대구지방법원 2026타경3209. 대구광역시 서구 내당동 458-46에 위치한 대진맨숀 제3층 제301호, 전용 66.82㎡의 아파트입니다. 1980년 6월 사용승인된 5층 건물에 있으며, 전체 40세대 규모의 노후 아파트입니다.

현재 소유자는 유창근 씨입니다. 2020년 7월 31일 소유권을 이전받았으며 당시 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다. 같은 날 대구은행 명의로 채권최고액 115,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 우효영의 근저당권 200,000,000원과 서울보증보험의 가압류 231,627,483원이 추가됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 문제는 별도로 확인되는 방병렬의 전입입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦지만 보증금과 확정일자, 실제 계약관계가 확인되지 않아 점유 및 명도 위험을 단정적으로 없다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 소멸

말소기준권리는 2020년 7월 31일 설정된 을구 14번 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 115,000,000원이며, 이후 설정된 우효영의 근저당권과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 아이엠뱅크의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

등기부에 과거 한국외환은행 전세권, 김광덕 전세권 및 여러 금융기관의 근저당권이 나타나지만 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 주의할 등기상 권리는 대구은행 근저당권, 우효영 근저당권, 서울보증보험 가압류이며, 모두 낙찰로 소멸할 것으로 분석됩니다.

임차인·점유관계 — 방병렬 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 임차·점유 관련자는 방병렬 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 조사상 실제 임차인으로 기재된 사람은 1명입니다. 다만 계약 내용과 보증금이 확인되지 않아 임대차관계의 구체적인 실체는 추가 확인이 필요합니다.

방병렬의 전입일은 2023.10.04로, 말소기준인 2020.07.31보다 늦습니다. 일반적인 주택임대차보호법상의 대항력 순위 판단에서는 이 전입만으로 말소기준권리에 우선하는 임차권을 주장하기 어렵습니다.

그러나 보증금·확정일자·배당요구·임대차계약 내용이 확인되지 않았으므로 대항력 및 우선변제에 관한 최종 판단은 유보해야 합니다. 보증금이 미상이라는 사실만으로 선순위 대항력이 성립한다고 볼 수는 없지만, 반대로 계약관계나 점유 위험이 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 낮지만 하락 추세가 뚜렷하다

대진맨션 전용 66.82㎡의 확인된 실거래는 총 3건입니다. 2022년 8월에는 273,000,000원에 거래됐으나, 2025년 5월 확인된 2건은 각각 160,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 160,000,000원이며, 과거 거래 대비 -41.4% 하락한 흐름입니다.

전체 거래 평균은 197,666,666원이지만, 여기에는 2022년의 273,000,000원 거래가 포함됩니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가 비율인 77.9%를 근거로 현재 가격이 크게 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

현재 가격 메리트는 최근 확인된 160,000,000원 거래를 기준으로 판단해야 합니다. 최저가 154,000,000원은 이보다 6,000,000원 낮고, 최근 시세 대비 96.2% 수준입니다. 즉 최근 거래보다 소폭 낮은 것은 사실이지만, 큰 폭의 안전마진이 확보됐다고 보기에는 차이가 제한적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

최저매각가인 154,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 2,956,000원으로 추정하고, 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

채권 미배당 합계는 채권액에서 예상 채권자 배당액을 뺀 금액입니다. 매각대금은 집행비용과 채권자 배당으로 모두 소진되며 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영하지 않은 가정으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

채권총액 546,627,483원에 비해 매각대금은 154,000,000원에 불과합니다. 우효영의 근저당권은 일부만 배당받고, 서울보증보험 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다.

다만 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 전혀 다른 개념입니다. 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하므로 미배당 채권액을 낙찰자가 추가 지급하는 구조는 아닙니다.

