정한지 인근 공업용 토지와 건물의 거래사례, 임대수요, 활용성을 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권에 경상북도 고령군 개진면 반운리 310 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 건물과 토지의 등기 및 매각목록을 함께 대조해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 정확한 현황과 감정평가 반영 여부, 건축물대장과의 관계를 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 이은경의 전입일은 2025.12.03이며, 보증금 2,000,000원·월차임 100,000원으로 조사됐습니다. 실제 점유 공간 및 계약 내용을 확인해야 합니다.
• 우선변제 여부. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 적용 가능성을 확인해야 합니다. 예상배당표에는 관련 배당이 반영되지 않았습니다.
• 공업용 사용 가능성. 실제 사용하려는 업종이 계획관리지역과 성장관리계획구역의 제한에 적합한지 확인해야 합니다.
• 도로 및 시설. 진입도로, 차량 출입, 전기·급배수시설, 건물의 구조와 설비 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 337,708,800원, 2회 유찰 가정가격 270,167,040원을 검토하되, 실제 시세 확인 없이 할인율만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
• 세금·미납금. 당해세, 체납 공과금, 공용시설 관련 비용 등 추가 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장 및 토지이용계획확인서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 사건의 말소기준권리는 이기운의 2025.05.22 근저당권으로 명확합니다. 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 이은경도 근저당권 설정 후 전입해 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 권리상 부담이 적다는 이유만으로 우량한 투자대상이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 공업용 건물과 공장용지 858.0㎡, 제시외 건물을 포함한 일괄매각이라는 특성을 고려해야 하고, 현재 비교 실거래 시세가 없어 감정가 422,136,000원의 적정성도 확인되지 않았습니다.

권리 구조는 비교적 양호하지만, 가격·환금성·현장 리스크는 보류 판단이 적절합니다. 신건 입찰을 서두르기보다는 임차인 점유 관계와 제시외 건물 현황을 확인하고, 실제 공업용 부동산 거래사례를 통해 가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.