유찰 시 배당·인수 시나리오

감정가를 기준으로 1회 유찰 시 123,200,000원, 2회 유찰 시 98,560,000원으로 최저매각가가 낮아지는 시나리오입니다. 가격이 낮아질수록 채권자들의 미배당액은 늘어나지만, 확인된 후순위 등기상 권리를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

유찰 시나리오는 제시된 최저매각가와 배당 추정에 따른 비교입니다. 매수인 인수액 0원은 확인된 등기상 권리와 가정된 임차관계를 전제로 하며, 실제 임대차·점유관계와 별도 취득비용은 추가 확인 대상입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 내당동 소재 감삼역(대구2호선) 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 금융점포·병원·학원·식당 등 근린생활시설과 아파트단지, 학교, 단독주택 및 다가구주택이 혼재하며 주위환경은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 서측 당산로와 접합니다. 남동측 인근에 달구벌대로가 통과하며, 남측에 감삼역과 인근 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
• 건물. 1980.06.09 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 건물로, 5층 중 3층 단위세대입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일·장판지 등의 마감이며 도시가스 개별난방설비가 있습니다. 노후 건물의 유지보수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 부지는 아파트 건부지로 이용되며, 제3종일반주거지역·근린상업지역에 걸쳐 있습니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등도 해당합니다. 공시지가 기준값은 2,051,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 전체 40세대 규모의 1980년 사용승인 아파트입니다. 확인된 동일면적 실거래는 3건이며, 최근 2건 모두 160,000,000원입니다. 거래 표본이 적고 과거 대비 가격 하락폭이 커 매도 시 가격 형성과 거래 소요 기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
• 현장 확인. 감정상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 노후 건물인 만큼 외벽·창호·급배수설비·난방설비·공용부분 관리상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 기준 가격 재검토. 최근 확인된 160,000,000원 거래와 현재 최저가 154,000,000원의 차이는 6,000,000원입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해 응찰가격을 판단하세요.
• 최신 시장가격 확인. 마지막 확인 거래는 2025.05입니다. 2026.11.03 매각기일에 앞서 동일면적의 새로운 거래와 실제 매도 호가 등을 확인해야 합니다. 과거 대비 -41.4% 하락한 시장에서 이전 거래가격이 그대로 유지된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 방병렬 임대차 조사. 전입일 2023.10.04는 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자와 구체적 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입관계 및 실제 점유상태를 대조하세요.
• 명도 및 점유 확인. 점유 관련자가 확인되는 만큼 낙찰 후 인도명령·명도협의 가능성과 실제 점유자의 지위 및 거주 상황을 확인해야 합니다.
• 후순위 권리 소멸 확인. 대구은행 근저당권을 기준으로 우효영 근저당권과 서울보증보험 가압류의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 노후 건물 비용 점검. 1980년 사용승인된 아파트이므로 내부 수리비, 공용부 유지보수, 노후 급배수·난방설비 상태와 향후 관리비 부담을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 공용부분 관련 금액과 당해세 등 배당에 영향을 주는 사항을 확인하세요.
• 회차별 입찰 전략. 신건 154,000,000원, 1회 유찰 시 123,200,000원, 2회 유찰 시 98,560,000원의 시나리오를 비교하되, 실제 유찰 여부와 매각조건 변동을 반드시 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요. 배당표는 확정 배당액이 아닌 추정입니다.

맺으며 — “권리는 소멸, 가격과 점유는 보류”

대진맨숀 301호는 등기상 권리관계만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2020년 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 방병렬의 보증금·확정일자·임대차계약 내용이 확인되지 않았고, 낙찰 후 명도도 별도로 고려해야 합니다. 또한 최근 실거래 160,000,000원에 비해 신건 최저가가 154,000,000원으로 소폭 낮을 뿐입니다.

특히 2022년 273,000,000원에서 2025년 160,000,000원으로 이어진 -41.4% 하락 추세는 무시하기 어렵습니다. 1980년 사용승인된 40세대 노후 아파트이고 최근 거래 표본도 적다는 점에서 가격과 환금성에 높은 점수를 주기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 후순위 권리 소멸이라는 장점은 있으나, 신건 가격의 안전마진이 제한적이고 하락 추세와 미상 임차관계가 부담입니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 추가 확인. 최신 시장가격과 임대차관계를 검증한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.